« 80% des deals se font aujourd’hui en intramuros »

Laurent Vallas est le directeur de JLL à Lyon. Nous évoquons avec lui le marché lyonnais, et notamment le dynamisme du secteur de la Part-Dieu.

L’année 2016 a été marquée par une demande placée record, cette dynamique se prolongeant au premier trimestre, avec 52.000 m² placés. Quelle est votre analyse sur le marché lyonnais au regard des premiers mois de l’année ?

L’année 2016 s’est très bien soldée au niveau du marché immobilier tertiaire lyonnais. Il y une corrélation avec la diversité du tissu industriel et tertiaire lyonnais, l’immobilier n’étant qu’une réponse au dynamisme et à la qualité de ce tissu. Nous avons donc des marchés industriels, logistiques et tertiaires, qui, pour des raisons différentes, voire complémentaires, fonctionnent très bien. Le début de l’année 2017 s’inscrit dans la continuité de 2016 en termes de demande identifiée par JLL auprès des industriels et des entreprises de services. Celles-ci recherchent aussi bien des bâtiments industriels et logistiques que des immeubles de bureaux.

Sur ces derniers mois, avez-vous senti une accélération, après une année 2016 marquée par un sommet en termes de demande placée ?

Nous allons avoir une intensité tout aussi importante que 2016, voire même supérieure. Néanmoins, la traduction dans les chiffres ne sera peut-être pas à la hauteur de l’année 2017, les grands projets qui sont en développement sur Lyon n’ayant peut-être pas tous obtenu leur permis de construire purgé du recours des tiers sur l’année 2017. On peut enregistrer des négociations en cours et des signatures de BEFA ou de VEFA. Néanmoins, ils seront conditionnés à l’obtention du permis de construire et des autorisations liées qui, elles, seront, plutôt validées en 2018. Nous préparons ainsi 2018 sur l’année 2017.

Le permis du Silex 2 est lui, purgé du recours des tiers…

Parmi les immeubles ayant obtenu un permis, on trouve plusieurs immeubles : Silex 2, immeuble de 36.000 m² développé par la Foncière des Régions et purgé du recours des tiers, Urban Garden, ensemble de 28.000 m² porté par Sogelym-Dixence sur Gerland, ou encore Park View, l’ancien siège d’Adecco dont le permis a été signé il y a quelques semaines. Si on parvient à commercialiser ces trois immeubles, ce serait extrêmement satisfaisant mais ces trois immeubles ne représentent « que » 80.000 m².

Les livraisons des immeubles purgés des recours des tiers demeurent malgré tout significatives. L’opération d’Icade sur le secteur de Lyon Confluence que nous commercialisons, Ynfluences Square, va être livrée en fin d’année, ce qui représente une surface de près de 10.000 m² répartis sur deux immeubles. Sur 2017, on peut être confiant dans le secteur du Carré de Soie pour le View One, dont la pré-commercialisation est assez engagée. Sur le secteur de Grandclément, on aura également l’opération Sadena, dont une part de la première tranche – qui représente 9.500 m² – a été précommercialisée à Vinci, mais au sein de laquelle il reste 4.000 m². L’opération du Grand Hôtel-Dieu va également être livrée, sur laquelle Pwc a déjà pris 3.100 m². Pour cette opération, nous avons des dossiers de candidature sur la globalité du solde de l’opération.

Au vu de ces chiffres, on peut anticiper que l’offre commerciale ne sera, malgré tout, sans doute pas suffisante pour parvenir aux 290.000 m² de demande placée comptabilisés en 2016...

Exactement. Les 290.000 m² avaient été réalisés avec des opérations émanant de grands donneurs d’ordre : Orange, à lui seul, représente 46.000 m² de ce total. Ce type de mouvement dynamise le marché. Un des éléments qui tend à souligner le dynamisme de Lyon est que, sur le premier trimestre, nous avons identifié une douzaine d’opérations de plus de 1.000 m², ce qui est très bien par rapport au total annuel de 56 transactions réalisées en 2016. On trouve aussi bien, au sein de celles-ci, Nextdoor qui a pris 4.750 m²dans le Silex 1, Brossette qui a pris 1.650 m² quai des étroits, Babolat dans le secteur de Vaise Industrie, Pwc dans le Grand Hôtel-Dieu, la Métropole de Lyon dans le Quatuor, mais aussi Siparex, Rex Rotary … C’est ce dynamisme qui est intéressant sur les opérations de plus de 1.000 m². Il y a par ailleurs autant d’intensité sur des surfaces de 200 à 500 m² pour les petites et moyennes surfaces.

Vous avez participé en mars au MIPIM. Quel est l’élément mis en avant vis-à-vis des investisseurs, durant ce type de salon, pour les inciter à se positionner sur la Métropole de Lyon ?

Nous avons un marché en développement, mature et diversifié, et qui n’est pas dépendant d’un domaine d’activité ou d’une industrie spécifique. Il existe par ailleurs un étalement des profils de transactions : en volume, 80% des transactions sont inférieures à 500 m² sur Lyon, ce qui représente en tout 400 opérations. Il y a un socle et des fondamentaux puissants. Quand on additionne à ce premier socle des profils d’entreprises régionales ou de représentations d’entreprises nationales qui ont souvent besoin de 500 à 1000 m², et une dernière strate composée d’ETI ou de grands groupes nationaux qui ont besoin de mettre en place leur plan directeur immobilier, cela nous permet de cumuler entre 250.000 et 300.000 m² placés par an. C’est cette complémentarité-là qui est intéressante.

Géographiquement, on a une prédominance de ces implantations en intramuros, du fait de la connectivité que souhaitent avoir les entreprises en cœur de ville : services de transports collectifs, modes doux, proximité des lieux de travail et des lieux d’habitation qui doivent être, aujourd’hui, en porosité, services associés (restaurant, commerces…). Aujourd’hui, 70% à 75% de la population active seront des générations Y et Z. Or on n’attire pas ce type de collaborateurs en étant présent en première ou deuxième périphérie… Ce profil d’entreprises préfère l’hypercentre à la périphérie. Ces jeunes générations n’ont pas les mêmes motivations que les générations précédentes : elles veulent un équilibre entre vie professionnelle et vie privée.

Au sein de l’entreprise, l’arrivée des générations Y et Z dans l’entreprise se traduit-il dans les espaces de travail et dans le choix géographique d’implantation des entreprises?

Forcément… C’est bien pour cela que notre département Tetris accompagne de plus en plus les entreprises, qu’elles soient dans le domaine du digital, du numérique ou dans des secteurs « classiques ». Il y a un changement générationnel qui implique des adaptations en termes d’organisation de travail, en termes de conduite du changement. Y compris dans des industries traditionnelles.

Sur les 13 plus gros deals de ces 5 dernières années, Tetris a participé à 10 d’entre eux. Il a assuré l’aménagement des 10 plus importantes transactions en termes d’accompagnement du client, soit en termes d’AMO, soit en termes de construction générale. C’est le cas pour Alstom, Technip, la Caisse d’Epargne, Mérial, Sanofi… Cela représente plus de 10.000 postes de travail qui ont été déplacés, soit plus de 250.000 m² de bureaux.

Un éloignement de plus de 500 mètres d’un transport collectif, un environnement où il n’y a pas ou peu de restauration de proximité, où l’on est déconnecté par rapport à l’accessibilité du centre-ville devient problématique pour conserver les talents - qui plus est quand la pyramide des âges dans l’entreprise est relativement haute et qu’il faut anticiper le renouvellement de sa population active à travers l’arrivée de collaborateurs 25/35, de type Y/Z. Là, il y a un véritable décalage entre la perception et la réalité. Ce qui était préalablement vrai ne l’est plus aujourd’hui. Les entreprises sont prêtes à faire des concessions, mais 80% des m² placés le sont aujourd’hui en intramuros.

Est-ce que cela défavorise certains secteurs comme la Techlid ?

Cela pénalise certaines implantations. Certaines vivent en autarcie, avec les industries ou les entreprises qui se sont développées historiquement sur un secteur géographique. Pour attirer de nouvelles entreprises, c’est un peu plus compliqué que dans des secteurs reliés à des transports collectifs significatifs, même pour ceux situés en bout de métro ou de tramway. D’un autre côté, cela avantage d’autres secteurs, comme ceux qui sont à l’intérieur du boulevard périphérique (en y ajoutant le Carré de Soie).

Il y a une prise de prise de conscience de plus en plus forte de la part des entreprises sur l’accompagnement des collaborateurs et sur le temps que ces derniers mettent, en termes de transports collectifs et de transports individuels, entre leur lieu d’habitation et le futur lieu d’implantation de l’entreprise. Aujourd’hui, cette réalité, à travers la qualité et la densité de nos transports collectifs, organisent l’urbanisation de la ville de Lyon. C’est très intéressant de voir cela...

Nous ne sommes pas dans un étalement urbain des fonctions tertiaires à outrance, comme on peut le voir dans d’autres métropoles régionales ou en Ile-de-France. La diversité et l’historique du tissu industriel lyonnais en intramuros permettent d’avoir des poches susceptibles d’accueillir du redéveloppement : Gerland, Confluence, Villeurbanne… Ce sont des terrains propices au redéveloppement urbain, justifiant les modes doux, permettant d’avoir une densité au niveau de l’activité économique. Ceci permet de resserrer les déplacements, d’optimiser les transports au sein d’une ville, limiter les contraintes de trafic routier au sein de celle-ci, ce qui est l’un des critères des smart cities…

Il n’y a actuellement pratiquement plus d’actif neuf immédiatement disponible. Ce n’est pas un facteur de risque ?

Cela peut être un facteur de risque. Non pas de tension de marché mais plutôt un point de vigilance sur la diversité des produits qui doivent être développés sur la Part-Dieu. Les précommercialisations de Silex 1, de Terralta, de Sky 56, doivent montrer que, quelle que soit la diversité du produit qui est à développer, il y a un taux de précommercialisation qui est hyperactif, avant la livraison et jusqu’au moment de la livraison. Il manque réellement ce type de produit. On doit avoir de la production en stock justifiant l’attractivité du secteur de la Part-Dieu.

Le parc est-il assez profond, y compris en termes d’offre de seconde main, pour rester sur une demande placée globale de l’ordre de 250.000 – 300.000 m² placés chaque année ?

Oui. Les années se suivent et ne se ressemblent pas en termes de livraisons de surfaces de bureau sur l’agglomération lyonnaise. Une année calme est couramment suivie d’une année dynamique en matière de livraisons et 2017 n’échappe pas à la règle. Après une année 2016 atone le rythme des livraisons va s’accélérer, permettant au parc lyonnais de passer la barre des 6 millions de mètres carrés d’ici quelques semaines. 47 000 m² ont déjà été livrés sur les trois premiers mois de l’année et plus de 181 000 m² sont encore en chantier sur le territoire lyonnais. 2017, annoncée comme faste, tiendra ses promesses avec une cinquantaine de projets annoncés, dont notamment « King Charles » à Confluence, le « Silex 1 » à la Part-Dieu ou encore « View One » sur le Carré de Soie. Le taux de pré-commercialisation des immeubles en cours de construction, qui avait diminué depuis plusieurs trimestres, est reparti à la hausse avec près de 6 m² sur 10 d’ores-et-déjà pré-loués. Le contexte plus tendu sur l’offre incite les entreprises à se positionner plus en amont sur les projets.

Concernant le secteur Part-Dieu, la programmation de Silex 2 et de To-Lyon représentent, à elles deux, près de 100.000 m². Il doit y avoir une diversité de l’offre immobilière avec des immeubles restructurés, de la vente à utilisateurs pour ancrer les entreprises sur le marché de la Part-Dieu, comme acheteur et non pas locataire de leur immobilier d’entreprise.

Il doit y avoir de l’IGH, du non IGH. Il doit également y avoir des petits gabarits, des grands gabarits… Pourquoi ? Parce que les rythmes de fabrication, de développement de ces immeubles-là ont une temporalité différente. Il faut, pour développer une tour, une décennie entre le moment où on l’imagine et le moment où elle est livrée, là où il faut 3 à 4 ans pour un bâtiment classique. Afin d’avoir un rythme soutenu, il est donc bien d’avoir une diversité des produits que l’on peut proposer. Il y a des potentialités pour renouveler des immeubles des années 70 ou 80. Un tiers du parc immobilier de la Part-Dieu est constitué d’immeubles de grande hauteur. Sur ces 400.000 m² d’IGH, 80% ont été construits avant 1985, avec des immeubles comme les TCL, la Tour Suisse, le Britannia, le PDG, la Cité Administrative, la Caisse d’Epargne, ou encore le M+M… Les possibilités existent mais elles se heurtent à certains problèmes : il y a, dans certains immeubles, plus d’une centaine de copropriétaires.

Dans le même temps, on ne peut pas réaliser des immeubles à grand gabarit tous les ans. Il faut qu’il y ait un séquençage. Dans le cas contraire, les investisseurs pourraient être frileux. Le second point, c’est la temporalité. Si les deux IGH sortent en même temps, et que, pendant 5 ans, il ne s’est rien passé, ça risque d’être compliqué pour ce secteur-là.

La Part-Dieu est en tension grâce à son écosystème. Nous ne pensions pas faire tant de précommercialisations en 2016 et 2017. Sur 6 mois, nous avons commercialisé 16.000 m² avec Orange, 4750 m² avec Nextdoor sur Silex 1, plus 1.000 m² avec Siparex sur le 107 Servient, et 900 autres m² avec un autre utilisateur sur ce même immeuble. JLL a ainsi dû réaliser, sur Lyon Part-Dieu en un semestre, près de 27.000 m². Au fil du temps, ce secteur tend à réellement se renforcer, car la Part-Dieu n’est pas que la panacée des grands comptes. Aujourd’hui, la proximité des activités dans le domaine du digital et du numérique vient renforcer cette localisation-là.

D’autres métropoles souhaitent challenger Lyon et développer des tours dans leur centre-ville. C’est le cas à Toulouse, où une tour va s’ériger non loin de la gare Matabiau…

Toulouse va construire une tour, Marseille a fait sa tour, Lille annonce une tour… Mais Lyon a 45 ans d’avance sur ces villes-là. Le Britannia date de 1974 et la Tour Part-Dieu (aussi appelée le Crayon), date de 1977. A cette date elle venait juste d’être livrée…

Les Eurocités ont en moyenne sur 5 ans, une progression de 10 à 15% par an. Si on réalise la moyenne depuis 5 ans, Lyon a progressé de 19% en termes de volumes placés. Nous avons des immeubles de très grande qualité, que ce soit en termes d’efficience, d’architecture et de prix, qui viennent concurrencer les immeubles de première périphérie parisienne. Sans compter les autres villes européennes, par rapport auxquelles nous sommes moins chers. Sur cette même période, la hausse se limite à 7% à Paris et à 1% à Londres si l’on compare les chiffres 2016 à la moyenne 2011-2015. A Moscou, la baisse est même de 24%. Les Eurocités ont une progression en valeur relative bien plus importante que ces villes monde.






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