Pour Olivier Eluere, les prix dans l’immobilier ancien restent surévalués de 25% en moyenne, et même de 35% à Paris.
Crédit Agricole table sur une baisse des prix de l’immobilier en 2012. Selon l’auteur d’une note diffusée jeudi, l’économiste Olivier Eluere, ceux-ci pourraient reculer de 5% cette année, après avoir fortement progressé, de 6.7% sur un an. « L’année 2011 aura encore été un bon cru pour l’immobilier résidentiel, mais avec un contraste entre neuf et ancien » note Crédit Agricole, qui explique que si les transactions dans l’ancien ont atteint un record historique à 830 000 unités (+6%) les ventes dans le neuf promoteurs ont, elles, baissé de 13%.
Malgré tout, Olivier Eluere pense que, malgré une résistance étonnante du marché de l’ancien jusqu’en septembre, « une inflexion baissière paraît très probable en 2012 ». Déjà, la hausse des prix s’est modérée. Les hausses de prix ne sont plus que de 4,3 % en Province, contre 5,6 % fin 2010, explique la note.
Une nette inflexion du crédit
Toutefois, « une nette inflexion apparaît sur la production de nouveaux prêts à l’habitat » indique la banque. « En 2011, le cumul 12 mois décélère brutalement, avec une hausse limitée à 4% sur un an en novembre. Et le flux des trois derniers mois se replie d’environ 30% sur un an » analyse le Crédit Agricole.
Cette érosion du marché devrait se poursuivre en 2012, du fait de quatre facteurs principaux, à savoir un contexte économique très fortement détérioré, des taux de crédit habitat qui vont continuer à remonter, des mesures de resserrement fiscal, mais aussi des prix toujours surévalués.
Des prix surévalués de 35% à Paris
Sur ce dernier point, Olivier Eluere estime que les prix de l’immobilier sont surévalués de 25% en moyenne en France, et même de 35% à Paris. Il se base pour cela sur les niveaux atteints par les taux d’effort théoriques, qui atteignent près de 40 % fin 2011 contre 30 % en 2003. Toutefois, si les prix sont nettement surévalués, l’économiste ne prévoit pas un effondrement des prix, du fait des facteurs de soutien structurels qui vont continuer à jouer, comme, en premier lieu, l’effet « valeur refuge ».
La correction pourrait ainsi se faire de façon assez lente et graduelle, et pourrait durer de 3 à 4 ans. « En 2012, les ventes de logements anciens se replieraient de 10%. Dans le logement neuf, les ventes baisseraient de 10 % également » prévoit l’économiste, qui table sur une baisse de 5% des prix dans l’ancien et une hausse de 2% des prix dans le neuf.
» L'étude du Crédit Agricole (lien externe)
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