Immobilier : les deux grandes inconnues de 2017

La future majorité issue des élections législatives et l’évolution des taux d’intérêt sont les deux inconnues de l’année 2017.

2016 aura été une très bonne année pour la construction et les ventes de logements : les statistiques qui vont être communiquées au cours du premier trimestre vont en témoigner. Mais quelles tendances, quels trends peuvent être anticipés pour l’année 2017 qui vient de débuter ?

Assurément, certains facteurs positifs devraient perdurer. Le dispositif d’investissement locatif Pinel a été confirmé pour l’année en cours, avec même un élargissement sur certains territoires moins tendus de la zone C. Ceci devrait continuer à alimenter la production de logements, y compris dans certains secteurs périphériques aux agglomérations d’Auvergne-Rhône-Alpes.

Incertitudes sur la prochaine majorité…

La demande en logement devrait, elle aussi, continuer à être au rendez-vous, en l’absence de changements majeurs des dispositifs favorisant l’acquisition de logements, comme par exemple le prêt à taux zéro (PTZ).

Mais ces dispositifs devraient être, en cours d’année, amendés, voire purement et simplement abandonnés, suivant la prochaine majorité, dans la prochaine loi de finances. Inversement, d’autres mesures fiscales, comme le retour à l'abattement pour une durée de détention dans le calcul des plus-values immobilières pourraient être positives.

Sur ce dernier point, la durée d'exonération pour délai de détention était passée en 2011 de 15 à 30 ans. Elle avait été ramenée, à la suite de l’élection de François Hollande, à 22 ans pour les impôts. Or, un retour à une durée d'exonération à 15 ans pourrait, si certains candidats étaient élus, être envisagé. Ceci pourrait, chez certains acquéreurs potentiels, conduire à l’attentisme.

… et en matière de taux

L’autre facteur d’incertitude est bien sûr l’évolution des taux. Ceux-ci sont orientés à la hausse depuis l’élection de Donald Trump à la présidence des Etats-Unis. Les marchés ont en effet massivement « acheté » une reprise de la croissance américaine, et une hausse de l’inflation. Mais ces anticipations se basent sur les principales mesures annoncées dans le programme de Donald Trump, lesquelles devront être confirmées dans les faits à partir de la prise de fonction officielle du milliardaire qui interviendra courant janvier.

Si la reprise des taux se confirme et s’amplifie, cela aura nécessairement un impact sur le marché immobilier, qui se traduira, à terme, par une baisse du pouvoir d’achat immobilier. La baisse des taux a en effet très clairement favorisé l’activité, via une hausse du pouvoir d’achat immobilier. Cette situation commence à avoir des implications sur le front des prix, qui rebondissent tant dans l’immobilier neuf que dans l’immobilier ancien. L’amplitude d’une nouvelle remontée des taux aura donc, nécessairement, des implications sur la dynamique marché. Or ni l’effectivité, ni l’amplitude de cette remontée des taux ne peuvent, pour l’heure, être sérieusement prédites. 2017 risque donc d’être marquée par ces incertitudes.

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