Selon une étude du centre d’analyse stratégique, le prix réel des logements anciens a été multiplié par deux en 30 ans. Or pendant ce temps, les loyers n’ont progressé que de 30%.
Les prix réels du logement ont doublé en 30 ans. C’est ce qui ressort d’une étude menée, sur longue période, par le centre d’analyse stratégique, lequel a mesuré dans son étude 3 grands types d’évolutions : tout d’abord la hausse des prix rééls, hors inflation, la hausse des loyers et le poids du logement dans les budgets.
L’un des principaux enseignements n’est donc pas tant la hausse des prix réels, mais bien l’écart entre hausse des prix et hausse des loyers. Celle-ci n’ atteint que 30% sur la période, soit un écart substantiel avec la hausse de 100% observée sur les prix. En outre, le centre d’analyse stratégique note que les loyers, à surface et qualité constantes, « ont globalement évolué comme le revenu disponible moyen ».
Les causes de la hausse des prix
Pour expliquer la hausse des prix, le centre d’analyse stratégique met en avant la pénurie de foncier dans les zones les plus demandées, plus que « l’augmentation du coût de la construction ou un déficit généralisé de construction ». En effet, la hausse modérée des loyers exclut de facto la pénurie de logements. Autre facteur ayant joué sur la demande, la forte baisse des taux d’intérêts sur cette période, le centre d’analyse stratégique mentionnant « l’amélioration de la capacité d’emprunt des ménages », « une fiscalité favorable » comme facteurs explicatifs à la hausse.
Le Centre n’hésite pas à faire référence à une bulle immobilière, terme qui divise les économistes : « si la première phase de hausse pouvait paraître cohérente avec la baisse des taux d’intérêt, il semble aujourd’hui probable que celle-ci ait biaisé les anticipations à la hausse, créant une bulle sur le marché immobilier français » explique ainsi le Centre d’analyse stratégique.
Un dégonflement indolore ?
Reste que le dégonflement de cette bulle ne devrait pas provoquer, selon le CAS, de cataclysme sur le marché, semblable à ceux observés en Irlande ou en Espagne, dans la mesure où le secteur de la construction n’est pas, comme dans ces pays « hypertrophié » en France et où l’endettement des ménages reste limité.
Reste que pour l’heure, la perception du poids du logement dans les budgets des ménages est bien plus forte qu’il y a 25 ans. Pour les ménages, et notamment les plus modestes, « la proportion de personnes déclarant que leurs dépenses de logement constituent une «lourde charge», une «très lourde charge» ou une «charge à laquelle ils ne peuvent faire face» est passée de 34 % à 49 % » note ainsi, en s’appuyant sur les données du CREDOC, le Centre d’analyse stratégique.
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