« Les prix vont se poser »

Selon Gilles Cecere, président de la FNAIM du Rhône, les prix pourraient bien se stabiliser voire baisser en 2012, du fait notamment de la récente réforme des plus values immobilières, qui pourrait avoir une incidence sur le marché.

La réforme des plus values immobilières va-t-elle avoir une incidence sur le marché immobilier dans le Rhône ?

L’application de la nouvelle disposition concernant les plus-values immobilières sera effective au 1er février 2012. Il est clair que nous n’avons pas encore de retour aussi bien au niveau des clients que des agences. Mais bon, ça contribue à entretenir la morosité ambiante, aussi bien pour les possesseurs que pour les gens qui veulent acheter… Du point de vue de l’investissement locatif, ce ne sera pas sans incidence…

Y-a-t-il déjà un afflux vendeur sur le marché ?

C’est trop tôt pour le dire. On va voir ça au quatrième trimestre de cette année. Ça laisse aux vendeurs 5 mois pour réaliser une vente. Il est vrai qu’une grande partie de ceux qui possèdent un bien doivent être en réflexion. Pour nous, cela peut être à double tranchant : soit cela se traduit par un coup de fouet, soit les gens continuent de se réfugier dans l’immobilisme, et vont garder leurs biens.

C’est de toute façon ce qui risque de se passer après le premier février 2012…

C’est clair : on savait que 2012 allait être une mauvaise année, du fait de l’échéance électorale. On est sûr que ça va être une année de fortes turbulences. Il y a surtout l’ambiance générale qui existe en ce moment en matière d’économie. L’immobilier reste une valeur refuge, mais bon, si on commence à taper dessus à tout crin…

Certains dénoncent une totale instabilité fiscale… C’est quelque chose que vous dénoncez vous aussi ?

Nous la dénonçons à court d’année cette instabilité… Cela fait trois ans que nous n’avons aucune visibilité. On ne peut pas adopter une politique sans qu’il y ait, derrière, une disposition qui vienne contrecarrer celle-ci : on navigue à vue. Il faut quand même que les gens arrivent à s’y retrouver. Or ce n’est pas le cas… Aujourd’hui, quand vous êtes investisseur, où placez vous votre argent ? Dans l’immobilier, on a diminué les avantages fiscaux, comme le Scellier, et on taxe la plus value. Ceux qui ont des fonds ne les investissent pas non plus dans les valeurs mobilières, comme la Bourse. Vous ne placez pas non plus sur l'or... ce n'est plus le moment. Donc on se retrouve dans une situation qui est de plus en plus inextricable. On va sombrer dans l’immobilisme. S’il ne se vend pas de logements sur le long terme, un pan de l’économie va encore ralentir, comme la construction, le BTP, ou encore l’artisanat. Car il n’y a pas que le neuf, il y a aussi l’ancien… Quand on vend une maison ancienne, c’est toujours suivi de travaux : il y a le plâtrier, le zingueur, le charpentier, l’électricien, le cuisiniste… Si les flux de transactions ralentissent, toutes ces professions vont subir un coup de frein…

Au niveau des prix de l’immobilier, ceci va-t-il se traduire par un freinage ?

Il est sûr et certain que les prix vont se poser. Sur Lyon intra muros, ça se vend. C’est une ville où il y a des demandeurs, et quand il y a quelque chose au prix dans un secteur porteur, le bien part… Après, on va arriver à un stade où l’acheteur va commencer à se raréfier et on va donc arriver au phénomène inverse, c'est-à-dire que lorsque l’on aura plus de biens à vendre, les prix vont commencer, au mieux à se stabiliser, au pire recommencer à baisser, comme en 2008. Nous n’avons pas, pour l’instant, de blocage bancaire comme à l’époque. Les financements se font : on a des taux pas trop élevés. Mais le curseur est en train de se resserrer : il y a cinq ans, nous nous réjouissions de voir arriver sur le marché des primo-accédants, avec des jeunes qui empruntaient sur 30 ans. Cela débloquait de petites ventes, lesquelles faisaient que derrière d’autres ventes suivaient. Aujourd’hui, les banques sont frileuses et regardent à deux fois à qui elles prêtent de l’argent. A l’inverse d’il y a 5 ans, les gens qui sont en fin de course qui pouvaient faire de l’investissement locatif, ceux là ne vont pas bouger. Automatiquement, ce resserrement de clientèle fait qu’il y aura moins d’acheteurs. Cela n’augmentant pas le potentiel de vente, les prix ne pourront pas aller à la hausse, ce n’est pas possible.

Percevez-vous une différence de dynamique entre Lyon et le reste du Rhône?

Il y a un marché qui est celui de l’axe du val de Saône et du Rhône, où il y a tous les flux, en termes de transports, et d’équipements. Et puis il y a d’autres marchés comme Tarare, qui est un deuxième marché et qui prendra de l’importance avec l’ouverture de l’axe Lyon Balbigny. C’est un marché en devenir. Entre Villefranche et Lyon, il y a un gros écart de prix et de demande. Sur Lyon, quand il y a quelque chose à vendre, ça se vend, même si on ne va plus vendre à n’importe quel prix. Il y a une avance qui reste réelle par rapport à des marchés ruraux ou des marchés où le bassin d’emploi est obsolète. Prenez l’exemple de la fermeture de Ontex à Villefranche : 200 personnes licenciées, ça aura un impact certain. Sur Lyon, ça aurait été absorbé par la masse que représente le bassin d’emploi lyonnais. Le Beaujolais vert est un marché, lui, marginal : on ne densifie plus, on fige le secteur, on laisse la place à l’agriculture, bref ce n’est plus un marché urbain.

Sur la première et deuxième couronne, est-ce qu’on a une différence notable de dynamique ?

Ce n’est pas le même style de clientèle. Sur l’hypercentre, on a aura une clientèle urbaine au sens strict du terme, c'est-à-dire que ces derniers veulent se sortir de toutes les contingences liées à la maison, comme le terrain à entretenir, les trajets, etc… Ce qui ne veut pas dire qu’en première couronne, le marché n’est pas dynamique. Regardez les efforts qui sont fait en termes de transports en commun… On a plus aucune difficulté à aller de la périphérie vers le centre, et du centre vers la périphérie. Car il faut bien réaliser aujourd’hui que les entreprises sont souvent localisées à l’extérieur de Lyon. Il y a de fait très peu d’écart entre Lyon et les villes voisines.

Est-ce que la diminution de l’offre qui pourrait découler de la réduction prévue du Scellier ne va-t-elle pas fabriquer à long terme les conditions pour une prochaine hausse des prix ?

Complètement. On réduit au fur et à mesure le potentiel acquéreur. Dans les constructions neuves liées aux contraintes du Grenelle de l’environnement, le fait que le foncier n’ait pas baissé et le surcout au niveau des bâtiments font que les prix, mécaniquement, sont obligés d’augmenter. Les chiffres des promoteurs, depuis le début de l’année, ne sont pas bons : entre 30 et 40% de moins de transactions, c’est phénoménal. Avant, il suffisait de mettre un panneau « à vendre : immeuble Scellier » pour que le programme parte. Ce n’est plus le cas aujourd’hui. Il y avait un surcout engendré par l’avantage Scellier dans un immeuble. Or si vous revendez le bien au bout de neuf ans, ce n’est pas sûr que vous récupériez votre mise. Il se peut très bien que sur le prix de revente, vous perdiez le montant de l’avantage fiscal dont vous avez bénéficié au début, parce qu’on surpaye le Scellier. Les nouvelles mesures prises aujourd’hui vont faire qu’ils vont devoir en tenir compte, car si l’on surpaye un produit qu’on peut avoir du mal à revendre, et qu’en face on a une offre récente pléthorique, l’acheteur va se poser la question quant à l’opportunité d’acheter dans le neuf.

Sur le marché, l’afflux de neuf à la location dû au Scellier ne pourrait-il pas poser des problèmes supplémentaires vis-à-vis des anciens appartements mis à la location, qui pourraient avoir de plus en plus de mal à se louer ?

Ce phénomène n’est pas nouveau, ça a toujours existé.

Mais est-ce que ça s’est accentué ces derniers mois ?

Non. Le marché du locatif est complètement mécanique. Quand vous avez dépassé un stade de plafond de loyers par rapport aux revenus des gens, vous ne louerez pas. Encore une fois, en prenant un exemple, il y a des promoteurs qui ont dit à des investisseurs, au moment des calculs de rentabilité, qu’ils pouvaient louer à 12 euros du mètre à un endroit du mètre. Or quand nous récupérons sur le marché ces clients en tant qu’administrateurs de biens, nous sommes souvent contents d’arriver à louer à 8 ou 9 euros du mètre carré. Il y a donc le discours et la réalité. Après, il est normal qu’un bien neuf se loue à un prix supérieur à un appartement ancien. Il ne se creuse pas un fossé, au contraire celui-ci a tendance à se réduire. Le moment ou nous avions perçu quelque chose d’anormal sur le marché, c’était lorsque l’ancien était aussi cher que le neuf qu’à Lyon intra muros.

Pour finir, avez-vous senti un impact de la généralisation du DPE depuis le premier janvier?

C’est évident. Les gens, même avant de visiter, nous le demandent. Le fait que l’ont ait un affichage permanent sur toute la communication autour du bien fait que les gens sont parfaitement informés et demandent la classification du bien. Il y a donc une incidence certaine. Nous le disons d’ailleurs aux propriétaires vendeurs, ainsi qu’aux bailleurs.

À propos de l'auteur

Sylvain d'Huissel

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