Promotion immobilière: vers un passage sous les 100.000 ventes

Le cabinet d’études Adéquation a présenté mardi dernier ses perspectives sur l’évolution du marché de la promotion immobilière en 2019 et 2020.

Adéquation a délivré mardi ses perspectives sur l’évolution du marché de la promotion immobilière en 2019 et 2020. Le bureau d’études prévoit un retour vers les volumes d’activité de l’année 2015, sous l’effet de prix élevés et de la faiblesse probable du renouvellement de l’offre.

« Nous pensons qu’en 2019-2020, sur la moyenne des deux années, nous serons en dessous de 100.000 (ventes)». Pour expliquer cette prévision, Xavier Longin cite un affaissement des mises en vente dans des marchés pourtant demandeurs. Deux éléments principaux vont impact l’activité dans les deux prochaines années. «Les secteurs aménagés sont un peu moins nombreux qu’à une époque ou sont un peu retardés. La deuxième raison, c’est qu’en 2020, il y a des élections. Certains maires ont déjà commencé à bloquer un certain nombre de permis », explique le directeur général associé.

Des segments resteront en progression

Des facteurs secondaires vont également impacter l’activité, comme les taux ou encore le niveau élevé des prix. « Ça a un impact auprès des propriétaires occupants, en termes de solvabilisation. Ça a un impact auprès de l’investissement locatif pour les mêmes raisons, et puis en termes de rentabilité locative ». Xavier Longin note en effet que des villes comme Toulouse ont, du fait de prix moins élevés, une meilleure rentabilité locative.

Outre la prévision de 98.000 unités de la promotion au détail, les autres segments du logement neuf devraient aussi baisser. C’est notamment le cas du locatif social en maitrise d’ouvrage directe (prévision de 43.300 contre 49.000 en 2018) et en vente en bloc (prévision de 36.700 contre 41.600 en 2018).

Mais Adéquation prévoit que d’autres segments devraient en revanche progresser, comme le locatif intermédiaire (prévision d’un moyenne de 15.700 en 2019-2020, contre 11.200 en 2018), le locatif institutionnel (prévision de 5.500 contre 3.800 en 2018), ou encore les résidences gérées (prévision de 16.000 contre 12.700 en 2018). « Finalement quand on voit la totalité (du marché), il y a une baisse, mais beaucoup moins marquée que pour la promotion immobilière. Certainement des segments de diversification de vos activités à venir dans les prochaines années… », lance Xavier Longin aux professionnels.

Encore des baisses de ventes en 2019 et 2020

Concernant les prévisions au niveau local, Adéquation prévoit dans le premier marché régional, à savoir la métropole du Grand Lyon environ 5.300 ventes au détail au terme des 4 trimestres 2018, dont 2.300 à Lyon et Villeurbanne. C’est bien moins que ce qu’avait initialement prévu Adéquation, qui tablait sur 6.400-6.600 ventes en début d’année, mais le cabinet d’analyse avait mal intégré l’impact, dans ses prévisions du début d’année, de la révision du PLU-H de la Métropole.

Pour 2019, Adéquation prévoit pour sa part 4.500 ventes au détail, soit un repli de 15% par rapport aux 5.300 de 2018. « La chute constatée est importante, et elle va continuer d’être importante. Le PLU-H est un facteur bloquant - en tout cas de non lisibilité – très fort. On a une faiblesse de la mise en place des grands secteurs aménagés qui arrivent à leur fin, et qui permettaient de réguler les prix. Le tarissement de l’offre foncière est évidente. La Métropole avait offert un énorme gâteau qu’on pouvait manger en plusieurs années, sauf qu’on l’a consommé ‘ultra-vite’ ». Elle note enfin qu’avec la fin du plan 3A, « les gammes abordables et intermédiaires sont en train de disparaître ». Coralie Costet décèle malgré tout des réserves de croissance intéressantes dans la Métrople, avec la mise en œuvre de grands projets comme la Part-Dieu, la Saulaie à Oullins, ou encore les secteurs du NPNRU.

Baisse dans le franco-genevois

Outre la Métropole qui concentre 50 % de l’activité des grandes métropoles de la région Auvergne-Rhône-Alpes, les autres marchés devraient aussi connaître une année plus difficile. Le deuxième marché régional, le franco-genevois, devrait aussi connaître un repli d’activité un peu moins prononcé de l’ordre de 7 % à 2.500 ventes. C’est, selon elle, « un marché haussier, avec des charges foncières importantes. C’est le marché le plus cher en termes de prix de vente au m² ». Coralie Costet note en outre sur ce marché « une baisse de disponibilité du foncier, et des gammes intermédiaires qui décrochent ». Selon, il n’y a par ailleurs « pas la culture du secteur aménagé de type ZAC. On est plutôt sur des formats PUP, qui font aussi renchérir parfois de manière importante les charges foncières ».

Sur le secteur Annecy / deux Savoie, les ventes dans la promotion immobilière devraient en 2019-2020, reculer de 13%, passant de 2.315 en 2018 à 2.000 ventes en moyenne sur la période 2019-2020. « On a une activité qui est baissière avec une baisse qui va s’accélérer. La cherté du foncier reste importante, et les marges de manœuvre de foncier maitrisé sont très faibles. Le stock d’offre nous montre que l’on est dans une situation de pénurie ».

Même décrue sur Saint-Etienne et Clermont

Sur Saint-Etienne Métropole, le marché reste assez restreint, avec 390 ventes en 2017, une prévision de 250 réservations en 2018, et une baisse de 12 % de celles-ci projetée en 2019-2020 avec 220 ventes en moyenne sur ces deux années. Concernant les prix, ceux-ci sont haussiers par rapport à un prix de l’ancien qui demeure très faible. Le stock d’offre commerciale est de 21 mois, et le prix de vente au m² qui se creuse, avec un écart entre ancien et le neuf. « C’est un marché qui souffre de son zonage B2, qui va rendre impossible la fiscalité Pinel », note Xavier Longin.

Clermont Auvergne Métropole est, lui, le seul marché où les ventes auront progressé au cours de cette année 2018 par rapport à 2017, avec 780 ventes prévues contre 740 en 2017. Adéquation prévoit néanmoins une décrue importante à 550 ventes, soit un repli de 29 %. « On est sur un marché qui se structure. On voit bien une ‘perdurence’ de gamme. On a des effets de spécialisation de ce marché, notamment sur un volume très important de logements haut de gamme, qui renchérit les prix généraux ». Elle note en outre des volumes de programmes très importants, « avec un positionnement sur des galettes foncières très larges. Il faut pouvoir sortir ces gros programmes. Et pour les sortir, ça va devenir compliqué », note Coralie Costet.

Sur Grenoble, le marché est saturé, avec un stock commercial de 18 mois de vente. Les ventes sont en baisse de l’ordre de 3% en 2018, avec 1.060 ventes contre 1.100 en 2017. « On prédit une accélération de cette chute », prédit Coralie Costet. Elles devraient diminuer à 900 en 2019-2020, soit un repli de 15 %.

Prix stables ou en hausse suivant les zones en 2019-2020

Suite à cette présentation des marchés différents marchés de la région, Xavier Longin a répondu aux diverses interrogations des participants, notamment sur les prix. Concernant ceux-ci, Adéquation prévoit une stabilité sur les villes moyennes et sur le reste du territoire hors des grandes métropoles. Mais pour ces dernières, le directeur général associé d’Adéquation ne voit « pas de raison, sur les deux prochaines années, à ce que ce les prix ne continuent pas leur évolution. Dans quelles proportions ? C’est difficile à dire ». Reste que la tendance haussière ne devrait, en tout cas, pas se démentir dans ces marchés majeurs...

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