Roanne: « une légère augmentation des prix » au 3ème trimestre

Pour Philippe Madelrieux, président de la Chambre FNAIM de Loire-Nord, le marché de l'immobilier sur le bassin roannais a connu une baisse de 30% des prix durant la crise de 2008. Néanmoins, un léger mieux a été constaté au cours du troisième trimestre 2011.

Quelle est la situation du marché immobilier dans le Roannais ? Avez-vous ressenti l’effet des récents changements de fiscalité ?

Nous avons des années excellentes ces dernières années, avec un paroxysme en 2006-2007. 2008 fut une année encore assez bonne, mais par la suite, nous avons connu une baisse des prix assez significative. Nous avons atteint approximativement 30% de baisse. Depuis, ça s’est stabilisé. Au vu des premiers prix du troisième trimestre 2011, on peut même parler d’un petit regain. Toutefois, nous n’allons pas encore rivaliser avec les prix parisiens. Lors du congrès de la FNAIM, nous avons entendu divers discours, faisant état d’un renchérissement du prix de l’immobilier. C’est sans doute toujours vrai pour Paris… toutefois nous avons invité nos élus à regarder au-delà du périphérique, car, au-delà de Paris et de quelques métropoles régionales, les prix ont au mieux eu tendance à stagner, ou au pire, à baisser. Sur la fiscalité, nous avons eu à la fois des propriétaires de résidences secondaires souhaitant vendre leurs biens avec signature de l’acte authentique avant le premier février 2012 pour bénéficier du régime actuel sur les plus-values immobilières, mais aussi des propriétaires qui ont retiré leur mandat de vente, ne se disant que, dans ces conditions, ils préféraient attendre 15 ans de plus.

Type	Studio T1	T2-T3	T4-T5 et+	Maison	Terrain
Vente	1183	1134	1178	1418	58.83
Location	9.02	6.55	5.47	6.12	-

Statistiques FNAIM loire Nord du troisième trimestre 2011

Quelle est l’évolution des prix actuellement sur Roanne?

Au cours du troisième trimestre, sur Roanne, c’est la première fois depuis longtemps que je n’ai pas un prix moyen de vente en deçà de 1000 euros. Même au niveau des loyers, nous avons pu constater une évolution assez favorable : dans les petites surfaces, où l’on constatait jusqu’ici des loyers de l’ordre de 6-6.5 euros le m2, nous atteignons et dépassons même les 9 euros. Cette augmentation significative des prix s’explique assez aisément : nombre de promoteurs ont réalisé des programmes de défiscalisation Scellier, essentiellement composés de petites structures. Celles-ci, qui offrent des normes de confort plus adaptées aux normes actuelles, ont apporté une attractivité évidente. Du coup, mes confrères faisant de l’administration de biens et gérant ces appartements-là réalisent de bons chiffres de location, car ces appartements se louent très bien. Les loyers sont plus élevés, mais les charges le sont moins : pour le locataire, au bout du compte, son budget logement est sensiblement le même, voire légèrement inférieur. Par contre, l’effet pervers, sur un bassin comme celui du Grand Roanne, c’est que cela vide du logement ancien pour remplir du logement neuf. Un certain nombre de bailleurs privés et de bailleurs sociaux, se retrouvent donc avec un patrimoine plus obsolète. Même entretenu, celui-ci se vide, du fait d’un déficit au niveau démographique. Nous sommes donc prêts, avec l’avènement de l’autoroute et l’amélioration de la liaison ferroviaire, à accueillir une population lyonnaise. Notre secteur offre une belle qualité de vie, avec de nombreux équipements, comme le Scarabée, le théâtre à l’italienne, le Multiplex. Sur le Roannais, nous pouvons offrir des conditions d’habitat nettement supérieures à Lyon avec des prix moindres, ce qui motiver certaines personnes à rallonger un peu plus leurs temps de trajet.

Dans certaines métropoles, nous avons assisté à un fort rebond des prix en 2010. Comment expliquez-vous le fait que cette embellie ait été moins ressentie à Roanne ?

Je ne sais pas si c’est une particularité de Roanne. Nous avons toujours un temps de décalage par rapport aux marchés lyonnais et francilien. En 2010, les prix avaient arrêté de baisser. Là, j’aurais plutôt tendance à dire que nous assistons a contrario, ces derniers mois, à une légère augmentation des prix.

L’arrivée de l’A89 va-t-elle être un vecteur de développement pour la ville ?

Je l’espère fortement. Je pense que Roanne est resté trop longtemps un bassin enclavé. Il faut toutefois qu’il y ait avec l’avènement de l’autoroute une amélioration de la ligne ferroviaire entre Roanne et Lyon. Le fait qu’une autoroute passe à proximité ne peut que contribuer à ce désenclavement, faciliter les liaisons et augmenter les échanges. Je pense que cela peut amener des gens à venir découvrir Roanne et se laisser séduire. Il y a 25 à 30 ans, Ecully, Dardilly étaient la grande banlieue de Lyon. Aujourd’hui, Tarare est une banlieue de Lyon. Or je pense que Roanne, par sa géographie et ses équipements, offre une meilleure qualité de vie.

Le TGV a de fortes chances de passer par Roanne à l’horizon 2025, ce qui la mettrait à 1h20 de Paris et à 45 minutes de Lyon. Pensez-vous que, dans la décennie à venir, des investisseurs se positionneront sur le marché roannais ?

Les prix étant très accessibles, les rentabilités sont nettement plus motivantes. Même en l’absence de l’A89 ou de LGV, j’ai d’ores et déjà eu l’occasion de vendre plusieurs immeubles à des investisseurs lyonnais, car ils parvenaient à obtenir d’excellentes rentabilités, qu’ils n’atteignaient plus depuis bien longtemps à Lyon. A partir du moment où on joue la carte du désenclavement, tant avec l’autoroute pour se rapprocher de Lyon qu’avec la LGV qui nous rapprocherait de Paris, il y aura des effets bénéfiques au niveau de l’économie de la ville, de l’attractivité. Tout ceci va donc dans le bons sens pour le marché immobilier. Après, il existe un autre débat : au niveau des constructions neuves, sans doute serait-il bon de lever le pied. Si on réalise des immeubles confiés à des promoteurs extérieurs avec des schémas adaptés à l’Ile de France, il y aura un problème d’adaptation au marché local actuel et futur. Or si on veut attirer une population lyonnaise, ce n’est pas celle-ci qui va venir à Roanne pour louer un deux pièces cuisine. Je pense qu’il faut donc être vigilant: cela a souvent tendance à libérer de l’ancien au profit du neuf. Nous devons garder ce parc ancien en bon état, l’améliorer, le rénover. C’est le discours que nous tenons au niveau de la FNAIM avec les administrateurs de biens : nous estimons qu’il faut faire de l’éco-rénovation, et penser à améliorer son patrimoine existant pour faire évoluer son diagnostic de performance énergétique, et le conformer aux souhaits actuels des locataires. Les biens de ces propriétaires redeviennent de ce fait attractifs sur le marché, du fait de la diminution du poste charges.

Le PTZ dans l’ancien pourrait disparaitre. Etait-il largement utilisé dans le bassin roannais, et notamment pour les achats de maisons ?

Oui. Le marché de l’ancien est très accessible pour les primo-accédants. Le PTZ+ pouvait avoir un effet de levier très net. Le supprimer, cela ne va pas de la stimulation d’éventuels acquéreurs. Néanmoins, par rapport à d’autres territoires, le marché reste malgré tout très accessible. Si les taux de crédit n’augmentent pas trop, il y aura toujours des acquisitions. Concernant les achats de résidences principales, on peut distinguer deux grands types d’acquéreurs: d’une part, des jeunes gens qui passent du système de la location à l’achat d’un bien, maison ou appartement. Pour eux, le PTZ+ aide très fortement. Nous avons également une clientèle beaucoup plus avancée en âge habitant dans des maisons à l’extérieur de Roanne et dont le volume et le terrain à entretenir deviennent, avec le départ des enfants, trop importants. Ces derniers cherchent donc à se rapprocher du centre-ville pour pouvoir bénéficier des commodités. Pour ces gens-là, le PTZ+ ne les concerne pas.

» "De 7% à 9% de rentabilité dans le centre ville de Roanne"

 

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