Brignais, « une mixité entre ville et campagne »

Jean-Laurent Brossard, directeur de l'agence Teyssier Christin, et Emilie Ferreira, négociatrice, nous parlent du marché immobilier de Brignais.

L'image de Brignais est surtout celle d'une commune résidentielle, avec beaucoup de maisons individuelles. Est-ce la réalité ?

Jean-Laurent Brossard : on peut parler de mixité : il y a aujourd'hui autant de maisons que d’appartements. Sur les dix dernières années, il y a énormément de projets d’immeubles en vertical neuf. Aujourd’hui, il y a plus de transactions à effectuer sur les appartements - que ce soit dans des maisons de villes, en appartement centre village ou dans des résidences récentes - que dans les villas.

Le marché se transforme donc au profit d’immeubles collectifs…

Jean-Laurent Brossard : ce mouvement n’est pas très vieux. A mon sens, ça a commencé il y a une petite quinzaine d’années. La modification du PLU a permis de dégager de dégager du foncier. Les promoteurs ont profité de ceci pour construire des immeubles, et comme le marché se porte plutôt bien, le mouvement se poursuit.

Avez-vous ressenti la hausse des taux d’intérêt ?

Jean-Laurent Brossard : Nous avons une activité énormément liée au taux d’intérêt. Nous avons fait un bon deuxième semestre 2010, et un bon premier trimestre 2011. Mais nous sentons que depuis deux mois, il y a un vrai tassement…

Est-ce que vous pensez que le niveau des prix dans la région explique ce phénomène ?

Jean-Laurent Brossard : Les prix ont bien remonté depuis un an. En fonction des taux d’intérêts qui ont augmenté, les budgets se sont amenuisés. Il y a un petit décalage entre ce peuvent consacrer comme budget les clients et les prix du marché.

brignais

Avez-vous senti un impact du PTZ+ ?

Jean-Laurent Brossard : Le PTZ+ est, à mon sens, plutôt employé dans le neuf. Dans l’ancien, on en voit assez peu.

Emilie Ferreira: Dans l’ancien, les gens commencent toutefois à s’y intéresser, du fait notamment du DPE. Tous les biens aujourd’hui sont notés, sont classifiés, et même dans l’ancien aujourd’hui les futurs propriétaires font attention à la lettre attribuée au bien, car plus la note est bonne, plus le montant du prêt attribué est important. Il est vrai que l’impact a été plus immédiat dans le neuf, le montant du prêt étant assez élevé.

Jean-Laurent Brossard : Les gens connaissent le produit, mais pour l’instant le marché est tel que, même avec le PTZ, il existe toujours un décalage entre ce que peut mettre sur la table un primo-accédant, qui a en général peu d’apport, et les prix observés aujourd’hui.

Grâce au DPE est-ce que les acquéreurs portent une attention particulière à la consommation énergétique des biens ?

Emilie Ferreira: ils y portent de plus en plus intérêt. La question devient quasi-systématique. Mais ils relativisent assez vite, car ils se rendent vite compte que la consommation énergétique ne correspond pas à la consommation des occupants.

Jean-Laurent Brossard : ce n’est pas encore un critère d’achat effectif. Le prix reste la priorité, au même titre que le terrain ou l’emplacement.

Au niveau des appartements anciens, où en est-on sur les prix ?

Jean-Laurent Brossard : sur les premiers prix, on est, pour des biens des années 60-70, à 2300-2400 euros du mètre carré. Sur ce type de biens, on a des charges très importantes, comme l’eau chaude et le chauffage. Pour les résidences plus récentes, conçues entre 10 et 25 ans, on oscille plus entre 2700 et 2800 euros du m². Quant au neuf, nous venons de terminer la commercialisation d’une résidence de 24 logements sur Brignais, à une moyenne de 3300 euros du m².

Avec les nombreuses constructions réalisées ces 10 dernières années, des premiers biens récents doivent apparaitre à la revente ?

Jean-Laurent Brossard : c’est vrai. Et les prix sont d’ailleurs plus chers à la revente que des biens neufs ! Comme les gens ont fait des aménagements, ils les rajoutent au prix d’achat. En outre après 5 ans, on a les frais de notaires à 7 points, et il n’y a plus de TVA et de frais de notaires réduits comme le propose le neuf.

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Sur le front des maisons, quel est le niveau des prix?

Jean-Laurent Brossard : sur les maisons jumelées, qu’on retrouve dans des lotissements avec des petits terrains de 300-400 m² habitables, on est sur des prix allant de 250.000 à 280.000 euros. Les prestations pour ce genre de biens sont réduites : 3 petites chambres de 9m², chauffage électrique, mitoyenneté… Sur les maisons de 110m² habitables, avec 800m² de terrain non jumelé, on est plus sur un prix de 350.000-380.000 euros.

Quel type de population achète ce genre de biens?

Jean-Laurent Brossard : pour le premier cas , ce sont plutôt des primo-accédants. Pour la seconde catégorie, il s’agit souvent de gens ayant 35-40 ans, et qui revendent un appartement pour avoir un apport. Sur le neuf, on a vendu à 60% à des investisseurs du fait de la loi de Scellier. C’est impressionnant, car il va y avoir dans quelques mois un apport de bien important en location. Est-ce que le marché va pouvoir l’absorber ? Je suis loin d’en être convaincu. Les biens achetés étaient majoritairement des studios, T1, T2, et très peu de T3.

Cette pression sur le marché locatif va-t-elle se faire par le bas, via l’ancien ?

Jean-Laurent Brossard : on va sans doute trouver des locataires qui vont prendre des appartements neufs avec garage, et les appartements en centre village, qu’on louait jusqu’ici assez bien mais qui sont au chauffage électrique et sans parking ni terrasse, vont avoir plus de mal à trouver preneur. On le voit déjà sur certains biens en centre-village. Les locataires deviennent plus exigeants : ils se demandent pourquoi ils loueraient même 20% moins cher des biens bruyants, en plein centre-ville, sans parking ni chauffage.

Y’a-t-il encore des programmes neufs sur Brignais ?

Jean-Laurent Brossard : il y a un programme de deux tranches, de 80 logements : celui est en commercialisation de la deuxième tranche, qui s’appelle Vinci. Il y en a un troisième programme, le Saint-Clair, qui lui est en train d’être commercialisé, et qui a encore 50 logements. C’est énorme !

Ne va-t-il pas y avoir une certaine pression sur les infrastructures ?

Emilie Ferreira : il y a déjà une pression. La mairie avait construit au cours des années 2000, à côté de la mairie, un pôle petite enfance qui est déjà en train de saturer.

Jean-Laurent Brossard : je ne pense pas que l’on va pouvoir absorber 200 nouvelles familles sur Brignais. Ces logements sont en cours de construction et ne sont pas encore livrés. Il va donc y avoir 600 personnes qui vont arriver sur Brignais sur une période de 6 mois. Cela risque de poser des problèmes en termes d’école, de stationnement. Cela va accentuer le trait: le marché le samedi matin est déjà saturé, et les problèmes dans le centre sont déjà nombreux.

Est-ce que vos clients vous questionnent sur le Contournement Ouest de Lyon ?

Jean-Laurent Brossard : c’est un peu le mouton à cinq pattes, cela fait 25 ans qu’on en parle et on ne sait pas si cette autoroute verra le jour… Le souci des clients est de ne pas acheter une maison à côté d’une voie en étude. C’est dans cet esprit qu’ils sont inquiets. En revanche, ils ne se disent pas « dans 10 ou 15 ans, ça roulera mieux pour rentrer du travail le soir ».

L’ouest lyonnais est connu pour ses problèmes de transports. Au niveau des transports en commun, il n'y a finalement que la ligne TER…

Jean-Laurent Brossard : elle n’est pas très utilisée. Pour l’heure, le parking de la gare est souvent à moitié vide, voire complétement vide.

Emilie Ferreira : néanmoins l’initiative du tram-train est assez appréciée, et les gens en parlent beaucoup. Les gens en tiennent assez compte pour venir s’installer ici. Par contre les gens attendent que Brignais passe dans le Grand Lyon pour le réseau TCL.

Les transports, c’est donc un peu le point noir ?

Jean-Laurent Brossard : le fait que l’on ne soit pas dans le Grand Lyon est un point négatif côté TCL. Mais en revanche, il y a un point très positif, c’est qu’il y a un écart très important de 50% entre les taxes d’habitation et taxes foncières. Et il y a une clientèle qui est attentive à cela. Le tram-train est donc fait pour pallier à ce manque de TCL, tout en restant hors Grand Lyon.

Emilie Ferreira : il faut en outre noter que ce manque de TCL ne nuit en rien à l’attractivité du marché immobilier de Brignais.

Pour finir, quels sont les principaux avantages de venir s’installer à Brignais?

Jean-Laurent Brossard : la proximité de Lyon –on est à 15 minutes de Lyon hors heures de pointe – et des monts du lyonnais. Les gens sont très attentifs à cette notion de proximité de la campagne. Beaucoup de personnes ne souhaitent pas habiter Saint-Martin-en-Haut et Saint-Symphorien-sur-Coise et faire 10 ou 20 minutes de plus chaque jour en transport pour se rendre au travail. C'est cette mixité entre ville et campagne intéresse les gens. Notre village est en outre très actif au niveau des zones artisanales et commerciales, avec des entreprises comme GL Events, Clauger, qui sont de vraies locomotives.

Emilie Ferreira : le fait qu’ils aient également développé un pôle de loisirs à proximité a également apporté un plus. Les gens de Lyon savent qu’en venant à Brignais, ils auront toutes les infrastructures à proximité, comme l’école, les transports, mais ils savent aussi qu’avec les loisirs, avec le cinéma à proximité, leurs enfants ne seront pas dépaysés.

-L'agence Teyssier-Christin de Brignais






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