Architecture, foncier : ce dont on a parlé au salon de l’immobilier
Le président de la FPI de Lyon a interpellé le vice-président du Grand Lyon sur la question de l’architecture et de la taxe d’aménagement, laquelle a augmenté de 40% à 70% depuis mars.
PLU, architecture, foncier. Les thèmes abordés par le patron des promoteurs ont été nombreux vendredi, à l’occasion de l’inauguration du salon de l’immobilier. Frédéric Marchal, le président de la FPI en région lyonnaise, a, lors de son discours d’inauguration mis l’accent sur les préoccupations majeures de la promotion dans le cadre de la révision du PLU, où deux grands axes se dégagent, rappelés par le patron des promoteurs, à savoir « une démarche volontariste dans le cadre de l’intensité urbaine », ainsi qu’ « un soin soutenu à l’accession abordable » pour permettre à un plus grand nombre de lyonnais d’accéder à la propriété.
Sur le logement abordable, la question est de savoir comment produire 20% du marché à des niveaux inférieurs de 20% au prix de marché, a posé d’entrée le promoteur. « L’équation est difficile et le défi est énorme », a-t-il indiqué. « Nous avons des capacités d’action sur les prix qui sont presque nulles, au sens où la fabrication du prix de l’immobilier, c’est finalement la somme des couts que nous avons à prendre en compte : le foncier, la construction, les honoraires, les assurances. L’élasticité est faible » a ainsi expliqué Frédéric Marchal dans son discours, rappelant en outre que les marges des promoteurs étaient très limitées sur un programme. « Quand un promoteur termine son opération à un niveau de marge acceptable, ceci se termine par une marge comprise entre 5% et 8%. Aussi, quand vous avez 10% de remise sur un prix de vente, la vente est faite à perte par l’opérateur qui l’a imaginée» a-t-il indiqué.
Un PLU trop peu exploité
Le patron de la FPI de Lyon a profité de la présence d’Olivier Brachet pour l’interpeller sur plusieurs questions et notamment sur les degrés de densité de construction autorisés par le PLU. « Nous sommes aujourd’hui, dans les présentations de projets, à vivre, 8 fois sur 10, des situations dans lesquelles nous n’avons pas la possibilité de construire ce que le PLU nous autorise à réaliser. Dans l’immense majorité des cas, la constructibilité autorisée dans le permis de construire est inférieure de 20% à 30% à ce que le PLU autorise. Aussi, lorsque l’on parle de l’intensité urbaine, construisons déjà ce que le PLU nous autorise à réaliser».
Frédéric Marchal a notamment appelé à une libération rapide du foncier public. Rappelant que les prochaines opérations publiques sur Lyon intra muros, sur la ZAC des Girondins, ou sur la phase 2 de la Confluence, n’allaient être libérées qu’en 2014, il a précisé que la profession renouvelait son parc sur des terrains privés exclusivement, « ce qui est la cause de l’insuffisance l’offre actuellement » a-t-il indiqué.
L’architecture en question
Frédéric Marchal s’est également ému de l’augmentation des taxes d’urbanisme, du fait de la récente transformation de la taxe locale d’équipement (TLE) en taxe d’aménagement. Ce qui s’est traduit par une augmentation par rapport à l’ancien système de 40 à 70% des taxes à prévoir dans les bilans depuis mars 2012.
Le président de la FPI a également posé la question des contraintes architecturales, en notant que « le geste architectural peut avoir un coût inutile, et que l’esthétique n’est pas forcément synonyme d’opération qui ait un coût démesuré par rapport à l’effet qu’il produit ».
« En matière de foncier public, l’ensemble des opérations public / privé, et des partenariats qui vont s’appuyer sur des engagements de la collectivité sont très nombreux », a répondu Olivier Brachet.
Brachet temporise sur la loi SRU
Sur les inquiétudes liées à la loi SRU, Olivier Brachet a assuré que « le pragmatisme local fait que nous ne ferons rien qui casse la dynamique en cours (…). Quant aux objectifs, nous les observerons minutieusement, et ferons tous les commentaires nécessaires. C’est une manière de dire qu’il faut poursuivre l’effort. Ceux qui sont à 5% (NDLR : de logement sociaux) ne seront pas à 25% demain matin, et s’ils sont à 10% dans 10 ans, nous serons bien contents… » Une manière de dire que le rythme imposé par la loi récemment votée pour relever à 25% de logements sociaux pourrait être trop élevé pour certaines communes faisant pourtant des efforts en la matière.
Olivier Brachet a également tenu à rassurer les promoteurs sur l’envol de la taxe d’aménagement. « Ce chantier est vraiment ouvert ». «Nous arriverons, à nécessité de recettes égales, à trouver les formules d’adaptation d’activité. Je suis plus optimiste qu’hier, mais on en dira plus demain qu’aujourd’hui » s’est contenté le vice-président du Grand Lyon, qui laisse néanmoins entrevoir une solution sur ce sujet.
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