Bulle immobilière : Cafpi surgit dans le débat

Le courtier en prêt immobilier ne croit pas au scénario d’une surévaluation importante des prix immobiliers, du fait notamment de la structure de distribution du crédit en France.

Bulle ou pas bulle ? Pour Cafpi, la question semble tranchée : il n’existe pas de bulle immobilière en France. Le courtier en crédit immobilier se repose notamment sur l’étude de l’INSEE « les prix immobiliers en France : une évolution singulière », publiée en juin, laquelle niait l’existence d’une bulle immobilière.

Pour Cafpi, le dynamisme du marché immobilier français, qui n’a été que peu affecté par la crise de 2008, s’explique notamment par les « spécificités du marché français et notamment des modalités de financement non seulement attractives, mais également protectrices pour les ménages ».

Un marché sain

Les prêts à taux fixes, majoritaires en France, auraient ainsi joué un rôle protecteur. Aux Etats-Unis ou en Espagne, les modes de distribution du crédit par les banques diffèrent, notamment par un recours massif aux taux variables. La hausse des taux observée après la crise de 2008 a ainsi provoqué le surendettement brutal de bon nombre de familles. "La demande avait alors disparu et l’offre devenait surabondante du fait des saisies en chaîne. La bulle immobilière a explosé, les prix se sont effondrés" note Cafpi.

Pour le courtier, le marché français est, à l’inverse, en bonne santé, avec une structure de production le crédit plus saine, et un moindre développement des prêts à taux variable. En outre, les prêts à taux variables utilisés en France sont souvent capés, et ne peuvent par conséquent pas dépasser un certain plafond défini dès la conclusion du contrat de prêt.

Pas de spéculation

Pour l’heure, la hausse des prix s’expliquerait pas par la spéculation, mais par les le manque de biens présents sur le marché. Une analyse qu’avait récemment balayée Moody’s, qui pense à contrario que la pénurie de bien ne peut à elle seule justifier l’envolée des prix des dernières années dans ce secteur. Or pour Philippe Taboret, le Directeur Général Adjoint de Cafpi, la structure du parc immobilier ne plaide pas en faveur du scénario de bulle immobilière: «à l’heure actuelle, la majorité des biens immobiliers sont détenus par le privé et pour prêt de 80% au titre de la résidence principale, alors que ce n’était le cas dans les années 90 ».

La grande époque des marchands de biens semble, pour lui, bel et bien révolue. « La baisse du pourcentage des investisseurs professionnels et institutionnels réduit d’autant les risques d’un fort retour de l’offre, et donc de l’éclatement d’une bulle immobilière comme ce fut le cas à l’époque », précise-t-il. Le courtier avance ainsi qu’avec une demande constamment en hausse, les prix ne peuvent que continuer leur progression, d’autant que les conditions de crédit sont encore bonnes.

Un système financier solide

Autre élément avancé par Cafpi : le système bancaire français est déjà relativement préparé à Bâle 3 , un accord qui vise à renforcer la sécurité du système bancaire à l’échelon mondial. Dans l’arsenal de mesures prévues par cet accord, le durcissement des critères de crédit et le renforcement des fonds propres figurent en bonne place. Or sur ces deux points, les banques françaises apparaissent relativement d’avance, avec une relative sélectivité dans l’octroi de prêts aux ménages.

En outre, les mécanismes d’extraction hypothécaire, qui permettent de tirer parti de l’appréciation d’un bien immobilier pour s’endetter de nouveau, sont relativement peu utilisés en France. Cette sélectivité de la part des banques aurait, selon le courtier, permis aux banques de réaliser des prêts peu risqués, et donc, au final, rentables. Une solidité du secteur bancaire qui expliquerait ainsi l’exception française en matière d’immobilier.






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Commentaires

Donc, si on comprend bien… « C’est le bon moment d’acheter! ».
Franchement, c’est quoi, tout ce galimatias ? Cafpi, vous nous faites rire… de plus en plus.

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cest toujours lemoment d’acheter pour les particuliers, mais pas nimporte quelle maison pourrie… et il faut negocier pour limiter les degats si la crise eclate et sil faut vendre vite (chomage, divorce, mutation..)

par contre il faut vraiment etre fou pour acheter et esperer une plu valu….. et investir….. du grand nimpote quoi, surtout qua partir de 2013, les maisons seront en BBC et les maisons pourries ne vaudront plus un euro….

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« Un marché sain » –> Mais oui c’est une évidence! Dix ans de salaire pour se payer un T3 des seventies, quoi de plus normal? Comprenez, chez nous France ce n’est pas comme aux States. Les Espagnols non plus remarque. Les Irlandais aussi. Les Britanniques c’est encore différent…
« Pas de spéculation » –> Merci de le préciser, parce qu’avec une majorité de Scellier pour soutenir le marché du neuf, faudrait être débile ne serait-ce que pour évoquer le mot spéculation…
« Un système financier solide » –> Quelle lucidité. Surtout en ce moment. Je crois qu’on traverse la plus grande période de stabilité financière. Surtout en Europe. Encore, le stress tests seraient bidonnés, on pourrait s’inquièter mais là…

Non mais il est sérieux cet article? Y a un concourt « underground » de celui qui publiera le plus gros torche cul sur l’immo en fait? Vivement que ça pète, ne serait-ce que pour ne plus avoir à lire de condensés de conneries pareils.

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Cafpi est toujours en retard d’un train… Il reprend l’analyse de l’INSEE, qui ne veut pas entendre parler de bulle, et omet de parler des analyses du Centre d’Analyse Stratégique, du BIPE, et de Moody’s, qui commencent à parler de baisse des prix pour 2012…

Allez Cafpi, continuez à fermer les yeux, la réalité vous les ouvrira.

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Les avis tranchés sur la bulle immobilière sont dangeureux.
Il serait plus raisonnable et plus réfléchi et dire « on n’en sait rien ».
Le propre d’une bulle, c’est de passer inaperçu… jusqu’à son éclatement.

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Il parait que la seule façon de savoir si une bulle spéculative existe ou non, c’est de constater son éclatement.

Or, justement, la bulle immobilière française avait commencé à explosé en 2008 : chute vertigineuse des ventes et baisse très significative des prix. Les agents immobiliers ne sont pas prêts de l’oublier!!

Cette bulle aurait fini de se crever complètement sans l’intervention de l’état et de la BCE pour soutenir artificiellement le secteur : – grand renfort de subventions publiques – baisse historique des taux (jamais vue depuis la seconde guerre mondiale)

Depuis, la bulle a non seulement arrêté de se dégonfler mais elle a enflé plus qu’en 2007. Affirmer aujourd’hui qu’il n’y a pas de bulle sur le marché immobilier français est une contre-vérité absurde et contraire aux faits.

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« Un marché sain »

mais oui biensur….

cest dailleurs pour cela qu’un courtier de Capfi a ete mis en examen dans l’affaire d’escroquerie Apollonia .:))))))

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Bravo les gars, continuez avec vos chimères de Bulle Immobilière. En 2004, les mêmes types que vous me disaient la même chose: trop cher, surévalué, les méchants marchands de biens et de crédit cyniques n’en ont que faire de nous plumer. Des forums sur la bulle existaient déjà sur Internet: on se faisait déjà allumer sévère quand on parlait d’acheter un appart…

J’ai passé outre ces avis. J’ai acheté, emprunté sur 10 ans, retapé un peu mon bien. Je n’ai plus que six mois à payer, ayant procédé à une augmentation des mes traites. Je n’aurais plus rien à payer, et je rigolerai toujours sur les « heureux » locataires, un peu naifs, qui pestent contre la bulle immobilière. Certes les prix ont baissé aux USA, en Espagne, au Royaume-Uni: ça peut un peu baisser en France également. Mais il faut regarder le placement immobilier en termes d’épargne et de placement: vous croyez sincèrement que les français ont confiance dans quoi que ce soit d’autre que l’immobilier??? Réfléchissez 5 minutes: la bourse, les oblig, le livret A. Pour les français, l’immobilier reste le meilleur des placements. Tant que ceci reste vrai, vous aurez toujours tort. Je vous laisse vous déchainer,

@+

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@ contrarian :
… parce que l’augmentation des prix de 140% depuis 1998 n’a rien d’anormale, alors que les revenus n’ont augmenté que de 33%.
… parce que l’augmentation des prix peut donc durer indéfiniment à ce stade de déconnexion avec les revenus
… parce que les prix ne peuvent pas baisser de manière importante, comme si ça n’était jamais arrivé dans le passé (ex : Paris en 1991)
… parce que la situation en 2004 était aussi pourrie que la situation en 2011
… parce qu’il vaudrait mieux jouer le fait que les prix vont continuer à augmenter comme cela, pendant 5 ans, 10 ans… ?
Et bien non, Mr Contrarian, tout cela ne peut pas durer éternellement, malgré la volonté de toutes les parties prenantes d’alimenter la bulle (pros de l’immo, collectivités territoriales, état, banquiers, notaires,…). Nous approchons du moment du retournement du marché, et il faudrait être idiot de l’occulter et d’acheter aujourd’hui un bien de valeur 100 qui ne vaudra plus que 80 ou 70 demain. Pourquoi faire ? pour s’endetter sur 25 ou 30 ans en engraissant les banquiers ? Je préfère louer, ne pas payer de taxe foncière, ne payer que les charges de locataire, placer mon capital (les rendements s’améliorent actuellement…), rester mobile (on ne sait jamais ce qui peut arriver), et attendre.

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Oui, mais tu oublies une chose:
-1) les prix ne vont peut être pas baisser de 30% à 40%. Peut être à Paris, mais à Lyon, rien n’est moins sûr. D’où la nécessité de dissocier le marché de l’immo parisien du reste du monde (Paris n’est pas la France)
-2) Admettons qu’ils baissent de 30% à 40% et que tu as acheté. Tu est quand même propriétaire au fil des années de ton bien, alors que dans l’autre cas, tu attends désespérément que les prix baissent pour acheter. Admettons qu’ils baissent dans les 3 ou 4 prochaines années: autant de loyers payés dans le vent: je ne suis pas sûr que tu sois gagnant à terme, et rien ne permet de te dire aujourd’hui que les pigeons ne sont pas les locataires qui engraissent leurs proprios.
-3) Enfin, stigmatiser les gens qui travaillent dans l’immobilier c’est toujours facile (je suis dans le commerce, autant dire que je n’ai aucun intérêt dans le métier), mais dans les gens qui critiquent, il y a beaucoup d’envieux. Dans mon cas perso, ça ne me dérange pas que des gens s’enrichissent avec l’immobilier, du moment qu’ils gagnent leur vie légalement.

La bulle immobilière, c’est un concept qui est apparu après la bulle Internet, or on est pas du tout sur la même problématique de placement, ni de liquidité de marché.

Bref pour moi bulle immobilière = concept foireux

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@ contrarian :
Intéressant, cette idée de n’être pas jaloux de ceux qui s’enrichissent avec l’immobilier. J’adhère, mais en rajoutant qu’ils s’enrichiraient sans doute encore plus si les prix étaient plus bas, parce que le niveau d’activité deviendrait alors plus élevé, car le marché serait plus fluide, que les gens auraient plus le moral parce qu’ils auraient moins de crédit sur le dos et plus d’argent frais dans la poche pour consommer.

Autrement, sur le fait d’être propriétaire et de ne pas payer de loyers, etc… Désolé, mais personnellement je ne fais pas une fixette sur le fait de posséder mon logement. Ca m’a passé depuis longtemps, en fait depuis que j’ai vendu le dernier logement que je possédais.

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