« Diversifier le peuplement et les statuts d’occupation»
Daniel Godet, directeur général de Grand Lyon Habitat (SDH/LPI)
Daniel Godet est le directeur général de Grand Lyon Habitat. Il évoque la réhabilitation de la résidence Louis Loucheur, dans le 9ème arrondissement de Lyon.
La résidence Loucheur a été édifiée en 1954. Celle-ci n’avait jusqu’ici jamais été réhabilitée ?
Si. Il y avait eu une rénovation, il y une vingtaine d’années. On avait d’ailleurs essayé, à l’époque, d’installer des ascenseurs, car il n’y en avait pas. Nous avons dû renoncer car la configuration de l’immeuble conduisait à des coûts complétement exorbitants. Il n’y avait pas de solution bon marché : toutes conduisaient à des couts très élevés pour un résultat qui n’était pas bon.
Il n’y a donc toujours pas d’ascenseur ?
Non, mais ce n’est pas une revendication, a priori. Les locataires ont bien compris qu’il y avait un problème conceptuel qui impliquait qu’on ne pouvait pas le faire dans des conditions économiques raisonnables. Cette absence d’ascenseur joue aussi sur les prix, car les logements que l’on vendra aux locataires s’ils le souhaitent le sont à un prix relativement modeste.
Nous avons réalisé 40.000 euros de travaux par logement, et on va vendre 140.000 euros un T3, ce qui représente un prix au m² de 2.000 à 2350 euros, suivant la position, la typologie. C’est un prix tout à fait raisonnable pour un logement dans lequel les acquéreurs n’auront pas de travaux à faire pendant des années, et ce d’autant plus que la résidence est très bien placée et dispose d’espaces privatifs qualitatifs. Le rapport qualité/prix est tout à fait correct, en particulier pour des ménages modestes.
Lorsque l’immeuble est ancien, on réhabilite pour que les locataires n’aient pas, pendant 10, 15, voire 20 ans, à supporter de frais importants. L’immeuble va donc rester pendant longtemps avec des gens qui sont locataires, et des gens qui ont décidé d’acheter leur logement.
Sur les 102 logements de cette résidence, combien de logements comptez-vous vendre au total ?
L’expérience montre qu’au bout d’une dizaine d’années, il y a en général un peu plus de la moitié des logements qui sont vendus, et la moitié des logements qui sont occupés par des locataires. C’est un bon équilibre.
Jusqu’où pouvez-vous aller dans la vente de logements au sein d’un immeuble ?
Nous avons mis en vente les premiers logements dans nos immeubles il y a plus de 25 ans. Et ceux-ci ne sont pas encore totalement vendus.
Dans ces immeubles, assurez-vous le syndic de copropriété ?
Oui, tel que la loi le prévoit. Nous avons développé maintenant depuis longtemps au sein de Grand Lyon Habitat un syndic interne professionnel qui gère l’ensemble de nos copropriétés. Ce sont soit des immeubles issus de nos mises en vente, soit des immeubles résultants des VEFA. Nous achetons aussi des immeubles pour les réhabiliter et les transformer en logements sociaux. Ces immeubles sont en partie en copropriété. Ceci constitue un ensemble de lots. Il y a actuellement, dans notre parc de logements, plus de 140 résidences en copropriété gérées par notre syndic interne, sur nos 400 résidences.
Le développement de la VEFA vous a ainsi contraint à développer cette compétence…
Absolument. La vente du parc, la VEFA, l’acquisition amélioration nous a amené à nous professionnaliser sur la gestion de syndic de copropriété…
Y-a-t-il pour l’achat des appartements, une priorité pour les locataires ?
Il y a 17 logements vacants. Tous les autres logements de la résidence (NDLR : la résidence compte, au total, 102 logements) sont occupés. Ces 17 logements sont réservés prioritairement à des locataires qui voudraient les acheter. Mais en général, les locataires achètent très tôt le logement qu’ils occupent.
Tous les logements peuvent en effet être achetés par les locataires : ceux où ils vivent, mais aussi les logements vacants. Une fois que les locataires se seront positionnés, les logements vacants qui ne seront pas vendus seront ouverts à la commercialisation. D’abord à l’attention des locataires d’autres résidences de Grand Lyon Habitat.
S’il n’y a pas d’autres locataires de Grand Lyon Habitat qui veulent acheter, on ouvre la commercialisation à d’autres acheteurs privés, pourvu qu’ils respectent un niveau de revenu qui correspond au locatif intermédiaire. Ceci pour réserver la destination de ces logements à une clientèle ayant des plafonds de revenus raisonnables. Il s’agit ainsi de diversifier le peuplement et de diversifier les statuts, puisqu’il y aura des locataires et des propriétaires.
Cet immeuble est situé dans le QPV Loucheur – Gorge de Loup. Existe-t-il, de ce fait, des aides pour l’amélioration ?
Non. Le montage financier est réalisé en grande partie sur fonds propres, en partie via un emprunt relais par rapport aux logements que l’on va vendre, mais aussi par un emprunt qui sera remboursé par les petites hausses de loyers qui seront appliquées sur le solde logements qui resteront locatifs. L’emprunt représente 6% du montant de l’investissement.
Avez-vous discuté de ces hausses avec les associations de locataires ?
Oui. Nous nous sommes mis d’accord sur le fait que l’on n’irait pas au-delà de 10% d’évolution des loyers, ce qui représente entre 15 et 30 euros maximum suivant la typologie.
Cette hausse sera, sans doute, compensée par des gains sur le chauffage…
Oui, car nous sommes passés de catégorie consommatrice à une catégorie C et C+. Ils auront donc une consommation moins élevée, avec des coûts minorés pour leur logement. On sait que les charges de chauffage pèsent sur les ménages, et que l’investissement réalisé dans cette optique est durable car les énergies couteront de plus en plus cher.
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