L’immobilier français, une bulle « gigantesque » pour Primeview

Pour le cabinet de recherche indépendant, « jamais l’immobilier n’a été aussi cher qu’aujourd’hui ».

Dans son dernier éditorial sur l’immobilier, le cabinet de recherche économique et financière PrimeView souligne la désynchronisation entre la hausse des prix de l'immobilier intervenue en France depuis 10 ans et les revenus des ménages. Le thème, souvent évoqué par Jacques Friggit, chargé de mission au Conseil général de l'environnement et du développement durable, est au centre de controverses, et fait l’objet d’un nombre croissant de parutions, tant dans les instituts spécialisés, que dans la presse économique.

Le cabinet rappelle sur ce sujet, qu’en cinquante ans, les prix de l’immobilier ont été multipliés par 26. La hausse annuelle moyenne atteint ainsi de 7.3% depuis 1965, avec un rythme de croissance annuel qui s’est accéléré de 1998 à 2008 à 9.4%. Au cours des 13 dernières années, les prix ont ainsi plus que doublé dans l’Hexagone. Or ni l’inflation générale des biens et services ni l’augmentation du revenu disponible des ménages ne peut, selon Primeview, expliquer l’envolée de 161% des prix depuis 1998.

Une bulle « dangereuse »

Primeview indique en outre que si l’accessibilité d’un bien est plus faible à Paris qu’en province, « elle a évolué défavorablement sur tout le territoire depuis 1998 ». La situation est ainsi bien différente de celle qui prévalait dans les années 80 : la bulle était alors limitée à Paris. « C’est bien l’ensemble des biens immobiliers français qui est actuellement sous pression, indique ainsi Primeview, rendant un retournement d’autant plus dangereux pour l’économie française ».

Le cabinet pense ainsi que jamais l’immobilier n’a été aussi cher qu’aujourd’hui. « Cette bulle gigantesque, d’autant plus dangereuse qu’elle est étendue à l’ensemble du territoire, rend le secteur particulièrement fragile à toute évolution financière ou réglementaire défavorable » note la société.

 






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Commentaires

Est-ce que le prix du pétrole a augmenté de façon proportionnelle au pouvoir d’achat des ménages et/ou à l’inflation? Parle t’on de bulle du pétrole? A cela, on peut répondre non!
Le prix du pétrole augmente, stagne, voire baisse en fonction du prix du baril qui lui même, traduit le contexte géopolitique et la capacité et le coût à extraire cette ressource face à la demande.
Il en va de même pour l’immobilier.
Dans un contexte de pénurie de logement face à une demande et un besoin important (il manque entre 800000 et 1000000 de logements), les prix restent naturellement haut.
Evidemment, ici s’arrête la comparaison entre immobilier et pétrole.
J’aurais vraiment été intéressé de lire l’étude PrimeView mais 300€, c’est bien trop cher pour moi.

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Quelle comparaison hasardeuse! Le prix du pétrole n’est pas un objet de spéculation! Bravo! Regardez plutôt le baril en 2008, qui triple en un an, sur fond de spéculation ahurissante.
Il est évident que la spéculation a joué a plein, et qu’il n’a pas manqué d’autant de logements en si peu de temps.
A noter que 10% des logements a paris sont vacants, ça facilite l’achat pour la revente.
Les banques en prêtant sur des périodes de 20 à 50 ans, l’Etat en fournissant les aides maximales aux acheteurs, les notaires et professionnels de l’immobilier ont bien entendu manipulé le marché et ramassé le jackpote, simplement il n’y a plus de cartouche, le marché tombe sans filets de sécurité, sans parachute: on aura au minimum -15% sur 18 mois, plus vraisemblablement -20 à -25% sur l’ensemble du territoire.

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@filou

Je ne comprends pas trop votre propos.
Apparemment, vous ne comprenez pas non plus le mien.

Je vais donc tâcher de m’expliquer sans prendre de raccourci.
Quand je comparais pétrole et immobilier, je voulais mettre en avant les notions de STOCK, OFFRE et DEMANDE, et c’est tout.

Evidemment qu’il y a spéculation sur le pétrole. Mais n’y en a-t-il pas sur l’immobilier. S’il s’agit d’une valeur refuge pour les investisseurs/financiers, c’est EVIDENT qu’il y a spéculation.

Ce qui est beaucoup plus hasardeux, à mon avis, est d’avancer des chiffres de -15%, -20% ou -25% ?!!! Sur quoi vous appuyez-vous ?
De plus, faire croire que la baisse (ou pour vous la chute) sera homogène est, pardonnez-moi, un non-sens.
Vous prenez l’exemple de Paris, où les notions de STOCK, OFFRE et DEMANDE prennent tout leur sens. Pour ce marché, on dispose d’un stock quasi-figé et d’une offre ridicule face à une demande toujours plus grande. Croyez-vous sincèrement qu’un propriétaire parisien d’un logement décent ayant une ribambelle d’acheteurs devant sa porte (dont beaucoup achète comptant) est poussé à baisser son prix ? Moi non !

Enfin, vous parlez de chute (voire vous l’appeler de vos souhaits) mais, s’il vous plaît, prenez en considération qu’elle aurait pour effet de créer des « propriétaires pauvres » comme c’est le cas en Espagne et en Irlande, notamment les jeunes propriétaires ayant acheté ces derniers temps, au prix fort ! Est-ce mieux ?

Alors oui, conjoncturellement (baisse des aides, élections, taux d’emprunt qui devraient se mettre à grimper…), il y aura une baisse hétérogène selon l’état du marché local et de la qualité des biens. Mais d’un point de vue structurel, faire croire qu’il y aura une chute est trompeur. C’est mon avis.

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Avec l’ère des pays boomers, le nombre de vendeurs va augmenter avec une raréfaction du nombre d’acheteurs solvables (au vu des prix actuels). Le réajustement des prix est inévitable et la baisse des prix qui s’enclenche va durer environ une génération.
Les contraintes environnementales et économiques mettront une pression supplémentaires sur l’ancien qui sera au coeur de la tourmente, je rappelle que l’essentiel du parc immobilier Parisien est constitué d’épaves thermiques qui vont couter très cher à leurs locataires ou bailleurs.

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@Vesco
Vous dites « Enfin, vous parlez de chute (voire vous l’appeler de vos souhaits) mais, s’il vous plaît, prenez en considération qu’elle aurait pour effet de créer des « propriétaires pauvres » comme c’est le cas en Espagne et en Irlande »

En Espagne, il me semble que la plupart des emprunts étaient à taux variable. Ce n’est pas le cas en France.
Ensuite, si vous achetez pour vous loger, que la velru de votre logement baisse de 10% ne fait pas de vous un propriétaire pauvre.

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@Vesco
Vous dites « Enfin, vous parlez de chute (voire vous l’appeler de vos souhaits) mais, s’il vous plaît, prenez en considération qu’elle aurait pour effet de créer des « propriétaires pauvres » comme c’est le cas en Espagne et en Irlande »

En Espagne, il me semble que la plupart des emprunts étaient à taux variable. Ce n’est pas le cas en France.
Ensuite, si vous achetez pour vous loger, que la valeur de votre logement baisse de 10% ne fait pas de vous un propriétaire pauvre.

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@chaussette
Difficile de mettre les taux variables comme seule cause. Le wiki de la bulle immo espagnole de Wikipédia ne s’y risque même pas. C’est une multitude de facteurs qui provoque l’éclatement d’une bulle dont effectivement les taux, mais aussi l’important stock, problème MAJEUR en Espagne ainsi qu’en Irlande d’ailleurs.

Quand je parle de proprio pauvres, c’est effectivement fort comme termes mais justement, regardez ce qui se passe aux US, en Espagne et en Irlande. C’est véritablement cela. Dans un contexte économique tendu, il y aura de plus en plus de personnes vulnérables ne pouvant plus faire face au remboursement de leur crédit (avec ou sans taux variable). Dans les zones peu attractives, il n’y aura personne pour racheter leur bien. Que deviendront ces personnes? Cette notion de propriétaires pauvres existe déjà. Je n’en suis pas l’inventeur!!!

@immo…bile
Sur l’ancien, je ne peux que vous suivre bien qu’il faille quand même se rendre compte qu’il est impossible de construire du neuf dans bon nombre de zones très attractives. Donc finalement, le marché restera stable dans ces zones.
Par contre, concernant l’analyse des baby-boomers, je ne vous suis plus. Si je ne me trompe pas dans la lecture de la pyramide des âges (source INED), le déficit en logement (entre 800000 et 1000000) ainsi que la relative bonne santé de la natalité française depuis les années baby-boom s’équilibrent sur plusieurs générations. Par conséquent, le changement dont vous parlez devrait passer à court terme par une politique de grand travaux. Ce qui ne semble pas être dans les projets de nos politiciens et ce qui est préférable d’ailleurs. De plus, construire c’est bien mais construire au bon endroit c’est mieux et pour cela il faut de la place…

Encore une fois, la baisse attendue aura lieu mais pas partout.

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Beaucoup d’informations sur ce site officiel, confirmant l’énorme bulle qui va exploser:

http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-1200-2012-r138.html

Pour prendre la mesure, allez voir les prix en Allemagne, c’est 50% moins chère alors que la densité de population est plus forte. Et je parle même pas de la qualité…

Quand aux arguments concernant la natalité+ en France…faudrait voir à étudier les moyens dont elle disposera car pour revendre à des assistés ou des chômeurs comment dire…

Et je vous parle pas des effets de la pyramide des ages…
Ce sera dans un prochaine épisode lol

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Quelque remarques :

1° L’immobilier n’est pas une énergie fossile. Les demandes de permis de construire n’ont jamais été aussi nombreuses. Si la fiscalité sur la détention et la rétention de TAB se durcit, ce sera « open-bar ».
2° la demande de logement supérieure à l’offre n’est réelle que dans les plus grandes agglomérations, soit au maximum un quart de la population, en comptant les RMistes, immigrés sans-papiers, vieillards grabataires, et étudiants éternels ou sérieux.
3° la sur-protection des locataires mauvais payeurs entraine une rétention des logements libres en zone de forte demande, d’où une offre plus faible. Le crédit à motif humanitaire ne profite qu’au mauvais payeurs, puisque les autres, y compris les plus modestes, payent leur loyer rubis sur l’ongle.
4° Les banques et l’immobilier ont connu une grande histoire d’amour entre 2000 et 2010. Il semble que cette idylle appartienne désormais au passé. Quand prêter à des acquéreurs devient aussi dangereux que prêter à des SARL, on prête moins, et plus cher.
5° La migration des baby-boomers de leur maison individuelle, péri-urbaine ou rurale, vers les centres urbains ne fait que commencer. Aucune classe d’âge n’est aussi nombreuse que les précédentes après 1957. Le marché des maisons individuelles en zone péri-urbaine ou rurale hors grandes agglomérations est déjà en train de s’effondrer.
6° La pompe à subventions de l’immobilier est cassée. Rajoutez la diminution probable de la solvabilité des fonctionnaires et retraités dans les prochaines années, vous avez une idée du tableau.
7° Les 10% de commentateurs qui nient la baisse, ou la nient même sa possibilités sont des gens qui ont acheté entre 2004 et 2008 et fouettent gravement, non seulement de perdre leur PV (qu’ils ne savent pas calculer d’ailleurs) mais même de laisser des plumes à la revente.
8° L’immobilier grimpe toujours, sauf quand il baisse.

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Que de démonstrations…
Relisez mes posts et corrélez avec les votres.
On dit la même chose ou presque : il y aura baisse dans des zones de faibles attractivités, enclavées…!!!

Encore une fois, je ne présentais le pétrole que pour introduire les notions de STOCK, OFFRE et DEMANDE. Le pétrole est effectivement une énergie fossile mais les réserves et son prix n’ont pourtant jamais été aussi élevés tout comme les permis de construire et le prix de l’immo!!!
http://www.antagoniste.net/2009/09/07/la-fin-du-petrole/
http://fr.wikipedia.org/wiki/R%C3%A9serve_p%C3%A9troli%C3%A8re#R.C3.A9serves_p.C3.A9troli.C3.A8res_mondiales
Ce qui fait le prix du baril sur les marchés est la DEMANDE, signe lui même d’ailleurs d’une reprise ou d’un tassement des activités dépendantes de cette énergie!!!

Les prévisions sont alarmistes mais pour le moment les taux sont historiquement bas et entretiennent pour encore un temps indéterminé la solvabilité des ménages : http://www.tauxpremier.com/cms/index.php?page=pret-a-taux-fixe
http://www.immobilier-danger.com/Credit-immobilier-en-2012-hausse-495.html
http://www.toulouseimmobilier31.com/2012/02/point-sur-levolution-des-taux-de-credit-immobilier-fevier-2012/

Pour ce qui est de la corrélation pyramide des âges et immo, je n’invente pas : http://prix-immobilier.info/infos-immo/la-bulle-immobiliere-par-la-pyramide-des-ages/
Dans cet article, l’auteur prend des pincettes et évoque bien « le nombre de logement », dans le paragraphe « Bien sûr cette analyse est purement théorique… ».

Enfin, prendre une étude d’un organe national pour argent comptant, c’est bien mais il faut recouper l’info et la confronter à d’autres. En 2007, ces mêmes organes parlait de l’éclatement de la bulle française… on a vu ce que ça a donné. Nous sommes en période électorale et bien malin est celui qui saura dire ce que nos politiciens nous pondront…

Bien à vous, amis de l’immo!!!

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Un certain nombre d’entre vous (et notamment Vesco)ont eu des difficultés avec notre filtre anti spam. Le fait qu’il y ait beaucoup de liens dans un commentaire incite notre filtre à le mettre en indésirable (je l’ai depuis approuvé). Pas de censure, donc, si ce n’est technique…

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