Acheter à crédit des SCPI

Il est possible d’acheter des parts de SCPI directement au comptant, mais aussi à crédit. Une manière de profiter d’un effet de levier, dans un contexte de taux bas.

Dans le cas de l’acquisition d’une maison ou d’un appartement, celle-ci est bien souvent réalisée à crédit. Mais il est aussi possible, en matière de pierre-papier, d’emprunter auprès d’un établissement bancaire pour acquérir des SCPI.

On peut, certes, acheter au comptant des parts de SCPI, afin de percevoir des revenus immédiats et réguliers. Mais dans ce cas, il existe un inconvénient notable : il est impossible d’alléger le poids de sa fiscalité en déduisant les intérêts d’emprunt des revenus locatifs.

Effet de levier du crédit : accessible aux SCPI

Ce désavantage n’a toutefois pas cours dans le cas d’un autre type d’achat de parts, à savoir l’achat à crédit de parts de SCPI. Ce type d’acquisition, en plein développement, est en effet très intéressant d’un point de vue fiscal.

L’emprunteur a la possibilité, par ce biais, de bénéficier d’avantages pour réduire ses impôts, l’acheteur de parts – qui est également emprunteur – pouvant en effet opérer une déduction des intérêts d’emprunt des revenus locatifs et ainsi, alléger son imposition.

Il est par ce biais possible de se constituer un patrimoine en profitant de « l’effet de levier » du crédit. A la faveur de taux immobiliers extrêmement bas, les emprunteurs peuvent faire appel au crédit pour investir.

Le rendement de celles-ci est en effet très intéressant. Il varie en effet selon le type de SCPI acheté, mais rapporte, en moyenne, bien plus que les taux de crédit actuellement constatés auprès des acteurs bancaires. En 2017, une SCPI rapportait en effet 4,43% en moyenne, un rendement très élevé au regard d’autres types de placement qui s’avère surtout supérieur à ce que coûte effectivement le crédit. Au premier trimestre 2018, on rappellera que le taux moyen des prêts constaté par l’observatoire CSA-Crédit Logement se situait en effet à 1,48% pour une durée de 219 mois en moyenne.

Avantage fiscal

L’une des difficultés de l’achat à crédit de SCPI reste toutefois l’accès au financement. Il peut être en effet difficile de trouver une banque acceptant de financer une telle acquisition de parts. Il faut dans ce cas-là s’orienter vers un courtier en crédit susceptible d’accompagner l’emprunteur pour toute problématique de financement de parts. Les portails spécialistes dans l’information sur les SCPI, tel que MeilleureSCPI.com, peuvent orienter l’emprunteur vers des banques ou des partenaires courtiers.

Prenons l'exemple de simulation d’investissement en parts de SCPI pour un montant total de 50 000 €

Hypothèses :

Financement total de l’opération, soit un prêt immobilier de 50 000 € à 2,50% sur 20 ans.

En intégrant une tranche marginale d'imposition TMI à 14% , ainsi que les paramètres suivants :

- Frais de souscription moyen des SCPI à 11% :

- Rendement prévisionnel : 4,50% par an

- Taux de revalorisation annuel des parts : 0,5% par an

- Durée de détention des parts de SCPI : 20 ans

Les résultats sont les suivants :

- Revenus net moyen mensuel avant impôt : 185 € par mois

- Revenus net moyen mensuel après impôt : 127 € par mois

- Mensualité de crédit moyenne mensuelle sur la durée de financement : 265 €

> Soit un effort d’épargne mensuel de 120 € par mois, permettant à terme la détention d’un portefeuille de SCPI de 50 000 € (Hors revalorisation potentielle du prix de part)

Pour comparaison, une épargne du même montant : 120€ /mois, sur un livret d’épargne rémunéré à 0,5% vous donne un capital de 30 159 € après 20 ans de versements réguliers...

Nous constatons donc ici l’efficacité d’un investissement en parts de SCPI à crédit, avec un effet de levier non-négligeable.






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