« La production devrait atteindre 8000 à 9000 logements sur 2012 ».

Olivier Brachet est le vice-président du Grand Lyon en charge de l’habitat.

La loi SRU est-elle respectée dans le Grand Lyon ?

Nous arrivons à produire 10.000 logements par an sur le Grand Lyon, dont 4000 logements sociaux, ce qui veut dire que nous faisons pratiquement 40% de logements sociaux par an. Il y a une dynamique globale, liée à plusieurs facteurs. Dans les années 2000, la production nationale de logements sociaux a augmenté de façon très marquée. Cette situation a été rendue possible grâce à un ensemble de dispositifs qui a dopé par la suite le niveau de production, dont la loi SRU, mais aussi grâce aux opérations de renouvellement urbain. Celles-ci, qui ont globalement bien marché en région lyonnaise, ont été un facteur fort de solidarité d’agglomération.

Quel va être l’impact des nouvelles dispositions législatives ?

Le nouveau seuil de 25% n’est pas sans poser un certain nombre de problème pour un certain nombre de communes qui ont fourni un effort important pour arriver aux 20%. C’est une loi un petit peu parisienne. Ici, nous sommes dans une intercommunalité où il existe un PLH, et où il existe des objectifs. A Charly, on sait très bien qu’ils ne seront pas à 25% avant des lustres. A Lyon, où l’on produit 1500 logements sociaux par an, le pourcentage n’a progressé que de 2% sur deux mandats. Il ne faut pas oublier que la promotion privée, elle aussi, a, ces dernières années, connu un haut niveau de production. Si vous produisez 10.000 logements par an, dont 4000 sociaux, vous ne touchez que 1% du parc immobilier total. Or les 99% restants n’ont pas changé de rapport. Et c’est là toute l’ambiguïté de cette loi : le stock de logements sur l’agglomération est de 600.000 logements. Le flux, lui, est de 10.000 logements. Ce n’est pas avec un tel flux que vous allez changer le rapport. Si on veut regarder les choses positivement, notre agglomération est à 23.5% de logements sociaux. Il ne faudrait pas que la nouvelle loi casse la dynamique, qui est plutôt bonne dans l’agglomération. Dans la loi, si l’on regarde ce que l’on devrait faire en logements sociaux par an dans le Grand Lyon entre 2022 et 2025, il faudrait faire 8000 logements sur le Grand Lyon, et 4000 sur Lyon intra muros. C’est tout simplement impossible. Il n’y a ni foncier, ni financement, ni même l’appareil de production pour les faire! En extrapolant, si nous voulions que cela représente 25% de la production totale, il faudrait produire 32.000 logements par an. C’est tout simplement impossible. Il y a, pour le Grand Lyon, comme pour d’autres collectivités une aberration arithmétique sur la fin du cycle. Sur le début, on peut y arriver, à travers un saut qui est réaliste pour le Grand Lyon, mais qui ne l’est pas dans d’autres agglomérations.

Sur le SCOT, celui-ci prévoit une production de 150.000 logements dans les 20 ans, alors même que l’INSEE prévoit, sur la même période, l’arrivée de 150.000 personnes sur le territoire du Grand Lyon, soit un logement par ménage. Comment a été déterminé cet objectif ?

L’objectif des 150.000 logements a été fixé sur la base des évolutions des conditions d’occupation. Le principe de croissance endogène de l’agglomération - décohabitation, arrivée de populations extérieures, évolutions sociologique vieillissement – nous ont conduit à déterminer cette projection, qui veut que 150.000 personnes équivalent, par approximation, à 150.000 ménages et 150.000 logements.

Les projections de l’INSEE en termes d’individus par ménage tablent pourtant sur un taux encore supérieur à deux dans 20 ans…

Oui, mais nous n’avons pas une application moyenne. Nous avons une démographie qui s’est déjà étalée. La part des ménages d’une seule personne en cœur de ville est déjà totalement dominante. On ne repeuple pas facilement en famille le cœur de ville.

Aujourd’hui, quel peut être l’impact du ralentissement de la production en promotion immobilière ?

Deux logements sociaux sur trois sont réalisés par la promotion privée. En matière de mixité, c’est une bonne chose ! Sur les chiffres de fin juin, le retrait de la promotion immobilière atteint -12%, mais nous partons d’un haut niveau : 2011 était une très bonne année et 2010 avait fait exploser les chiffres. Nous serons entre 4000 et 5000 logements produits sur l’année en promotion. Avec la production de logements sociaux, qui s’élèveront sans doute à 4000 sur le territoire du Grand Lyon, la production globale devrait atteindre 8000 à 9000 logements sur 2012. Toutefois, il faut prendre en compte dans ce chiffre le fait que les chiffres du logement social intègrent les opérations d’acquisition-réhabilitation. Pour ces dernières, on remplace des logements anciens par des logements rénovés.

Est-ce que le ralentissement de la promotion privée pourrait avoir un impact sur la production de logements sociaux ?

Toute variation grave de la production privée impactera la production de HLM. Ce sera dans un premier temps un peu masqué, car lors du décompte des créations de logements sociaux, on prend en compte des éléments parfois bien différents. Un retrait de la production en VEFA, notamment en secteur de mixité sociale, aurait nécessairement un impact négatif sur la création de logements sociaux. Nous sommes donc très vigilants quant aux risques de retrait important du secteur. Pour faire 500.000 logements par an, nous savons très bien qu’il ne suffira pas de produire 150.000 logements sociaux. Il faut faire également 350.000 autres logements. Or quel a été le moteur du secteur privé ? C’est le Scellier… Ma conviction, c’est que le nouveau dispositif amené à remplacer le Scellier devrait être entièrement et quasiment réservé aux secteurs de mixité sociale. On s’est aperçu, de notre côté, que pour réaliser des logements sociaux à un haut niveau, il fallait le faire avec la promotion… On ne peut pas tout faire tout seul. La promotion privée a là un rôle essentiel. Nous devons les encourager à maintenir leur production, car s’ils n’arrivent pas à boucler leur programme, c’est 25% des logements dédiés au social qui ne sont pas construits. Nous avons besoin de trouver un procédé pour les encourager à maintenir leur production. Pourquoi ne maintiennent-ils pas leur production ? Du fait qu’ils n’ont plus d’investisseurs. Il faut donc, à mon sens, limiter le Scellier aux investisseurs dédiés à ces opérations en VEFA en secteur de mixité sociale. Là, on devient vertueux. Le programme repart, la promotion vend ses programmes, l’investisseur a un intérêt à acheter, et en même temps on produit 25% de logements sociaux…

L’une des principales réserves sur ce mécanisme concerne justement le prix que les utilisateurs, et notamment les accédants à la propriété, surpayent de facto pour leur logement, du fait des logements réservés à bas prix par les bailleurs sociaux…

Il faut concevoir que là où on veut faciliter le travail de la promotion, on aide aussi le logement social. A la Duchère, nous avons fait de la VEFA, mais nous avons aussi fait de la TVA à 5.5%. On peut très bien dire que dans un programme, il y a 25% de logements sociaux, le reste étant partagé entre du Scellier locatif et des accédants, parce que nous souhaitons qu’il y ait une diversité des statuts d’occupation. Le problème est qu’aujourd’hui, le promoteur ne trouve plus que des accédants. Si ils ne vendent plus, c’est qu’il n’y a pas assez d’accédants. Il faut remettre de l’investissement locatif. Pour ce faire, il faut le mettre au bon endroit, c’est-à-dire à un endroit où il y a de la mixité entre locatif social, investissement locatif et accédants. Le programme sera ainsi mieux bouclé, car le promoteur pourra vendre à l’investisseur au prix d’un accédant. L’investisseur sera encouragé à venir car il aura une incitation fiscale.

Sur la question de l’accession, où en est votre réflexion engagée en début d’année ?

Nous avons annoncé en début d’année que cette réflexion était engagée. Nous reprenons la discussion ces jours-ci dans cet état d’esprit, mais nous avons, parallèlement, l’arrière fond de la loi qui évolue, tant sur le Scellier que sur la loi SRU. Tout ce qui peut nous aider au niveau des outils nationaux dans notre approche du logement abordable nous intéresse.

Vous temporisez donc pour avoir une visibilité…

Non. Car, déjà à l’époque du lancement de notre réflexion, nous étions déjà sur une suppression du Scellier. Nous ne comptions pas sur un renouvellement du Scellier. Nous étions en outre très perplexes sur l’évolution des prix, du fait de la suppression de ce dispositif, et de l’allongement de la durée de taxation des plus-values immobilières sur les résidences secondaires…

Justement, est-ce que cette réflexion n’intervient pas à contre-courant ? Les prix ont baissé de l’ordre de 4% dans le neuf depuis le début de l’année…

Cette baisse n’est pas très significative… Nous avons déjà connu cela en 2008-2009, lorsque nous avons racheté 1000 à 1500 logements à la promotion immobilière pour en faire des HLM. Ce qui fait que l’impact de la crise a été beaucoup moins visible à Lyon qu’au niveau national. Nous le répétons à la promotion immobilière quand on la réunit sur cette question du logement abordable et sur celle du PLUH : notre volonté est de construire 7000 à 10000 logements par an et nous ferons tout pour y arriver. Notre volonté n’est pas de faire que du logement social : nous souhaitons marier le privé et le logement social. Notre objectif est de continuer à produire. La promotion a donc tout intérêt à trouver avec nous des solutions sur cette question du logement abordable, car au-dessus de 3600 euros du mètre carré, il n’y a pas la clientèle pour le moment. Les prix de l’accession sociale sont situés autour de 2400 à 2800 euros du mètre carré. Pour le logement abordable, nous visons donc des prix de 2800 à 3400 euros du mètre carré, là où la production s’est effondrée. Nous allons donc essayer de trouver des astuces, via la taxe d’aménagement, le PLUH, etc. Entre tous ces dispositifs, ils pourront combiner des avantages leur permettant d’amener vers eux des accédants et investisseurs, à un prix qui, certes, est haut, mais qui est amorti par les avantages. Dans le même temps, ceci permet au Grand Lyon de sauvegarder la part HLM, faute de quoi celle-ci s’effondrerait.

Grâce à la loi sur la mobilisation du foncier, certains terrains de l’Etat vont être rendus plus accessibles par l’Etat. Avez-vous déjà des projets sur certaines zones ?

Le seul foncier Etat ne va pas nous amener à 25% de logements sociaux en 2025 à Lyon. Pour autant, ce sera quand même bienvenu, l’essentiel du foncier étant situé sur Lyon. Ceci nous donne des opportunités foncières petites et moyennes qui sont à étudier de près. Dans le quatrième arrondissement où il n’est pas facile de trouver du foncier il sera par exemple intéressant d’avoir des terrains de la SNCF qui vont être libérés et toute l’emprise militaire. La nouveauté, c’est qu’il y a une volonté de nous le vendre à des prix intéressants, avec une décote. Cette décote existait déjà auparavant, mais elle était beaucoup plus difficile à obtenir.

Propos recueillis par Michel Deprost et Sylvain d'Huissel

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