Pourquoi les taux de crédits immobiliers n’augmenteront pas
TRIBUNE - par Pascal Beuvelet, président fondateur d'In&Fi Crédits. Après plus d’un an de baisse constante, les taux des crédits immobiliers ont atteint un plus bas historique cet été. A ce stade plancher, la perspective d’une remontée des taux apparait logiquement comme la situation la plus envisageable. Cependant, les conditions économiques actuelles rendent très peu vraisemblable une hausse significative dans les mois à venir.
Le dernier Observatoire Crédit Logement / CSA le confirme. Depuis juillet, les taux remontent doucement (+ 11 points de base en trois mois) mais ils restent inférieurs à 3%.
Ces dernières semaines, plusieurs confrères courtiers expliquaient que « la perte du triple A n’avait finalement pas eu d’influence sur les taux immobiliers ». C’est évidemment vrai puisque qu’il n’y a aucune corrélation entre la notation d’un l’Etat, les taux auxquels il emprunte (OAT pour la France) et les taux immobiliers. La notation impacte directement, en fonction des positions d’offre et de demande arbitrées par les marchés, le niveau des taux des OAT émises par l'Agence France Trésor (AFT) pour le financement de la dette.
Il faut être cohérent, si les notations affectaient directement les taux immobiliers, les ménages et les entreprises du Portugal, Irlande, Espagne et Grèce etc…emprunteraient à des taux prohibitifs donc confiscatoires. Or ce n’est pas le cas.
Dans la réalité, les taux des financements, dont les crédits immobiliers, sont gouvernés par :
- Les taux de refinancement des banques entre elles. Aujourd’hui, les relations interbancaires sont toujours bloquées. Les banques n’ont pas confiance entre elles, ne se prêtent pas, de peur de ne pas être remboursées et placent leurs fonds excédentaires à la BCE.
- Les conditions de refinancement des banques auprès de cette même BCE, dont le principal taux directeur a été abaissé à 0.5% en mai dernier. Il s’agit d’un taux historiquement bas mais pas nécessairement un « taux plancher » selon précisé Mario Draghi le 4 juillet 2013. Face à cette situation économique et financière désastreuse la BCE a opté pour la contrainte son taux directeur à hauteur de 0.5%. 2013.
- La rémunération des dépôts à 1.25% pour le Livret A.
- Les stratégies des établissements de crédits pour faire coexister la création de capital nécessaire à leur recapitalisation (diminution du risque et augmentation des marges).
- Enfin, et ce n’est pas le moindre des arguments en faveur d’une maitrise de la hausse des taux des crédits immobiliers, il faut prendre en compte le caractère excessivement concurrentiel du secteur bancaire. Cette concurrence commerciale permanente est régulée à la baisse avec la montée en puissance des courtiers en crédits qui assurent désormais 25% de la distribution des crédits immobiliers. Une part qui progresse de plus de 10% par an.
Dans cette configuration d’une abondance de liquidité à bon marche, la période est propice au financement des projets immobiliers des particuliers. Il n’existe aucune raison technique qui permette aux établissements de crédit de ne pas maintenir le taux des prêts immobiliers à leur niveau actuel. Gageons également que ces derniers arbitreront utilement entre l’achat de dettes d’état et leur aide à l’économie par le financement des ménages et des entreprises, nécessaire pour stimuler la croissance économique.
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Bien entendu ce monsieur confond son souhait intéressé et la réalité.Les taux ne peuvent qu’augmenter et ce, proportionnellement, voire plus, à la baisse des prix qui va s’intensifier.