Immobilier de bureaux : le marché lyonnais en repli de 20%

La crise économique et le manque de grandes transactions ont de nouveau pesé au troisième trimestre. 125.000 m2 ont pour l’heure été placés en région lyonnaise depuis janvier.

La crise économique a eu un impact négatif sur la demande placée en bureaux. Sur les neuf premiers mois de 2012, le marché tertiaire est en effet en net repli, de 20% par rapport à la même période en 2011, selon les derniers chiffres publiés par Jones Lang LaSalle.

En cause, la relative atonie sur le front des grandes transactions, qui avaient dopé l’année 2011. C’est ainsi le segment du mid market qui tire le marché : « 24 transactions de plus de 1 000 m² ont été enregistrées cette année et représentent 46% du total des surfaces consommées » note Jones Lang LaSalle.

Le "mid-market" en force

Le phénomène est assez récurrent : en période de crise, le segment « mid-market », qui regroupe des surfaces comprises entre 1 000 et 3 000 m² pèse plus lourd sur le marché. Ce segment représente ainsi 29% des volumes sur les neuf premiers mois de cette année, un chiffre proche des 30% atteints en 2009, l’année la moins performante de ces 5 dernières années. D’habitude, le mid market représente entre 20 et 24% du marché.

Jones Lang LaSalle explique également les difficultés du marché par l’importante pénurie en matière d’offres neuves et de grandes surfaces sur les secteurs les plus prisés. Le manque de grandes transactions s’expliquerait plus selon le conseil en immobilier d’entreprise par une pénurie d’offre plutôt que par une anémie de la demande. Selon le conseil, les « grands utilisateurs sont toujours présents et ont été actifs » et ce en dépit du manque d’offres de qualité sur les secteurs les plus recherchés du centre de Lyon. D’où des reports de décision ou, parfois, des changements de stratégie.« D’autres grandes transactions sont attendues d’ici quelques semaines et devraient venir soutenir les résultats en toute fin d’année » parie ainsi Jones Lang LaSalle, qui avait évoqué il y a quelques semaines une très grande transaction de plus de 20.000 m².

Forte érosion de l’offre locative

Cette anémie de l’offre semble se vérifier dans le taux de vacance, qui est désormais passé sous la barre des 5%. Le conseil note ainsi que l’offre locative a diminué de 20% sur les douze dernier mois. Cette baisse est, certes, observée sur l’offre neuve (-28%) , mais également – fait plus révélateur - sur l’offre de seconde main qui recule de 15% sur la même période. « Dans le même temps, les pré-commercialisations continuent d’être importantes : près de 40% des surfaces aujourd’hui en chantier ont d’ores et déjà trouvé preneur et les négociations en cours devraient confirmer cette tendance » note Jones Lang LaSalle, qui ajoute que la situation demeure contrastée suivant les quartiers d’affaires.

La Part-Dieu semble ainsi « en situation de pénurie » tout comme la Presqu’ile Confluence et le 6e arrondissement. Dans ces secteurs, la vacance est passée sous les 4%, avec une offre neuve « réduite ». Cette situation d’anémie ne profite toutefois pas aux marchés de l’immédiate périphérie, comme « Villeurbanne ou la périphérie ». Il existe, dans ces secteurs « des disponibilités importantes, y compris dans le neuf » note Jones Lang LaSalle. Sur les prévisions 2012, le conseil prévoit un chiffre compris entre 160 000 et 180 000 m² placés sur l’agglomération lyonnaise, compte tenu des résultats à ce jour.

Les principales transactions

- 11 300 m² de bureaux loués par Véolia sur le secteur du carré de Soie à Villeurbanne
- La location de 3 277 m² de bureaux par Alstom Grid à St Priest
- La location de 3 085 m² de bureaux anciens par Segula Technologies à Bron
- L’achat de 2 897 m² de bureaux neufs par la CPAM, sur Greenopolis dans le 9ème arrondissement
- L’achat de 2 510 m² de bureaux par Fiduciaire Centrex, Avenue Faure dans le 7ème arrondissement
- La location de 2 263 m² de bureaux anciens par Adetel Group dans l’immeuble Val d’Ecully

 

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