« Un potentiel très fort de densification du centre de l’agglomération »

Michel Havard, député UMP du Rhône et candidat à la mairie de Lyon, répond aux questions d'Enviscope et Lyon Pôle Immo. Selon lui, le développement de l’agglomération lyonnaise doit équilibrer logement et activités.

Certaines zones d’aménagement concertées ont des degrés d’intensité urbaine bien inférieurs à ceux  qui sont préconisés par la Fédération Nationale des Agences d’Urbanisme. Prévoyez-vous , si vous avez des responsabilités à la tête de la ville de Lyon, d’augmenter l’intensité urbaine dans les ZAC, notamment pour faire baisser les charges foncières qui seraient à l’origine , selon de nombreux professionnels, de l’inflation des prix dans le logement neuf?

Oui. Il faudra aller vers une densité urbaine plus importante, en conservant un équilibre entre intensité urbaine et qualité de vie. Aujourd’hui, nous sommes dans certaines zones, en dessous de ce qu’il faudrait faire en termes de densité.

A Gerland,  sur la ZAC du Bon lait, la  densité est trop faible par rapport à ce qu’il y aurait dû avoir. La densité urbaine, qui consiste à augmenter la taille des immeubles,  pose des questions d’architecture. Il faudra faire preuve d’imagination pour ne pas construire des immeubles qui ne soient pas agréables à vivre.

C’est donc un défi en termes d’architecture et une nécessité pour réguler les prix, et absorber une partie des prix du foncier. Plus on fait de logement en hauteur, et plus on dilue le coût du foncier. Compte tenu de la rareté du foncier sur l’agglomération lyonnaise, il faudra sur certaines zones bien ciblées avoir une densité urbaine un peu plus importante.

Si on raisonne transports, il faudra lier la question de la densité de l’habitation à la question de la localisation des emplois. Il faudra avoir une réflexion prospective. Si un secteur compte un grand nombre de logements sans qu’il y ait les emplois sur la même zone géographique, on génère du déplacement. Il faut une mixité des fonctions.

J’ai cette réflexion sur la ville de Lyon, et sur la création de bureaux. Il faut prendre en compte ces trois dimensions : création de bureaux, logement en quantité importante, et  moyen de transports devant desservir les zones d’activité ou les zones de densité de logements forte.

Justement, quelle est la stratégie à adopter pour  la desserte de la Part-Dieu ? Que peut-on imaginer dans d’autres quartiers ?

La Part Dieu est aujourd’hui très desservie : deux tramways, beaucoup de bus, un métro…mais il n’y a pas de mode de transport lourd entre Part-Dieu et Presqu’île.  Je pense qu’il faudra créer une liaison en métro Presqu’ile-Part Dieu. Cette ligne qui coûtera cher, sera absolument nécessaire si nous voulons éviter l’engorgement du secteur de la Part-Dieu.

Mon projet est de relier Saint Paul-Hôtel de Ville, Cordeliers , Préfecture et Part Dieu sur une même ligne de métro. Ce qui permettrait du coup de lier la Presqu’île à la Part-Dieu et d’avoir un deuxième mode de transport lourd en direction de la Part-Dieu.

L’enjeu du réaménagement de la gare de la Part-Dieu est majeur. La gare est complètement saturée. C’est un sujet sur lequel la Communauté Urbaine et la SNCF mènent des études. Cela coutera très cher. Dans mon projet Part Dieu, cette dimension est prise en compte.

Je tire aussi la sonnette d’alarme sur un autre sujet, qui est celui de la voiture et du stationnement sur le quartier : attention de ne pas avoir une vision trop idéologique des choses : il y aura besoin de conserver des places de stationnement en quantité suffisante sur le secteur.

Comment cela-peut-il se faire alors que le foncier est relativement rare ?

Par la réalisation de nouveaux parkings  publics. La communauté urbaine a voté la possibilité, pour la tour INCITY, de réaliser une tour sans stationnement. Or quand on installe 2500 à 3000 personnes dans une tour sans prévoir de voiture, ça crée un flux de déplacements quotidiens qu’il faut être sûr de pouvoir absorber. Tous les salariés qui s’installeront à l’intérieur de la tour devront venir sans voiture : c’est un mode de pensée assez rigide.

Que pensez-vous de la  zone ZAPA , la Zone d’Action prioritaire pour l’Air prévue pour le centre de l’agglomération  ?

La  ZAPA est une zone expérimentale. Coparly pilote le projet . La qualité de l’air extérieur est très liée à la fluidité du trafic, et c’est pour cela qu’il faut avoir sur la gestion des circulations dans la ville et l’agglomération un objectif de fluidité du trafic.

La politique actuelle  est une politique de contrôle et de restriction, qui génère bouchons et pollution. On a mal travaillé la question des sorties et des entrées de l’agglomération.

Comment faut-il faire, alors que l'on sait que lorsqu’on crée de l’infrastructure, celle-ci a tendance à se remplir ?

J’essaie de ne pas être un idéologue du «  tout voiture » ou du  « sans voiture ». 98% de gens vivent en dehors de ces deux extrêmes. Il faut inciter au maximum à un autre mode de transport que la voiture.

Je pense que le prolongement de la ligne B du métro à Oullins est une très bonne chose, et permet une véritable alternative à l’utilisation de la voiture pour rentrer en ville. Je pense que l’on verra à l’ouverture que le parc relais d’Oullins est insuffisant. Je regrette un peu que l’on n’ait pas poussé vers les hôpitaux Lyon Sud, puisqu’on aurait pu de cette façon capter un trafic et en même temps anticiper l’avenir. Le Plan Campus va jusqu’aux Hôpitaux Lyon Sud, passe par Gerland, et va jusqu’à l’Université Claude Bernard. Je comprends parfaitement les difficultés financières. Je sais que des études sont menées concernant ce prolongement. L’argent public étant rare, je ne jetterai pas la pierre à Bernard Rivalta et à Gérard Collomb, mais, pour autant, il faut  anticiper et éviter de rendre le projet impossible par une urbanisation autour des hôpitaux Lyon Sud.

Il faut inciter à d’autres modes de transports. C’est pour cela que je considère que le prolongement du tramway à Confluence comme une erreur historique. Le tramway transporte moins de monde et moins vite, ce qui fait que beaucoup sont tentés de conserver leur voiture. On voit bien la volte-face  réalisée entre la ZAC 1 de Confluence et la ZAC 2. La ZAC 1 a été une vision idéologique des choses, rattrapée par la réalité et la pratique du site. La ZAC 2 prévoit un parking de 3500 places. Une fois que l’erreur est commise, on la paie  pendant  cinquante ans.

En termes de stratégie, avez-vous identifié des zones où il y a un fort potentiel foncier ?

Nous avons la chance d’avoir quelques grandes zones qui peuvent faire l’objet d’aménagement. Le quartier de Gerland présente, par exemple, un potentiel d’aménagement énorme. Il y a la Confluence, la Part-Dieu, La Saulaie à Oullins. On voit bien que la concentration du développement se fera sur le Sud de l’agglomération, d’où l’importance d’avoir des voiries routières sur l’Ouest, sinon  cela fonctionnera difficilement.

Il faut réussir sur ces grandes zones d’aménagement une stratégie d’ensemble prospective à moyen long terme, tant en terme de logement, de tertiaire, que d’activité industrielle. Rhône Alpes est la première région industrielle de France: ne chassons pas l’industrie des grands centres urbains. Nous avons la vallée de la chimie : c’est une chance. Lorsque ce sont les besoins de l’industrie qui nécessitent un déménagement, on le comprend très bien.

Mais nous devons  conserver, et notamment sur Gerland , autour du port Edouard Herriot, une activité industrielle au sein de l’agglomération. Sur le logement, comme sur le tertiaire, beaucoup de réalisations peuvent se faire dans le diffus. Le potentiel de construction dans le diffus de l’agglomération est en effet extrêmement important, y compris sur certaines villes de la Couronne de Lyon. C’est possible sur la ville elle-même, notamment sur les troisième, septième , huitième et neuvième  arrondissements, ainsi que sur Villeurbanne.

Il y a un potentiel très fort de densification du centre de l’agglomération. Il faut conserver une mise en chantier importante de logements, qui permet de réguler les prix. Si on diminue trop l’offre, on génèrera une augmentation des prix. On espère à ce titre que les coûts de rabot donnés à l’investissement dans le logement, notamment sur le Scellier, ainsi que la crise économique ne produiront pas trop d’effets négatifs, y compris chez les primo-accédants.

En termes de logement, Lyon pourrait presque apparaitre comme une ville à deux vitesses. D’un côté on note une attention accrue sur les objectifs en termes de logement social. D’autre part, le renchérissement des prix permet seulement à des classes sociales d’un certain niveau de se loger.  Tout cela pousse  peu à peu les classes moyennes en périphérie. Pensez-vous qu’il faille  avoir une stratégie, via les charges foncières, en termes d’objectif d’attractivité des classes populaires ?

J’ai, à maintes reprises, eu l’occasion de dire que la politique du Maire de Lyon chasse de la ville les gens qui travaillent. Ces derniers  ont  besoin de disposer dans la ville d’un certain nombre de services, et des conditions de transports indispensables à sa qualité de vie. Si vous rendez compliqué, pour un couple qui travaille et qui n’a pas liaison facile par transports en commun, les conditions d’utilisation de sa voiture, et les services, les familles avec deux enfants quittent le cœur de la ville. Les personnes qui travaillent sont par exemple la quatrième priorité des cantines pour la ville de Lyon. Lorsque le cœur d’une agglomération perd ses jeunes couples actifs avec enfants, ça ne présage rien de bon pour l’avenir. Il faudra proposer une offre spécialement destinée à cette catégorie sociale.

Sous quelle forme ?

Cela nécessitera d’avoir une discussion dans le cadre du PLU sur des zones d’habitation des salariés dans lesquelles le nombre de places de stationnement construites sous immeubles pourra être révisable, sur l’accès aux services publics – crèches, écoles, cantines, mode de garde un peu plus large, activité scolaire et périscolaire, facilité pour les enfants de faire du sport et de se cultiver.

Sur Confluence, le gymnase prévu est supprimé, sans doute pour des raisons financières,  mais on diminue ainsi l’offre de services à une population. Dans le même temps, un deuxième groupe scolaire prévu ne se fait pas, ce qui montre bien que les gens actifs avec des enfants ne viennent pas à Confluence.

Quel type de population vient s’installer ?

Les personnes pouvant bénéficier d’un logement social et des personnes qui n’ont plus d’enfants à charge, et qui souhaitent se rapprocher de Lyon. Beaucoup de gens qui possédaient des maisons, leurs enfants étant partis, ont acheté pour se réinstaller dans le centre-ville. Si cette tendance se confirme, il faudra  imaginer une politique volontariste, qui engage de l’argent public en direction des gens qui travaillent dans la ville. Cela peut aller jusqu’à de l’acquisition de foncier, un travail à faire avec Action Logement, et toutes celles et tous ceux qui participent à la construction de logement pour les actifs.

Dans certaines agglomérations, des stratégies de diminution de charges foncières en faveur de la construction de logements abordables par les promoteurs ont été élaborées, avec des objectifs très précis en matière de production, échelonnés par rapport aux niveaux de revenus. Est-ce une piste que vous explorez?

Complètement, ça rentre parfaitement dans la réflexion d’un candidat à la Mairie de Lyon.

Sur la SACVL, envisagez-vous de modifier la gouvernance pour éviter de nouveaux conflits entre locataires et propriétaire ?

La SACVL sera le plus gros scandale de l’ère Collomb à Lyon. Le premier mandat a été celui de la dérive.  Avec un actionnaire qui ne se préoccupe pas de savoir ce qui se passe dans la société dans laquelle il est majoritaire, en raison des emprunts qu’elle contracte, ainsi que par le rôle qu’elle se donne. La SACVL s’est éloignée du sien: produire du logement. Elle aurait dû être un outil public privé capable de mener des projets.

Dans le second mandat, il y a un point positif et un point négatif. Le positif, c’est que la SACVL se recentre sur son cœur de métier, et cesse de remplir un rôle qui n’était pas le sien, celui du monde privé sur des grandes opérations d’aménagement. Pour autant, elle conserve dans sa vocation la possibilité de monter des opérations mixtes sur des équipements d’intérêt général et de production de logements. Quand la SACVL permet la relocalisation d’un commissariat, c’est une très bonne chose. Elle revient dans sa vocation initiale.

L’aspect négatif, c’est que la SACVL fait payer la facture à ses occupants. Elle a une politique de réhabilitation insuffisante. Elle a été obligée de céder un millier de logements pour boucher le trou. IIs ont  augmenté les loyers de gens modestes qui ont payé les dérives de la SACVL, sans pour autant avoir une politique de réhabilitation de leur parc dans une maitrise des charges locatives.

C’est une question de volonté politique de l’actionnaire principal, qui est la ville de Lyon, que d’appliquer cette politique. Je pense qu’aujourd’hui  la SCAVL est en incapacité d’agir pour l’avenir. (Elle pourra éventuellement réaliser dans un certain nombre de cas mener ces opérations mixtes : production de logements et réalisation d’équipements d’intérêt public).

Sur l’Hôtel Dieu, vous avez récemment fait part de vos craintes de voir le secteur se transformer en Grôlée Commercial. Quelle aurait été  la meilleure affectation du bâtiment ?

Quand on perd la maitrise de l’occupation du bâtiment,  on perd la main, et ensuite on est confronté à des réalités de marché. Le principal reproche que je fais, c’est que l’on n’a pas utilisé l’Hôtel Dieu pour mixer un projet privé à 80%, avec un hôtel, des bureaux, des commerces, mais où 20% auraient pu être réservés à des activités d’intérêt général.

Pourquoi Gérard Collomb  a-t-il confié 100% au privé ? Le fait que l’on n’ait pas utilisé ce bâtiment à 15% ou 20% pour en faire la vitrine d’un pôle de santé  majeur à Lyon - avec un musée médical exceptionnel – ou de nos universités, de certains centres de recherche, de nos pôles de compétitivité, est un choix politique que j’ai contesté. Lyon est aujourd’hui le deuxième pôle universitaire de France. Ne pas avoir donné à l’université une belle vitrine dans ce bâtiment-là, je pense que c’est une erreur majeure.

L’équilibre financier de l’opération Hôtel-Dieu est aussi en jeu, parce que les coûts de rénovation sont quand même colossaux. Le projet d’Albert Constantin est un très beau projet. Mais, c’est un architecte : ce n’est pas lui qui décide de l’affectation des zones, il répond à un cahier des charges. Je critique le cahier des charges proposé par Gérard Collomb, pas le projet d’Albert Constantin.

Pour les tours de la Part Dieu enfin, l’extension de la skyline est-elle souhaitable ?

Oui, je suis plutôt favorable à une skyline sur la Part Dieu. La difficulté, c’est de trouver le bon équilibre. On évoquait la problématique du transport et de l’accessibilité, que ce soit en voiture, en train ou en transport en commun. Cela va demander des investissements très importants. Il ne faut pas imaginer que l’on va chasser la voiture de la Part Dieu. Il faut ensuite être en capacité de proposer des activités économiques qui tiennent dans la durée. On voit bien aujourd’hui que ce type de projet ne peut sortir que s’il y a un preneur qui accepte de prendre à un prix supérieur au reste du marché lyonnais. Le coût au mètre carré par an est supérieur dans un immeuble de grande hauteur  à ce qu’il est dans un bâtiment tertiaire traditionnel. Il faut conserver dans les projets un équilibre économique durable qui permette l’ installation pérenne d’un certain nombre de grands acteurs, pour éviter d’avoir des mauvaises surprises, de faire un coup au terme d’un mandat et ensuite se retrouver 10 ans après avec un marché déstabilisé.

» « La nécessité de réaliser le TOP est absolue »
» « Les surcoûts des performances énergétiques pourront être absorbés par le marché » (sur Enviscope)






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Commentaires

OUI pour la densification, il faut construire des grands immeubles en ville pour baisser les prix.
Il faut aussi de la défiscalisation pour les jeunes maintenant pour aider les primo et relancer le marché pour ceux qui en ont réellement besoin, on paye trop d’impôt!!!
Après que les vieux se soient bien gavés, c’est notre tour « scellier jeunes » à 30% pour tout le monde en 2012 🙂

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