Jean Christophe Chabret est le directeur de l’agence Laforêt de Lyon 5ème. Il nous parle du marché immobilier lyonnais en 2012, et de ses perspectives pour 2013.
Quels ont été les faits marquants de l’année 2012 sur le marché immobilier de Lyon ?
Le phénomène marquant de l’année 2012 a été la baisse de la demande, dans un environnement économique attentiste. Le contexte électoral n’a pas aidé, et le marché n’est pas reparti après les élections, du fait de l’absence de mesure favorisant l’accession. La baisse de la demande est assez forte. Les primo-accédants étaient moins présents, du fait notamment de la suppression du prêt à taux zéro. Les secondo accédants ont préféré de leur côté vendre leur bien avant d’acheter, un élément qui n’est pas de nature à fluidifier le marché. Avant, ces derniers seraient passés par des prêts relais. Aujourd’hui, ce n’est plus le cas, nous mettons d’abord en vente leur bien avant qu’ils envisagent un achat.
Les mandats de vente sont-ils toujours aussi difficiles à trouver qu’auparavant ?
Il y a globalement moins d’offre. En dehors des ventes forcées -divorces, des mutations, des successions – les ventes « confort », qui permettaient de dynamiser le marché, se font moins facilement. Les vendeurs sont pour celles-ci plus hésitants qu’auparavant. Certains vendeurs, qui ont mis sur le marché des produits et qui se rendent compte qu’ils sont au-dessus du prix du marché, ne peuvent du coup pas forcément acquérir des biens. L’offre est dont liée à ces ventes forcées.
Vous avez, comme certains de vos concurrents, lancé une réactualisation de certains prix de vente, l’opération prix bleus…
C’est une opération que nous avons lancé l’année dernière, et que nous allons probablement réitérer au cours du deuxième trimestre, toujours dans cette même logique consistant à proposer des prix plus proches de ceux du marché. Certains de nos concurrents incitent les vendeurs pour qu’ils baissent leurs prix. Nous sommes plutôt dans une logique d’identifier un certain nombre de biens que nous allons repositionner de manière très forte par rapport au prix du marché qui évolue. Cette opération est limitée sur le front du timing.
Il y a donc une tendance à la baisse des prix, au moins sur certains biens….
Oui. Surtout sur des biens qui ne sont pas qualitatifs, comme par exemple ceux qui nécessitent des travaux, ou ont des défauts. Les acheteurs sont beaucoup plus exigeants : ils regardent, visitent, valident les prix de marché sur Internet. L’acheteur est beaucoup plus informé aujourd’hui : il connait aujourd’hui son marché, et les négociations sont d’autant plus dures lorsque le bien n’est pas au prix du marché. Je pense par exemple aux biens des années 60, où les charges en chauffage collectif sont relativement importantes par rapport à ce que l’on peut trouver sur des immeubles récents. Les acquéreurs regardent également le prix, mais également les charges individuelles. Néanmoins, sur Lyon intra muros, et sur le 5ème arrondissement, on voit bien que ce décalage offre / demande existe toujours. Lorsqu’un bien est mis en vente, et qu’il est bien positionné, avec beaucoup de qualité en termes de prestations, là les prix sont en évolution. Aussi, ceci explique également le fait que les prix ont augmenté de 2% sur Lyon en 2012.
Quels sont les secteurs qui souffrent sur Lyon ?
L’est a été plus dynamique que l’ouest lyonnais ou Lyon intra-muros, où l’on sent une atonie plus forte. On le voit dans les chiffres. Moins de biens sont proposés sur le marché à l’ouest, un fait qui a sans doute fait que ce marché à plus souffert que l’est lyonnais, où il existe une certaine accessibilité par les prix.
La réadaptation s’est peut-être faite par les prix ?
Oui. Dans l’est, avec un budget de 300.000 euros, on peut espérer acheter une maison, là où c’est inenvisageable dans l’ouest, où il faut compter 400.000-450.000 euros. Tout cela joue sur la dynamique de marché.
Comment voyez-vous l’année 2013 ? Est-ce que vous pensez que cette baisse de la demande va s’amplifier ? Une réadaptation des prix va-t-elle avoir pour conséquence de relancer l’activité.
C’est ce que l’on peut espérer. Avec une légère baisse des prix, on peut espérer que cela déclenche des transactions. Les taux sont certes bas, mais une baisse des prix sera sans doute nécessaire pour générer des transactions. Nous pensons toutefois que l’année 2013 va s’inscrire dans la continuité de la fin 2012. Il faut rappeler que l’année 2011 avait été exceptionnelle. En cela la baisse des transactions en 2012 n’a rien de surprenant. Si baisse de l’activité il y a en 2013, elle ne devrait pas être très forte, car il existe toujours un décalage entre une demande qui est encore là et une offre qui reste limitée, notamment sur l’ouest et le 5ème.
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À propos de l'auteur
Mouai… Bon en gros M Chabret se tortille pour nous dire que plus personne ne peut acheter car les prix sont devenus démentiels.
Pour résumer : Prix hauts = moins d’acheteurs = moins de ventes = Baisse des prix sur ventes forcées = Baisse des prix généralisées…
En même temps j’ai vu cette semaine un appart de 64m² à 430 000 euros dans le 4eme. Je me demande bien quel primo peut s’offrir ce genre de caprice… Parce que je vois mal un second accédant craquer pour un 64m² avec toute sa petite famille…
Je trouve cet article très intéressant, Monsieur Chabret à l’air de bien connaître le secteur du 5.
Et Laforêt est quand même un réseau sérieux avec des personnes compétentes.