La GUL, Garantie Universelle des Loyers devra sécuriser et débloquer le marché locatif

La GUL, Garantie Universelle des Loyers, dispositif de garantie universelle des loyers va être mis en place sur l’ensemble du parc privé (meublés compris) et dont bénéficieront tous les locataires et tous les propriétaires bailleurs(personnes physiques ou morales). Ce nouveau dispositif de garantie universelle des loyers entrera en vigueur au 1er janvier 2016.Le projet de loi ALUR présenté ce mercredi par Cécile Duflot en Conseil des Ministres, prévoit l’instauration d’une Garantie universelle des loyers (Gul) destinée à protéger les propriétaires contre le risque d’impayés. La GUL devrait encourager la mise en location de logements vacants. Elle devrait faciliter l’entrée des locataires dans le logement, en particulier pour les personnes en situation de pouvoir payer un loyer mais disposant de revenus irréguliers ou modestes, ce qui crée un risque pour les bailleurs.

Le fonctionnement sera le suivant, sous l'égide d'une agence nationale. Un bailleur confronté à un impayé sera rapidement indemnisé du montant du loyer par la garantie. L'agence examinera du même coup la situation du locataire. Si ce dernier subit des difficultés ponctuelles liées à une rupture sociale, économique, familiale, un accompagnement sera rapidement mis en place. Si  l’impayé est causé par un locataire indélicat, la Gul se retournera contre lui et lancera rapidement des procédures de recouvrement forcé.
Tous les logements sauf HLM et les logements conventionnés APL
Tous les logements du parc privé, loués en location nue ou meublée, à titre de résidence principale seraient  éligibles à la Gul. Les logements conventionnés à l’aide personnalisée au logement (APL) des organismes HLM et SEM de construction et de gestion de logements sociaux seront exclus de la GUL.
Pour les logements éligibles  le cautionnement sera assuré par la garantie afin d’assurer une réelle universalité du bénéfice du dispositif. La situation particulière des étudiants, des jeunes et des personnes aux revenus modestes ou précaires sera prise en compte.
En France, on estime que les impayés représentent environ 2 à 2,5 % de la totalité des loyers perçus. D’après l’Agence nationale d’information sur le logement, en 2011, dans près de 70 % des cas, une situation d’impayé de loyer fait suite à une baisse des ressources, liée à un accident de la vie (chômage, divorce, séparation, accident corporel, maladie, etc.). 10% des incidents de paiement sont liés à une situation de surendettement.
Il existe aujourd’hui des dispositifs de garantie qui ne donnent pas satisfaction. Des assureurs proposent  des garanties des loyers impayés (GLI), aux
conditions restrictives et au coût élevé. L’État et Action Logement ont mis en place en 2007 la garantie des risques locatifs (GRL) financée par un fonds abondé par l’État et Action Logement.
Le caractère universel de la Gul  devrait permettre la plus grande mutualisation des risques et donc un coût limité. En garantissant les revenus locatifs, la Gul contribuera à faciliter le retour sur le marché locatif de logements inoccupés en incitant à la location les bailleurs aujourd'hui très sélectifs.

michel.deprost@enviscope.com






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Commentaires

Quand on regarde comment ont fonctionné les 2 dispositifs GRL (procédure opaque ou absente, indemnisation au bout de 6 mois et incomplete) nous dire qu’un tel dispositif sera rapide et protégera aussi les propriétaires face aux impayés laisse sourire. (car il s’agit ni plus ni moins que d’une 3e GRL)
Qui osera désormais prendre le risque de prendre un crédit sur 15 ou 20 ans pour acheter un bien en se disant que si demain il a un impayé il ne sait pas dans quelle mesure et sous quels délais il sera réellement pris en charge ?
Si ces solutions « universelles » étaient si magiques pourquoi les garanties locapass et les 2 GRL n’ont elles pas fonctionnée ?
Encore une fois une idée politique est lancée sans analyser les expériences passées.
Cette solution ne va pas non plus remettre sur le marché des logements inoccupés… Les assurances GLI et GRL sont déductibles à 100% des revenus fonctiers donc quasi nulle en cout, quand celle ci ne devrait pas l’etre.
C’est comme si on vous disait : « Vous payez votre assurance auto ? Alors ne fermez plus votre voiture et laissez les clés dessus, de toute façon en cas de probleme vous etes assuré » Le feriez vous ? j’en doute … quelle que soit votre voiture.
Dommage, l’idée initiale était bonne mais cette proposition faite dans la précipitation ne solutionnera pas le probleme du logement bien au contraire.

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