« Les banques sont de plus en plus exigeantes sur l’apport »

Sandrine Allonnier, directrice des études économiques de Meilleurtaux.com, nous décrit les grandes tendances du marché du crédit immobilier et des conséquences de la baisse des taux de l’OAT sur celui-ci.

La baisse des taux de l’OAT va-t-elle avoir un réel impact sur le marché ?

Sur les premiers barèmes que l’on a reçu, il y a encore des baisses, mais comme nous arrivons à des taux planchers, il va bien falloir que la baisse des taux s’arrête. Une grande banque nationale a même relevé aujourd’hui les siens. Les taux sont arrivés à un niveau extrêmement bas. Nous allons donc assister à une homogénéisation des taux. Par exemple, en janvier, seules 5% des banques proposaient des taux inférieurs à 4%, en mai elles étaient 75%. Les écarts de taux vont se réduire, et l’ensemble des banques va appliquer des taux plus bas, et cela fera baisser le taux moyen. Sur les taux excellents, on peut avoir au mieux du 3.50%-3.60% sur 20 ans. Cela pourra difficilement redescendre en dessous, sachant que le plus bas était à 3.30% en octobre 2010.

Durant l’été, la situation ne va donc pas évoluer...

On va rester dans ce contexte de taux très avantageux, avec quand même une grande sélection parmi les dossiers financés. Les moins bons dossiers pourront avoir des taux plus avantageux qu’il y a quelques mois. Il pourra y avoir une évolution en octobre, mais jusqu’en septembre, nous devrions rester sur des taux très avantageux. Même si il y a une légère hausse de demandes déposées sur notre site, il y a beaucoup de demandes de simulations, les emprunteurs potentiels n’attendant plus d’avoir trouvé leur bien pour se préoccuper du financement. Mais au final, les dossiers avec des achats en cours sont inférieurs de 10% par rapport à l’année dernière, ce qui fait que les banques vont sans doute rester très offensives sur les taux.

Les banques restent-elles relativement sélectives par rapport à ce qu’elles avaient pu l'être l’an passé ?

Par rapport au début de l’année, les banques sont de plus en plus exigeantes sur l’apport. Est-ce l’anticipation d’une baisse des prix ? En tout cas, mois après mois, cette exigence augmente. Pour bénéficier des meilleurs taux, elles demandent maintenant 15% hors frais systématiquement , soit 20% du prix, alors même que nous étions il y a un an sur 10% d’apport frais compris, pour financer ces derniers. Ceci peut s’expliquer par l’anticipation d’une baisse des prix, et par la volonté des banques de faire baisser les durées de crédit. On voit que les gens empruntent moins avec plus d’apport pour acheter des biens moins chers. Ils sont un peu plus âgés, il y a moins de primo-accédants, et ce sont des personnes avec un peu plus de revenus.

Selon vous, le marché est donc un peu dichotomique, avec d’une part des baisses de taux pour ceux qui peuvent acheter, et d’autre part des exigences accrues qui excluent de fait certains dossiers…

C’est effectivement un marché à deux vitesses. Les gens qui ont un certain patrimoine continuent à vouloir acheter et bénéficient de taux très attractifs que l’on n’avait pas connu depuis 2010. Eux sont vraiment en position de force, avec des possibilités de négocier des décotes, jusqu’à 0.40 point dans certains cas. A côté de cela, des gens s’excluent eux-mêmes ou sont exclus du marché parce qu’ils n’ont pas d’apport et ont des craintes sur leur situation professionnelle. Il y a une autocensure de toute une partie des emprunteurs, qui se disent que ce n’est pas le moment d’acheter.

 

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