Lyon: les prix de l’immobilier sont-ils surévalués ?

En reprenant une méthode initiée par l’économiste Dean Baker, reprise par The Economist, les prix seraient surévalués à Lyon.

Les prix à Lyon sont-ils surévalués ? La question hante bon nombre de futurs acquéreurs, qui craignent d’acheter aujourd’hui un bien qu’ils pourraient payer bien moins cher demain. Pour l’heure, les prix dans la capitale des Gaules semblent solidement ancrés au sein d’un corridor toujours plus haussier. Pénurie de biens, demande soutenue : rien ne semble pouvoir enrayer la course infernale des prix.

Et pourtant, les chiffres de la FNAIM ont semble-t-il révélé quelques premiers signes de faiblesse dans l’immobilier ancien, avec une baisse de 0.3% des prix des appartements au niveau national au dernier trimestre par rapport au quatrième trimestre 2010. L’impact - tant psychologique que réel - des hausses des taux de crédit immobilier ont semble-t-il calmé les velléités des acheteurs. De l’autre, les vendeurs n’ont pas revu leurs prétentions à la baisse : du coup, les conditions pour un blocage de marché semblent être réunies.

Les prix surévalués en France...

Peut-on alors affirmer que les prix immobiliers en France et à Lyon sont-ils surévalués ? Oui répondait récemment « The Economist ». Selon son classement trimestriel, la France est le troisième pays le plus cher en matière d’immobilier, les prix de la pierre étant surcotés selon le journal de… 48%. Pour procéder à ce constat, l'hebdomadaire applique une méthode assez semblable à celle de Dean Baker, co-directeur du Centre pour la Politique et la Recherche économique américain.

Ce dernier, qui a effectué un nombre conséquent de recherches sur le sujet, met en évidence l’interdépendance trop souvent oubliée entre les prix du marché de la location et de celui de l’accession, et les arbitrages qu’effectuent les acteurs de ces marchés pour prendre une décision d’achat ou de non-achat à un moment donné. Et pour lui le constat est sans appel : lorsqu’un bien est payé plus de 15 fois son loyer annuel, il est dès lors clairement surévalué.

Et à Lyon...

Appliqué à Lyon, le ratio révèle une nette surévaluation des biens, et ce dans tous les quartiers. Si l’on comparait ainsi les prix issus des chiffres des notaires aux prix de location publiés par Clameur, les prix dans les divers arrondissements de Lyon seraient surévalués de 8% à 52% suivant les arrondissements. Plus généralement les quartiers les plus chers seraient aussi ceux où les prix sont surévalués : le 6° arrondissement (surévalué de 52%), le 4° arrondissement (44%), le 2° arrondissement (37%), le 3° arrondissement (36%), et le 1° arrondissement (34%) seraient ainsi les plus chers. A l’inverse, le huitième (8%) et le neuvième arrondissement (14%) seraient nettement moins surévalués que l’ensemble des autres quartiers de Lyon.

Reste que cette méthode, si elle met le doigt sur la nécessité de prendre en compte la réalité du logement dans son ensemble, peut, sur certains points, être nuancée. La règle est censée s’appliquer à un marché où les différentes aides à l’investissement locatif n’existent pas, et où les conditions de vente et de location restent peu réglementées. Si un plafonnement des loyers venait, par exemple, à être décidé, cela causerait assurément un avantage structurel pour l’arbitrage en facteur de l’accession, réduisant du même coup la pertinence des résultats obtenus par cette méthode…

 

 

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