« Une dynamique de renforcement de la charge fiscale »

Maître Prohazka est le président de la chambre des notaires du Rhône. Il évoque, dans un entretien à Lyon Pôle Immo, les différents changements intervenus en matière de fiscalité immobilière et leur impact sur le marché.

Comment percevez-vous le marché immobilier en cette fin d’année 2012, notamment du point de vue de la fiscalité?

Nous allons continuer dans la lancée de l’été 2011. Nous sommes dans une dynamique de renforcement de la charge fiscale. Cela a commencé avant François Hollande, lorsque à l’été 2011, les français ont pris conscience de l’état financier de notre pays, et plus généralement de notre planète. Cette situation existait depuis bien longtemps, et la première loi de finances rectificative commençait à marquer les choses. On est dans cette continuité. La loi de finances 2013 va confirmer cela. Sur les plus-values, il assez difficile de le commenter avant même que ce soit voté, car le projet de loi risque de passer sous les fourches caudines des amendements. Néanmoins, ce qu’ils envisagent, à savoir l’abattement de 20%, est assez compliqué. Est-ce que cela produira le choc dans le domaine de l’immobilier ? Je n'en suis pas certain.

La rétention foncière est un sujet qui revient souvent autour de la table. Le rapporteur du projet de loi, le député Christian Eckert, voulait plus orienter cet abattement de 20% sur le foncier plutôt que sur le foncier bâti. Est-ce que cette proposition vous semblait de nature à produire un choc d’offre ?

Je ne suis pas certain que ce type de disposition soit susceptible de produire un choc. Je crois que les gens sont encore extrêmement sensibles à l’augmentation du délai de détention. Aujourd’hui les prix n’ont pas baissé. Le vendeur d’un bien aujourd’hui doit avoir la même somme pour pouvoir racheter un bien dont le prix au m² est équivalent. Si celui-ci vend avec un délai de plus-value de 30 ans, qu’il n’est pas au-delà de ce délai, et se retrouve avec un taux de plus-value important, il ne pourra pas obtenir un produit de qualité ou de taille identique. Je ne suis pas certain que cette proposition provoque ce choc qui est annoncé. Le problème est plus au niveau de la vente de biens immobiliers tels que les maisons ou les appartements. Là, le projet de loi vise essentiellement les terrains, ce qui concerne un autre sujet, à savoir la construction de logements. Est-ce que la vente de biens va être accélérée par ce dispositif, je ne pense pas.

Pour aller sur le sujet de la construction, pensez-vous que la fin des abattements sur le foncier non bâti va produire un afflux de terrains dans les semaines et mois à venir ? Avez-vous déjà des vendeurs qui vous contactent pour évoquer l’éventualité d’une vente ?

Non. Nous n’avons pas été contactés par nos clients, du fait qu’il devient extrêmement difficile de comprendre la loi lorsqu’elle est votée. Aussi, il est très difficile de comprendre les projets d’amendements, qui très certainement seront modifiés. Les gens ont entendu parler du projet de réforme sur les plus-values. Mais dans l’esprit de beaucoup de gens, le projet aurait pour but de ramener à 20 ans le délai au-delà duquel les plus-values sont exonérées.

Pour revenir sur l’immobilier ancien, le 24 août 2011 - date à laquelle François Fillon annonce une modification de la fiscalité sur les plus-values - c’est un point d’inflexion dans le marché immobilier, en termes de dynamique de prix et de transactions?

Souvenons-nous que François Fillon annonçait qu’il y aurait, dès le lendemain, une imposition sans exonération pour durée de détention des plus-values.  Cela a créé un choc. Beaucoup de gens qui étaient sur le point de signer un compromis se sont affolés et ont retiré leur projet. Ceux qui étaient sous compromis étaient paniqués. Certains, qui pensaient qu’ils allaient retirer 100% de leur prix, se retrouvaient dès lors avec un impôt de plus-value, ce qui changeait radicalement la donne. Des discussions ont eu lieu, et finalement le parlement a voté une disposition plus raisonnable. Si il y avait effectivement une augmentation du délai de détention – de 15 à 30 ans – pour bénéficier de cette exonération, le parlement a prévu un délai pour pouvoir bénéficier de l’ancien dispositif, jusqu’au 1er février 2012. Cela a donné un peu de temps. Cette annonce de François Fillon a en effet provoqué un choc, qui n’est en rien comparable avec celui dont nous parlons aujourd’hui. Nous pensions tous qu’il y allait avoir un ralentissement très important, très marqué des transactions immobilières. Finalement, les volumes ne se sont pas effondrés comme on le craignait. Peut-être que le temps qui s’est écoulé entre septembre et son entrée en vigueur, au 1er février, a donné le temps aux français d’intégrer cette nouvelle donne, de refaire leur calculs. En tout cas, ils n’étaient pas pris en otage. L’inquiétude est plus liée à la situation économique qu’aux dispositions fiscales des plus-values. J’ai le sentiment que les gens qui seraient tentés par un investissement vont freiner leurs projet du fait de la crise dont on parle tous les jours. C’est donc plus au niveau des acheteurs que je sens une certaine frilosité,  qu’au niveau des vendeurs, qui décideraient de ne plus vendre parce que les dispositions fiscales en matière de plus-values sont confiscatoires.

Est-ce que cette frilosité de la part des acheteurs, vous la ressentez de manière homogène sur l’ensemble de l’agglomération ?

Non bien entendu, on sent qu’il y a des quartiers qui restent encore très préservés. Les beaux appartements trouvent preneurs très facilement. C’est peut-être lorsqu’on s’éloigne du centre de Lyon, pour des produits mal situés ou de moins bonne qualité que l’on constate une diminution. On a vu certains quartiers prendre de la valeur alors qu’il nous semblait que, par rapport au centre-ville, ils ne justifiaient pas une telle augmentation. C’est dans ces zones là qu’il y a une diminution des prix et des transactions.

Au regard de vos remontées statistiques, quelle est l’évolution en matière de prix ?

C’est ce qui a été évoqué lors de la dernière conférence de la FNAIM. Nous avons les mêmes chiffres. Nous avons une légère augmentation des prix sur les appartements, et une stagnation des prix sur les maisons.

En termes de droit de succession, il y a eu des évolutions, avez-vous eu un afflux de demandes, préalablement à l’abaissement du seuil de 100.000 euros ?

François Hollande avait annoncé durant la campagne l’abaissement du seuil à 100.000 euros. Son élection a provoqué de nombreuses réactions, et nous avons été particulièrement sollicités. De là à dire que les notaires ont été submergés d’actes de donation, non, parce que de nombreuses personnes avaient déjà anticipé la succession et avaient utilisé leur abattement, qui était alors de 159.325 euros. Et puis un certain nombre de personnes n’étaient pas concernées. En prenant en compte le patrimoine possédé, et le nombre d’enfants, nombreux sont ceux pour qui le montant de l’abattement est encore assez important pour transmettre sans impôt. Pour un couple avec deux enfants, un patrimoine de 400.000 euros est aujourd’hui transmis sans impôt. Par contre, ceci a suscité des interrogations : est-ce que l’on est dans une tendance à une nouvelle diminution du montant de l’abattement. Néanmoins, faut-il le rappeler, à 100.000 euros, nous sommes toujours à un montant d’abattement supérieur à celui qui prévalait avant le paquet fiscal. En 2007, le montant des abattements était en effet de 50.000 euros. La diminution du délai des abattements, qui est passé de 10 à 15 ans est également quelque chose de très important. L’âge moyen par lequel on commence à transmettre est de 65 à 70 ans. Au bout de 10 ans, si l’on avait commencé à transmettre à 65 ans, on pouvait, jusqu’ici, renouveler l’opération à 75 ans avec un abattement de 159.325 euros. Ceux qui se sont beaucoup posés de questions, ce sont les gens qui avaient fait des donations depuis un peu plus de 10 ans. Ils avaient retrouvé leur abattement et pensaient pouvoir donner avec un abattement. Lorsqu’ils ont su que le délai leur permettant de bénéficier de cet abattement passait à 15 ans, un certain nombre a souhaité utiliser le délai de 10 ans avant que la loi ne change. Plus généralement, si tous les impôts sont mal vécus, l’impôt de succession l’est, lui, particulièrement. C’est un impôt que l’on doit payer pour conserver le patrimoine qui a été constitué par ses parents, ou ses grands-parents. Lorsqu’un héritier va être obligé de vendre un bien ou de payer fortement de l’impôt pour conserver le patrimoine de sa famille, c’est quelque chose qui passe souvent assez mal. Autant un impôt de plus-value, quelque part, peut se justifier par une participation sur le profit dont on a bénéficié via l’augmentation naturelle de la valeur du bien. Mais l’impôt de succession, lui, est très mal vécu.

Avez-vous eu d’autres afflux de demandes émanant d’une quelconque modification législative ?

Avec les plus-values, nous avons anticipé les choses. Les ventes qui ont été faites fin 2011 ne se sont pas faite par la suite. Pour les donations, il y avait de multiples interrogations, ce qui explique le fait que nous avons été extrêmement sollicités. Bien souvent, cela ne débouchait pas sur un acte et on se rendait compte que les abattements avaient été utilisés. Aujourd’hui, il y a de nombreuses demandes sur l’ISF. Les taux augmentent et il y a cette fameuse disposition particulière sur le plafond. Alors que le seuil d’imposition est à 1.3 million, on commence à payer un impôt à partir de 800.000 euros. Les gens se demandent donc comment faire baisser la facture.

La hausse des prix de l’immobilier a conduit certaines personnes imposables à l’être. Est-ce que vous voyez ce flux se ralentir, du fait du changement de périmètre de l’impôt ?

On est passé de 790.000 euros à 1.3 million. Le seuil a donc augmenté. Lorsque le seuil était à 790.000 euros, beaucoup de gens devenaient imposables, du fait de l’augmentation des prix de l’immobilier. Beaucoup de gens souhaitaient faire un point avec nous sur leur patrimoine. Cette préoccupation s’est calmée.

Les changements incessants ne sont-ils pas néfastes à la bonne marche du marché immobilier ?

Il est certain qu’il y a des modifications incessantes. Il y a eu 6 lois de finances et loi de finances rectificatives en 12 mois. Cela n’arrête jamais : on ne nous donne jamais de ligne de conduite et nous réagissons au coup par coup. Ce qui est valable un jour ne l’est plus le lendemain. Les dispositifs démarrent d’un coup et s’arrêtent d’un coup. Il devient très difficile d’avoir une gestion sur du long terme, d’avoir une approche de son patrimoine dans une vision globale, et dans une perspective déterminée. C’est très compliqué. Tous ces nouveaux dispositifs sont précédés d’effets d’annonces dévastateurs. Les gens paniquent, essaient d’anticiper, puis le projet est amendé, voire supprimé… Cela ne favorise par la sérénité dans la gestion de ses biens et dans sa stratégie patrimoniale.

Que représente aujourd’hui la Chambre des Notaires du Rhône ?

La Chambre des Notaires du Rhône rassemble 280 notaires, ce qui en fait la deuxième compagnie de France, derrière Paris. Elle rassemble 1200 collaborateurs, et 107 études.

Quel va être l’impact de la crise sur les études ?

Nous anticipons énormément. Nous attirons depuis plus d’un an l’attention des notaires sur la situation économique de notre pays pour préserver les emplois dans nos études. Lorsque la crise a éclaté en 2008-2009, il y a eu quelques pertes d’emplois, et finalement ceci représente très peu par rapport à d’autres secteurs. C’est un vrai sujet de préoccupation : préserver les emplois, mais il est certain que comme dans toute entreprise, lorsque la conjoncture est mauvaise, cela peut impacter l’emploi et l’embauche de salariés.






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Commentaires

Bien évidemment les notaires et autres professionnels de l’immobilier n’ont pas la même analyse que les économistes qui, eux, ne sont pas « juge et partie ».
Pour notre part, nous savons et osons dire que la baisse des prix est enclenchée et ce, dans tous les quartiers de Lyon. Les secteurs ayant le plus progressé seront témoins de la chute la plus importante y compris l’hyper centre.
Les vendeurs doivent bien réfléchir que s’ils ne vendent pas tout de suite il leur faudra attendre de nombreuses années s’ils veulent tirer profit de leur vente.

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