Saint-Etienne : « Une hausse des prix de 3.5% à 4.5% en 2010 »

SALON DE L'IMMOBILIER DE SAINT ETIENNE - Le salon de l'immobilier s'est tenu du 18 au 20 mars au Centre des Congrès de Saint-Étienne. L'occasion pour Lyon Pôle Immo de faire un point sur le marché de l'immobilier dans la Loire avec Guy Giraud, président de la FNAIM du département.

Quelle a été l’évolution du marché de l’immobilier dans la Loire ces derniers mois ?

En matière de volume, nous avons eu une augmentation très significative. Nous ne sommes pas revenus à un niveau supérieur à celui qui avait cours avant la crise, mais nous sommes désormais un niveau tout à fait normal.

Cette hausse s’est-elle accompagnée d'une hausse des prix?

En termes de prix, nous sommes bien loin de l'augmentation substantielle du marché parisien, puisque nous pouvons raisonnablement estimer que l'augmentation des prix sur Saint-Étienne et sur l'agglomération stéphanoise se situe aux alentours de 3,5 à 4,5 %.

Il faut en cela distinguer le marché de Saint-Etienne intra-muros du marché de la première et deuxième couronne. On a un marché un peu plus dynamique sur la Plaine du Forez, et sur la première et la deuxième couronne, que sur Saint-Étienne intra-muros. Sur Saint-Étienne intra-muros, nous avons un marché en fort déséquilibre, avec une offre supérieure à la demande, ce qui explique que nous restons sur des prix relativement bas.

Quels sont les secteurs qui tirent leur épingle du jeu sur Saint-Etienne ?

On a des secteurs qui se portent mieux sur Saint-Étienne intra-muros, comme les secteurs de Bel-Air, le cours Fauriel ou le Rond-Point. Le secteur Nord de Saint-Étienne est également recherché, ce qui s'explique probablement par la proximité des dégagements autoroutiers.

Le secteur de l’Etrat doit notamment être recherché…

L’Etrat est en effet un marché qui se porte merveilleusement bien. Il risque d'ailleurs de s'apprécier davantage, avec le plan local d'habitat mis en place par les autorités locales. On a augmenté dans le cadre du PLU et du SCOT, la capacité de construction sur Saint-Étienne intra-muros et diminué dans le même temps la capacité des communes périphériques, tels que L’Etrat ou la Tour en Jarez. Une commune comme la Tour en Jarez a une capacité de construction de 50 logements sur les 10 ans à venir. Cette décision risque d'avoir pour effet de faire monter le prix des terrains et le prix des propriétés bâties sur la périphérie. Sur Saint-Étienne où l'on a déjà un marché totalement déséquilibré, on va continuer à construire, à aggraver ce déséquilibre, et in fine à faire baisser les prix ou faire en sorte qu’ils augmentent très peu.

La vallée du Gier tire-t-elle parti de sa proximité avec Lyon?

Dans la vallée du Gier, il y a une distinction à faire entre les communes situées immédiatement à proximité de la limite du département du Rhône, comme Saint Martin la Plaine, où les prix ont augmenté très fortement, et le reste de la vallée du Gier, comme Rive-de-Gier et Saint-Chamond. Dans cette partie-là de la vallée du Gier, on peut considérer que les prix ont évolué de la même manière qu’à Saint Etienne.

Le Roannais a-t-il connu une évolution similaire à celle de Saint-Etienne en termes de prix ?

Les prix du Roannais sont inférieurs de 10% à ceux de Saint Etienne intra-muros. On a une évolution identique, mais avec un léger décalage.

Pensez-vous que l’autoroute A89 peut changer cet état de fait ?

L’A89 devrait indubitablement, en amenant de l’activité et des facilités de desserte, doper les prix de l’immobilier en Loire Nord et peut-être combler cet écart. C’est du moins ce que l’on peut penser très raisonnablement.

Pensez-vous que cette tendance haussière des prix va se prolonger en 2011?

J’ai tout lieu de le penser, tout en restant très prudent. L’augmentation des taux devrait rendre raisonnable les vendeurs et limiter la hausse. Dans le même temps, ceci pourrait soutenir l’activité, du fait que les acheteurs devraient être incités à acheter avant la hausse des taux. On peut tabler raisonnablement sur une courbe d’augmentation à peu près similaire à celle de l’année 2010

Le PTZ+ a-t-il d’ores et déjà eu un impact sur l’activité?

Incontestablement. Les sondages faits auprès des agences montrent que le début de l’année semble bon, et même très bon, et le PTZ+ n’y est sans doute pas pour rien.

Observez-vous un quelconque effet de la généralisation du DPE sur les annonces?

En l’état actuel des choses, les consommateurs regardent cette mesure avec un œil un peu circonspect. La fiabilité du DPE n’est pas perçue comme étant quelque chose d’absolument sérieux et rigoureux. Je pense donc que cela n’a pas eu la moindre influence sur les prix, ni positive, ni négative.

Comment se porte le marché locatif sur Saint-Etienne ?

Le marché locatif sur Saint-Etienne est très difficile, ce qui se traduit par un prix au mètre carré voisin de 6,5 à 7 euros. Pour prendre un comparatif, on est à 13 euros sur Grenoble et Lyon. Le déséquilibre est aussi présent sur ce marché avec une offre bien supérieure à la demande.

Dans un tel contexte, les investisseurs sont-ils nombreux à investir sur Saint-Etienne ?

Oui, car si les loyers sont modérés, l’achat d’un appartement n’est lui aussi pas onéreux. De ce fait, le taux de rentabilité n’est pas plus mauvais à Saint-Etienne qu’ailleurs…

Quant au marché du neuf , quelle a été son évolution?

Le marché du neuf est assez constant. Sur Saint-Étienne, on reste en ligne avec la moyenne nationale avec 35% de propriétaires résidents et 65% de propriétaires bailleurs.

Du fait de la pression sur les loyers et des plafonds assez hauts du Scellier en zone B1 dont dépend Saint-Étienne, n’y a-t-il pas un risque pour un investisseur qui achète un appartement neuf sous ce dispositif ?

C’est évident. C’est un problème que l’on ne connait pas sur Paris, mais que l’on connait sur Saint-Étienne. Des appartements restent à louer parce que les prix sont trop élevés, ou bien sont loués durant les deux premières années parce qu’ils sont neufs, et connaissent par la suite des vacances très importantes.

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