Dynamisme de la demande exprimée dans les marchés d’Auvergne-Rhône-Alpes

Par Sylvain D'Huissel le 3 décembre 2018

En dehors de Lyon, la demande placée est globalement bien orientée dans les marchés de Clermont-Ferrand, Annecy, Chambéry, et Bourgoin-Jallieu. Elle devrait toutefois refluer à Valence et Grenoble.

La demande placée en bureaux devrait finir l’année 2018 à 490.000 m² sur l’ensemble de la région Auvergne-Rhône-Alpes, selon CBRE, qui tenait jeudi son point marché avec des statistiques en hausse dans la plupart des agglomérations, comme à Lyon où la demande placée devrait être supérieure à 300.000 m². Si la hausse est de mise à Clermont-Ferrand, avec 28.900 m², elle l’est également à Annecy, à 28.200 m², à Chambéry, à 22.600 m² et à Bourgoin-Jallieu, à 9.000 m². Elle devrait baisser dans d’autres secteurs de la région, avec une demande placée de 65.000 m² à Grenoble et 15.100 m² à Valence.

Une baisse à relativiser à Grenoble

La hausse globale observée en Auvergne-Rhône-Alpes n’est en effet pas perceptible dans toutes les agglomérations, à l’image de Grenoble, comme le note Hugues de Villard, directeur de l’agence Axite CBRE de la ville. «On est en baisse par rapport à l’année dernière, avec 65.000 m² de demande placée cette année. Mais il faut relativiser ce chiffre, car il y avait, l’année dernière, deux megadeals, qui étaient EDF et Schneider Electric, qui ont faussé totalement la demande placée. La demande moyenne des 10 dernières années est de 51.000 m². On voit donc qu’on est largement au-dessus, sachant qu’il n’y a pas eu de grosse demande placée, ni de clés-en-mains ». On notera cette année la transaction de l’EPFL (15.100 m²) sur Grenoble. Pour 2019, la demande devrait donc rester forte. « Il y a une raréfaction de l’offre, et elle sera encore plus sensible en 2019, car il y a un petit trou : les opérations commencent à être lancées et la plupart des livraisons auront lien en 2020. Il y en aura très peu en 2019. Il y a donc une tension sur le stock, et, en même temps, une tension sur les valeurs locatives », prédit-il. CBRE pense ainsi atteindre des valeurs locatives de 175 euros sur la presqu’ile, un niveau inédit, contre 160€ cette année.

En revanche, Hugues de Villard note le retour d’opérations de promotion en blanc. « On n’en avait pas vu depuis longtemps. Toutes ont très bien marché. Il y eu la restructuration des locaux de Cap Gemini – 8.500 m² - qui s’est commercialisée en 7 mois, avec 6 preneurs », souligne-t-il.

Recul « en trompe l’oeil » à Valence

Sur Valence, le chiffre est aussi « en trompe l’oeil », note Christine Moret, directrice de Axite CBRE Valence : « exactement comme Grenoble, nous avions eu deux grosses transactions », dont à savoir celle de 6.000 m² pour la SFAM à Romans et un clé-en-mains de 10.200 m². « Pour autant, nous avons eu beaucoup plus de demandes qui se situent entre 150 et 800 m². Finalement, la demande est dynamique au niveau des bureaux.»

Elle tempère néanmoins quelque peu son enthousiasme pour 2019. « Nous allons aussi rentrer en tension, notamment sur les bureaux sur Valence, puisque nous n’aurons pas de programme neuf qui vont arriver avant 2021 voire 2022, notamment sur Rovaltain ou sur Lautagne. La demande exprimée est toujours très dynamique. Les entreprises recherchent plutôt des bureaux récents et neufs idéalement, pour accompagner leur croissance, les nouveaux modes de travail et répondre aussi à la pénurie de candidatures. L’attractivité du territoire, c’est bien, l’attractivité de l’entreprise, c’est mieux, et l’attractivité du bâtiment, c’est un plus », affirme-t-elle en lançant un appel au promoteurs en soulignant la bonne dynamique des prises à bail. « Cette année, nous allons avoir la livraison du bâtiment le M3 par Patriarche à Rovaltain. Il s’est commercialisé en un an ».

Une très bonne année sur Annecy

Sur Annecy, si la prévision officielle est située pour l’heure à 28.200 m², Jean-François Berthier, dirigeant de l’agence Axite CBRE, anticipe un possible passage de la barre des 30.000 m². Pour lui, 2018 «va être une très bonne année, de l’équivalent de celle de 2016 qui était notre année de référence jusqu’à présent ». Et fait remarquable, aucune grosse transaction n’est à l’origine de ce dynamisme. «La plus grosse transaction que nous avons enregistré, c’est 900 m². Autant vous dire que c’est fait avec un paquet de petites transactions. Ça veut dire que c’est un marché dynamique, un marché profond, un marché qui est régulièrement ancré au-dessus des 25.000 m² », souligne-t-il.

Si bien que le stock d’offre neuve a été asséché. « Nous n’aurons plus d’opérations neuves livrables sur Annecy avant juin 2020. Dans les 18 mois qui viennent, nous allons devoir faire avec les bâtiments existants dont nous disposerons, plus ou moins vétustes, plus ou moins restructurés. C’est un peu la rançon du succès », note Jean-François Berthier. Pour l’année à venir, il anticipe ainsi, au vu de la bonne tenue de la demande exprimée, une tension sur les valeurs locatives, avec une hausse des loyers et une disparition des mesures d’accompagnement. « Les termes de franchise de loyer ou de participation aux travaux du bailleur, ce sont des termes quasiment inconnus en Haute-Savoie », note-t-il. Il attend ainsi impatiemment les livraisons de 2020 afin de reconstituer un peu l’offre.

Demande placée en hausse à Clermont-Ferrand

Du côté de Clermont-Ferrand, on vise aussi les 30.000 m². « La demande placée a augmenté par rapport aux années précédentes. Elle est marquée par un clé-en-mains opéré par Bouygues avec Nexity, où ils ont installé la CAF », note Olivier Chapelle, le directeur de l’agence CBRE Atrium Clermont-Ferrand. Le professionnel note que « le marché a été très dynamique », et qu’il existe encore « quelques disponibilités mais très faiblement sur les locaux neufs à Clermont-Ferrand ». Il a ajouté qu’il y avait, sur Clermont Auvergne Métropole, des projets en perspective, de nature à alimenter en partie le marché, notamment celui initié par Bouygues Immobilier sur la rénovation de l’Hôtel-Dieu, un important opéré sur une friche Michelin, et un autre opéré par un promoteur local en périphérie. «Malheureusement, on aura un trou d’air », déplore toutefois Olivier Chapelle, qui s’attend de fait à un impact sur les loyers.

Le Nord-Isère vise désormais les 10.000 m²

Sur le Nord-Isère, la dynamique est perceptible. Jean-François Berthier note qu’il s’agit du « plus petit des marchés tertiaires qui est analysé ». « C’est un marché qui est à 9.000 m². On était à 8.000 m² l’an dernier. On s’achemine tout doucement vers les 10.000 m², barre que l’on va atteindre prochainement », note le spécialiste.

Le marché est composé dans son immense majorité par des petites et moyennes surfaces, complété suivant les années par une ou deux transactions. « Cette année, il y a eu un deal à 2.000, l’année dernière un à 1.700 m². Il y a toujours une belle opération qui vient soutenir le marché », précise-t-il, en indiquant que l’offre neuve disponible est inférieure à 500 m². Au vu de la demande exprimée qui reste dynamique, il prédit une bonne année 2019, sur la lancée de l’année 2018.

Hausse des valeurs locatives à Chambéry

Sur Chambéry, le marché profite de la dynamique économique, clairement au vert. « On va avoir un immeuble qui va être livré l’an prochain en 2019 », précise Xavier Troillard. « Il va y avoir du mouvement avec des livraisons qui vont arriver sur 2020-2021. Il y a un certain nombre de projets et il va donc falloir que l’on soit attentif, notamment pour rythmer les livraisons. C’est l’enjeu du marché de Chambéry : avoir une offre qui soit toujours cohérente par rapport à la demande », note-t-il. Côté valeurs, il y a, selon lui, une évolution remarquée de celle-ci, du fait de l’évolution de la qualité des bâtiments et une augmentation des prix du foncier. « Cela faisait 6-7 ans que l’on était à 160€ », rappelle-t-il.

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