« Faire émerger une offre nouvelle sur le parc »

Nicolas de Saint Maurice est le directeur du développement de Tour Eiffel Asset Management. Il nous parle du projet « Air » et de la gestion du parc d'affaires du Moulin à Vent de Vénissieux.

La démarche de renouvellement de ce bâtiment émane-t-elle des utilisateurs ? Comment avez-vous pris la décision de rebâtir cet immeuble ?

Ceci s’inscrit dans une démarche de développement du parc, et d’adaptation des services proposés aux utilisateurs. Ceci est parti du déplacement du restaurant interentreprises, qui était implanté dans un bâtiment ancien ici, et qui était assez mal dimensionné. Nous l’avons déplacé au cœur du parc, dans un autre immeuble, avec une offre qui était beaucoup mieux adaptée dans la problématique actuelle des utilisateurs. A partir de ce moment-là, cela a libéré, un terrain, un foncier disponible qui permettait la construction d’un bâtiment neuf. Dans le réseau de parc d’affaires que l’on gère, on cherche toujours à développer une offre de bâtiments existants pour des loyers relativement modérés à destination des PME, et une offre plutôt neuve pour attirer des entreprises sur des surfaces beaucoup plus grandes. Le lot moyen dans les immeubles existants est plutôt de l’ordre de 150 à 200 m². Dès que l’on fait un bâtiment neuf de 2000 m² pour une entreprise unique, on la pérennise sur le site. L’idée était à la fois de travailler sur le schéma de développement du parc, et de faire émerger une offre nouvelle sur le parc qui n’existait pas auparavant. Ceci a assez naturellement rencontré l’adhésion de Spie, qui était implanté là sur 1500 m2 depuis les années 80. Le groupe réfléchissait à un nouveau siège sur la région, et il a assez naturellement accueilli favorablement notre projet, qui était déjà en gestation. Il a donc pris à bail l’immeuble, et ce d’autant plus que ceci n’impliquait pas de changement pour les salariés, et permettait la continuité des baux. Nous avons accueilli durant le chantier, sur un des bâtiments du parc, une entité de Spie, qui quittait un autre immeuble.

Il s’agissait donc d’une stratégie de rationalisation de la part de l’utilisateur…

Exactement. Il s’agissait également d’un renouvellement et d’un développement de son activité. Ils quittaient un bâtiment des années 80 pour venir dans un bâtiment ultramoderne, pour lequel ils ont participé puisque c’est eux qui ont géré le lot électricité courant fort / courant faible. Ils l’ont doté de leur technologie propre.

Mettre à niveau d’un point de vue environnemental le parc, cela passera-t-il par la rénovation d’autres bâtiments?

Je ne sais pas si on peut parler de mise à niveau. Il y a aujourd’hui une demande qui évolue, une modernisation par le biais de ces bâtiments neufs. Maintenant, le parc n’a pas besoin de beaucoup de développement pour fonctionner : il est plein à 100% et il est très bien identifié sur le réseau des parcs d’affaires dans le lyonnais. En qualité de bailleur, nous réfléchissons actuellement sur la globalité du patrimoine à une mise à niveau de certains actifs qui peuvent être énergivores. Depuis 2011, nous avons lancé une cartographie énergétique qui nous a permis d’identifier les consommations des immeubles. Aujourd’hui, on a pu constater que les parcs d’affaires, malgré des aspects extérieurs architecturaux un peu passés, ne sont pas les immeubles les plus énergivores.

Avez-vous estimé votre consommation électrique la consommation sur l’ensemble de votre parc ?

Nous sommes aux alentours de 340 kwH d’énergie primaire par m² par an. Nous sommes en dessous de la moyenne nationale, sachant que le patrimoine est composé non seulement de parc d’affaires, mais aussi de bureaux, qui ont une densité d’utilisation beaucoup plus forte, donc des consommations beaucoup plus importantes, du fait de la présence de data centers. Il y a un écueil dans lequel il ne faut pas rentrer : vous avez d’un côté une réglementation thermique – c’est le calcul sur lequel nous avons basé la conception de cet immeuble-là en étant plus performant de 50% - qui retient les usages de l’immeuble et pas la bureautique. Les usages de l’immeuble que l’on construit, c’est le chauffage, l’ascenseur, l’eau chaude sanitaire, le rafraichissement, et la ventilation. Ces 5 usages-là ne doivent pas dépasser entre 70 et 80 kwH d’énergie primaire par m² par an en fonction de la région. Une fois que vous avez calculé votre bâtiment et qu’il génère bien cela comme consommation, vous rajoutez dessus de la bureautique, ou un usager qui peut décider de travailler avec une personne tous les 6 m² ou tous les 12 m², ou encore un usager qui peut décider de travailler de 8 à 20 heures du lundi au vendredi ou de 5 heures à 23 heures du lundi au dimanche. On fait rentrer cette part de consommation qui dépend de l’utilisateur dans la consommation globale que l’on regarde. La grosse problématique pour nous bailleurs, c’est de bien identifier quelle est la part du comportement, et la part de la qualité intrinsèque de l’immeuble.

Ce doit être relativement compliqué… Comment procédez-vous ?

Nous envoyons des ingénieurs dans les différents sites pour faire un audit de l’immeuble. A partir de leur expertise, ils sont capables de nous dire si l’immeuble est performant ou si c’est une passoire énergétique. Après cela, ils regardent la facture EDF du locataire et ils mettent les deux en corrélation. Ceci donne une consommation finale de l’immeuble. On peut en déduire les consommations finale et intrinsèque de l’immeuble. Ceci permet de savoir au sein du patrimoine quels sont les immeubles sur lesquels il faut intervenir en matière de travaux, ou les immeubles sur lesquels il faut réaliser des études complémentaires.

» Le bâtiment Air inauguré au parc du Moulin à Vent
» Vénissieux Moulin à Vent : 2 immeubles de 2000 m2 à venir

 

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