Les SCPI de rendement

Au côté des SCPI fiscales et des SCPI de capitalisation, les SCPI de rendement visent à offrir des revenus réguliers aux souscripteurs.

Les SCPI sont des supports offrant une réelle diversité. Car, selon l’objectif visé par l’investisseur, ce dernier portera son choix sur divers types de SCPI. Pour profiter de dispositifs de défiscalisation, c’est naturellement qu’il optera pour des SCPI de type Pinel (anciennement Scellier) ou Malraux ou Déficit Foncier.

Mais si son ambition principale est de s’assurer des revenus réguliers ou complémentaires à terme, il aura de fait tendance à se porter sur les SCPI de rendement. Celles-ci sont des véhicules d’investissement visant à assurer de tels revenus gérés par des sociétés de gestion (sous le contrôle de l’autorité des marchés financiers). Elles investissent pour cela dans divers actifs d’immobilier d’entreprise, que ce soit des bureaux, des commerces, des locaux d’activités, des entrpôts, des actifs de santé (Ehpad, clinique…) ou encore des campings. L’acquisition de chaque immeuble permet de constituer un parc immobilier dont les revenus locatifs seront redistribués sous forme de dividendes aux associés en fonciton de leur quote-part.

Une collecte de plus en plus forte

Ces SCPI distribuent ainsi des revenus considérés fiscalement comme des revenus fonciers. La détention de ce placement sur une longue période sera privilégiée, avec une durée minimale de 8 ans pour amortir les frais de souscription et diminuer la fiscalité applicable aux plus–values immobilières.
Attirés par des rendements bien supérieurs à d’autres supports d’épargne, la collecte des SCPI de rendement (pierre-papier) est de plus en plus importante : la collecte nette trimestrielle a ainsi, sur les 5 derniers trimestres, dépassé à chaque fois le milliard d’euros. Sur la dernière année, entre le deuxième trimestre 2015 et le deuxième trimestre 2016, cette collecte a même augmenté de 31%, boostée notamment par la collecte des SCPI de commerces. Si bien qu’au 30 juin, la capitalisation des SCPI de rendement dépassait les 36,4 milliards d’euros.

Rendement immobilier de 5,75 % et un TDVM de 4,70%

En moyenne, sur le deuxième trimestre, 1,7 milliards d’euros ont été investis par les SCPI de rendement, avec un rendement immobilier moyen de 5,75%. De ce rendement immobilier dépend la performance du fond, appelé TDVM (taux de distribution sur valeur de marché), le rendement des SCPI au cours du 2ème trimestre 2016 s’est établi à 4,70% en moyenne toutes catégories confondues.

Pour un tel type de SCPI, il sera par ailleurs toujours intéressant de regarder quel est le niveau du dividende distribué. Ramené au nombre de part, un dividende supérieur au résultat soulignera que la société de gestion a utilisé la plus-value réalisée ou les réserves de la SCPI pour maintenir son niveau de distribution. Une telle observation permet donc d’affiner l’analyse sur le type de gestion adopté par les sociétés gérant les SCPI. On rappelle que le taux de distribution s’était établi, en 2015, à 4,85 %, selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM - IEIF).

Investissant dans divers actifs immobiliers, le rendement sera par ailleurs différent suivant la typologie des SCPI. Le rendement des actifs immobiliers investis en bureaux (5.38%) est inférieur à celui des commerces ou à celui des actifs de santé (8.10 %).

Un taux d’occupation de 88,82%

D’autres indicateurs permettent d’apprécier les performances des SCPI de rendement. Comme par exemple le taux d’occupation financier moyen, qui rapporte le montant total des loyers et indemnités d’occupation facturés au montant total des loyers facturables dans l’hypothèse où tout le patrimoine de la SCPI serait pris à bail. Et l’un des indicateurs positifs du dernier trimestre réside dans le fait que ce ratio a encore légèrement augmenté, d’environ 0,5 % par rapport au 1er trimestre 2016, pour désormais atteindre 88,82%.

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