Les recommandations du HCSF deviendront une norme contraignantes en 2022

Le Haut Conseil de stabilité financière se réunissait ce mardi. Il a adopté une décision juridiquement contraignante, comme il l’avait annoncé en décembre dernier.

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) se réunissait mardi afin de dresser un bilan de l’application de sa recommandation de janvier dernier sur l’octroi de crédits immobiliers résidentiels en France.

Le HCSF a qualifié de positif ce bilan. Selon elle, la recommandation a « permis d’interrompre la dérive des conditions d’octroi et d’assurer une meilleure protection des ménages, sans affecter leur accès large au crédit immobilier à des taux d’intérêt historiquement bas, se traduisant par une production de crédit dynamique et un marché de l’immobilier résidentiel robuste ».

Une décision désormais juridiquement contraignante

Le Haut Conseil a adopté une décision juridiquement contraignante, comme il l’avait annoncé à l’issue de sa séance du 17 décembre 2020. « Cette décision reprend tels quels les critères de la recommandation. Elle ancre ainsi dans la durée les bonnes pratiques d’octroi des crédits immobiliers et contribue à la préservation du modèle de financement du logement prévalant en France permettant un accès large et maîtrisé au crédit immobilier », note le HCSF.

C’est l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) qui a été chargée par le HCSF de contrôler la bonne mise en œuvre de cette décision qui sera publiée dans les jours à venir et qui entrera en vigueur pour les crédits décaissés à compter du 1er janvier 2022.

Les recommandations qui deviendront contraignantes en janvier consistent en un taux d'effort maximum de 35%, une durée maximum d'endettement de 27 ans dans certains cas et une possibilité de déroger à celles-ci pour 20% des crédits.

Nette baisse de la production non conforme

Dans l’annexe à la décision du HCSF, on constate d’ailleurs que la production non conforme à sa recommandation s’établit désormais à 20,9% de la production de nouveaux crédits, soit un chiffre proche de cette future norme des 20%. Le pourcentage constitue une nette inflexion sur quelques mois. Il s’établissait à 48,3% au 1er trimestre 2020, et à 28 % au premier trimestre 2021. En outre, 18% sont en outre au-delà de la norme de 35% du taux d’effort, et 3,5% sont non conformes au plafond de maturité des 27 ans.

«Les règles édictées par le HCSF ont déjà eu un impact sur l’attitude des banques en matière de distribution de crédit. Les recommandations étant amenées à devenir plus restrictives dès 2022, certaines banques n’ont pas hésité à produire au cours du premier semestre. Mais après une période de forte production, l’attitude desdits établissements pourrait bien se durcir au cours du second semestre», note Alban Lacondemine, président fondateur d’Emprunt Direct. Le dirigeant prédit ainsi une nette baisse à venir de la production dans les prochaines notes de crédits aux particuliers de la Banque de France.

Vousfinancer note pour sa part que « la part de la production non conforme hors résidence principale (investissement locatif essentiellement) est passée de 7,8 % à 5,2 % de la production totale entre janvier et juillet 2021 », dans le bilan du HCSF. L’intermédiaire relève que le financement d’investissements locatifs a fortement chuté en seulement 6 mois, bien qu’elle reste supérieure à la limite de 4% de la production de crédits. Ceci témoigne « de la difficulté pour ce type d’emprunteurs investisseurs, déjà propriétaires de leur résidence principale avec par conséquent souvent un crédit en cours, d’emprunter depuis fin 2019 ».

Vousfinancer craint pour le financement des investisseurs

« Comme pressenti, la part des financements d’investisseurs a encore reculé cette année sous l’effet de la recommandation du HCSF et en dépit de son assouplissement en début d’année avec le passage du taux d’endettement maximum de 33 à 35 %. L’abandon du calcul de l’endettement en différentiel, prenant en compte les loyers en déduction de la mensualité de crédit, a conduit à l’exclusion du crédit de beaucoup d’investisseurs. Cela pourrait devenir problématique car 60 % du parc locatif appartient à des bailleurs privés qui sont indispensables pour maintenir un niveau d’offres locatives suffisant et éviter une inflation sur les loyers » analyse Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer.

Cécile Roquelaure, directrice des études et porte-parole d’Empruntis fait également preuve de tempérance. « Nous sommes ravis que le HCSF ne modifie pas les critères qui ont déjà impacté les emprunteurs en même temps que la crise. Un taux d'effort maximum de 35% assurance incluse, une durée de crédit ne pouvant dépasser 25 ans + 2 ans pour le neuf. La période d’adaptation des banques est passée et ces dernières sont donc entrées dans les « clous ». Cependant une inquiétude se profile pour le printemps de l’immobilier 2022… cette période phare de l’année, où une part importante des projets se concrétisent, pourrait souffrir de l’enveloppe dérogatoire limitée à 20% des dossiers … En clair, si votre projet nécessite de sortir de ces critères peut être vaudrait-t-il mieux, soit l’anticiper, soit attendre son tour pour avoir des chances de bénéficier des 20% de dérogations. Le rôle du courtier en crédit immobilier sera crucial plus particulièrement en cette période de l’année pour aiguiller les emprunteurs sur le meilleur timing pour financer leur projet ».

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