Jean Macé, « secteur le plus coté du 7° arrondissement »

Pour Gaël Fluchaire, gérant de l’agence Guy Hoquet Saxe, les prix dans le septième arrondissement peuvent aller de 2700 à 3500 euros du mètre carré suivant les biens. Dans cet arrondissement, les quartiers Gerland et Garibaldi font office de valeurs montantes.

LYON PÔLE IMMO - Le septième arrondissement est assez vaste d’un point de vue géographique ; les prix ne doivent par conséquent pas être homogènes…

Gaël Fluchaire - Oui, on peut dénombrer cinq grands sous-secteurs dans le 7° arrondissement : Guillotière, Gerland, le Secteur Jean Macé, le secteur Route de Vienne, et Garibaldi. Chacun de ces quartiers a sa propre dynamique en termes de prix.

Quel est le plus côté dans ces cinq secteurs ?

Le secteur Jean Macé, qui va de la rue Garibaldi jusqu’à l’hôpital Saint Luc-Saint Joseph en passant par la rue Chevreul, est sans conteste le secteur le plus coté du septième arrondissement. Ce dernier est bien desservi - on y trouve le métro, le tram, la gare, les bus – et assez vivant, avec des marchés. Les appartements vont de 3300 à 3500 euros du mètre pour un T2-T3. On peut monter jusqu’à 4000 euros pour les petites surfaces, et descendre jusqu’à 2800-2900 euros pour les grandes surfaces.

Le secteur Guillotière, qui est assez proche de la Presqu’ile profite-t-il de la flambée des prix observée dans ce secteur?

Le quartier commence à monter. Pas dans les petites rues glauques, mais sur des micro-secteurs de Guillotière, comme Grande rue de la Guillotière, rue Pasteur ou rue de Marseille, on commence à avoir des 3000-3200 euros du mètre carré. On y trouve notamment pas mal de lofts, qui font aussi monter les prix…

Secteur/Type Guillotière Gerland Garibaldi Route de Vienne Jean Macé
Prix indicatif T3 €/m² 2800-3200 2700-3000 3200-3400 2600-2700 3300-3500
Prix indicatif Studio €/m² NS NS 3700-4000 NS 3700-4000

On parle souvent de Gerland comme un quartier émergent… Qu’en est-il ?

Les prix sont ascendants sur Gerland. Pas mal de programmes neufs sont en cours sur le quartier, ce qui va faire bouger et amener pas de monde. La ZAC Bon Lait, notamment, a repris vigueur et est pratiquement finie. On était sur 2600-2700 euros auparavant sur Gerland, on commence à atteindre quasiment les 3000 euros. On reste moins cher que l’Hypercentre. Quand l’ensemble des équipements, comme le tram et la liaison avec Confluence, seront disponibles et les programmes neufs achevés, cette différence devrait peu à peu s’estomper.

Et le secteur de la route de Vienne ?

On est sous les prix de Gerland. Lorsqu’on passe la route de Vienne, on va en direction du huitième. On est coincé entre l’avenue Berthelot, le cimetière et un bout de Gerland. On est dans ce triangle dans des prix qui vont de 2700 à 2800 euros le mètre carré. On commence à s’excentrer : il y a moins de commerce et en termes de transports, on trouve juste le tram.

Garibaldi dispose d’une bonne position géographique. Cela joue-t-il en termes de prix ?

C’est le secteur qui monte. On est quasiment dans le niveau de Jean Macé, c'est-à-dire 3300-3400. C’est un quartier plus jeune, plus central que Jean Macé, avec deux lignes de métro. Sur Saxe, il y a plusieurs résidences étudiantes, avec la proximité des facultés. C’est un quartier qui bouge.

Avez-vous senti l’impact de la crise de 2008?

Non, ça a été relatif. Les délais de transactions se sont allongés et les ventes ont juste été un peu plus longues. Mais toutes les personnes qui avaient des projets les ont in fine concrétisés. Du coup, les prix n’ont pas baissé, surtout dans l’hypercentre, qui reste une valeur sûre. Dans les quartiers les moins bien desservis tant en termes de commerce que de transports, on a ressenti une petite baisse. Les vendeurs qui ont perdu beaucoup dans la crise étaient ceux qui avaient le couteau sous la gorge. Ceux qui ont pu décaler leurs projets n’ont pas fait une mauvaise affaire.

Quels sont vos prévisions pour les prochains mois ?

Les prix sont remontés mais vont, à mon avis, stagner. Là, nous sommes dans une période un peu charnière : les taux ont remonté et les personnes commencent tout juste à évaluer l’impact de cette hausse. Si le volume de transactions devrait, à mon sens, être peu affecté, l’augmentation des prix devrait prendre fin. Les acquéreurs sont, en outre, plus raisonnables.

Ressentez-vous, comme dans d’autres secteurs de Lyon, une pénurie de biens sur le septième arrondissement ?

Il y a en effet très peu de biens à la vente. Les acquéreurs potentiels qui sont vraiment motivés, qui ont visité, sont prêts à aller très vite. De ce fait, la transaction se fait souvent au prix affiché : il n’y a quasiment plus de marges de négociation. Avant un appartement affiché 250.000 partait pour 235.000. Aujourd’hui, il se vend à 249.000 !

Les délais ont donc tendance à se raccourcir…

Si vous avez un appartement bien placé, en bon état, standard, il peut partir en 48 heures. Certains vendeurs en profitent, mais, malgré tout, les acquéreurs ont bien conscience des prix du marché. Les seuls biens que l’on voit longtemps à la vente sont souvent ceux qui sont trop chers.

Quelle type de population vient habiter dans le septième…

Là encore, c’est assez variable suivant les quartiers. Sur Garibaldi, la population est assez jeune, du fait des facultés. Sur Jean Macé, la population est un peu plus âgée. Quant à Gerland, c’est assez jeune, même si on retrouve pas mal de familles. Ce quartier change complètement, avec désormais un côté un peu « bobo »: pas mal d’agences de communication, d’architectes se sont installés, des commerces se sont montés. On trouve le marché de la place Saint Louis, un marché bio. Le quartier bouge dans un bon sens.

Avec la présence de nombreuses facultés, le septième doit être propice aux investisseurs...

Oui, car tous les métros et un grand nombre de facultés sont situés à proximité. Un étudiant n’a ainsi pas besoin de voiture. Acheter dans le quartier peut s’apparenter à un placement de bon père de famille. Un studio à Saxe, le long de l’avenue Jean Jaurès ou près de Jean Macé sera toujours loué, et sera facilement revendu car il y aura toujours de la demande pour ce type de produit.

Quels sont les prix à l’achat et à la location ?

En moyenne, on atteint sur ce type de surface 3700 à 4000 euros le mètre carré. Un 20 mètre carré peut ainsi atteindre à l’achat les 80.000 euros dans le secteur. L’investisseur, s’il loue au prix de marché, pourra en retour attendre des rentabilités locatives très intéressantes. Nous conseillons en revanche à nos clients de toujours louer à un prix abordable pour éviter les carences locatives. Un studio peut ainsi aisément se louer dans le quartier à 450 euros.

 






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