Immobilier neuf à Lyon : retour à la normale ?

Le CECIM présentait vendredi matin ses chiffres sur neuf mois 2012 à Lyon. Les volumes sont en net repli, de 22.7%, et les prix se sont stabilisés, en légère baisse de 0.9%.

Les ventes sont en nette baisse sur l’aire urbaine de Lyon, selon les derniers chiffres du CECIM présentés ce matin. Avec 2704 réservations au 30 septembre 2012, les ventes sont en repli de 22.7% par rapport aux neuf premiers mois de 2012. Une contreperformance qui s’explique selon l’observatoire, par une baisse des ventes aux investisseurs, qui, faute d’un dispositif Scellier, moins attractif, sont moins intervenus sur le marché. Aussi la demande des investisseurs est tombée à 894 ventes, contre 1351 réservations de la part des utilisateurs. Côté ventes en bloc, la proportion reste stable, avec 459 logements livrés.

Et avec l’objectif de réaliser 150.000 logements sociaux chaque année, cette catégorie pourrait trouver un nouveau souffle, les ventes aux opérateurs sociaux pouvant s’amplifier. « Si ce choix politique est maintenu, c’est quelque chose qui va résister et même s’amplifier » indique ainsi Jean Jacques Mathias.

Les prix restent stables

Mais si les transactions chutent, les prix, eux, ne semblent pas baisser. Sur l’enveloppe moyenne des biens vendus, « le mouvement de hausse ne s’est pas poursuivi », note Jean Jacques Mathias, le président du CECIM. Les prix sont donc étales, avec une stabilisation du panier moyen - 50 m² pour les investisseurs, 65m² pour les acquéreurs - et de l’enveloppe moyenne, à 233981 euros pour les particuliers et à 193116 euros pour les investisseurs.

Sur l’année 2012, les prix sont donc étales à 3760 euros le mètre carré sur l’Aire Urbaine de Lyon (-1.3%), et à 4446 euros sur Lyon Intra muros (-0.3%). « Lyon est très au-delà des autres villes de l’agglomération, ce qui est moins vrai dans les autres métropoles » remarque Jean Jacques Mathias, et si on constate une baisse du côté des mises en ventes, ceci est plus faute de site que d’acquéreurs ». Si le Grand Est est toujours abordable en termes de prix, Villeurbanne se rapproche de l’hypercentre de Lyon et de la barre des 4000 euros le mètre carré.

Inquiétude sur les dispositifs

Un brin d’inquiétude est toutefois perceptible chez les promoteurs, au regard des dispositions à venir sur les mesures d’aides à l’investissement locatif – le dispositif Duflot – prévues dans la loi de finances actuellement en discussion à l’Assemblée, qui sur les bases actuelles pourrait selon un consensus assez partagé dans la profession manquer son objectif de catalyseur de marché.

Pourtant, pour le président du CECIM, Jean Jacques Mathias, note que le risque de surproduction – l’un des points décriés du Scellier - est faible. « Il n’y a jamais eu de crise de l’investissement locatif sur Lyon, et tous les appartements produits trouvent preneur » note Jean Jacques Mathias. « Si cette offre locative n’est pas mise sur le marché, aucune autre institution ne mettra sur le marché » avertit Jean Jacques Mathias, qui ne voit pas l’offre de locatif social se supplanter à la promotion.

L’offre toujours à l’Est

Du côté de l’offre, la fin des grandes opérations d’aménagement public, comme la phase 1 de la Confluence, a pour conséquence un amoindrissement de l’offre disponible dans Lyon intra-muros, en attendant les pré-commercialisations sur la ZAC des Girondins et la Phase 2 de la Confluence. Et si les réservations sur Lyon représentent encore 30% du total des neuf logements de l’agglomération, la part des mises en en vente de Lyon au sein de l’agglomération est nettement orientée à la baisse : elles ne représentent ainsi qu’un peu plus du quart des mises en vente du Grand Lyon (26%). Un seul arrondissement, le 7^ème, fait exception, avec une offre toujours abondante. L’offre est en outre toujours abondante sur l’Est lyonnais, qui concentre 43% de l’offre disponible, mais aussi 36% des réservations.

Néanmoins, de l’avis du CECIM, le problème n’est pas tant du côté de la demande que de l’offre, la partie supérieure du marché rencontrant une demande bien plus forte que les 50% où les prix sont inférieurs à 3500 euros. Selon Jean Jacques Mathias, il y a même « plus d’offre que de demandes concrétisées à ce prix-là ». « Le marché s’est adapté à la demande» constate-t-il. Aussi, pour lui, « il n’y a pas de dérapage » du marché.

Un équilibre utilisateurs / investisseurs

Pour Frédéric Marchal, patron de la FPI Rhône Alpes, « nous ne sommes pas dans une situation où il n’y a que des prix chers. Celui qui cherche un appartement accessible le trouve, certes dans l’est, mais le trouve ». Reste qu’il existe une prime à la centralité, du fait qu’« une masse d’acquéreurs recherche Lyon ville ».

Il note en outre que la région de Lyon dispose d’un atout indéniable sur d’autres régions, à savoir celui de l’équilibre entre investisseurs et acquéreurs-utilisateurs. « Une vente sur deux se fait toujours pour la résidence principale » note-t-il. « Je ne voudrais pas que l’on soit comme à Toulouse oui la défiscalisation représente 70 à 80% du marché » indique le patron de la FPI.

Pour Yann Pommet, président de l’UCI FFB de Lyon, les utilisateurs représentent globalement plus de 2000 logements chaque année. « Cela dénote d’un attachement fort de la population lyonnaise de rester dans sa ville ou encore d’un effet d’attraction. Chaque année, ce sont 4500 personnes qui viennent habiter à Lyon » rappelle-t-il. Aussi, parie-t-il que « le niveau moyen du marché devrait être retrouvé, après trois années qui étaient hors normes ». Le nombre de réservations devrait cette année, selon le CECIM, se rapprocher de son potentiel moyen terme des 4500 ventes.

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Sylvain d'Huissel

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