Le banques prennent en compte de nombreux facteurs pour accorder un prêt. Petit récapitulatif.
Lors de l’examen d’un dossier, la banque examinera plusieurs éléments de nature à déterminer la solvabilité de l’acquéreur, les garanties qu’il apporte et sa capacité de remboursement. Elle va notamment faire une recherche sur le profil de ce dernier, et de ses antécédents.
I) la demande de garanties
Les banques pour limiter le risque qu’elles prennent en accordant un prêt prennent des garanties: le nantissement, le gage, l'hypothèque ou le privilège. C'est ce qu'on appelle des suretés réelles, qui s'opposent aux suretés personnelles.
-Le nantissement : cet acte permet au créancier de donner un bien meuble incorporel en garantie de sa créance. La banque pourra, en cas de défaut du débiteur faire procéder à la vente de son bien, pour se payer sur le produit de la vente. Les biens en questions peuvent être des titres, des contrats d’assurance vie, ou même un fonds de commerce.
-Le gage : Le gage est la même chose que le nantissement, sauf qu’il s’agit ici d’un bien meuble corporel.
-L’hypothèque : elle permet à un débiteur d’accorder à un créancier un droit sur un immeuble. Le propriétaire n’en est toutefois pas privé. Cette garantie est inscrite au bureau de conservation des hypothèques jusqu’à la fin du prêt.
-Le privilège : selon l’article 2324 du Code Civil, c’est « un droit que la qualité de la créance donne à un créancier d'être préféré aux autres créanciers, même hypothécaires ».Ainsi le créancier dispose de garanties sur le patrimoine de l’emprunteur. Pour un crédit immobilier on parle de privilège de préteur de deniers. Il bénéficie au banquier qui finance l'acquisition d'un immeuble. Celui-ci est en général moins onéreux que l’hypothèque, pour les les prêts dépassant les 76.225 euros, du fait de l’absence de les frais de publicité foncière (0,615% du montant emprunté).
Il existe également des suretés personnelles, qui sera de caution, en cas de défaillance de l'acquéreur. Cette caution est peut prendre deux forme:
-La caution simple: la caution n’est pas tenue au possible remboursement de la totalité de la dette.
-La caution solidaire: l’établissement de crédit peut poursuivre indifféremment la caution ou l’emprunteur pour la totalité de la dette.
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II) Les taux
Un établissement de crédit est libre dans sa politique de crédit : il peut fixer les taux qu’il désire pour un dossier de prêt immobilier, tant que celui-ci ne dépasse pas le taux d’usure. Les taux pratiqués par les établissements sont donnés chaque mois par les courtiers en crédit immobiliers, qui communiquent souvent sur le sujet.
Les taux sont en général fonction de plusieurs facteurs, suivant si l’on emprunte à taux fixe, ou à taux variable.
1) Les prêts à taux fixes
Ceux-ci sont fonction des taux de l’OAT, qui varient en fonction de plusieurs facteurs :
-Le niveau de croissance du pays sous-jacent aux emprunts d’Etat (qui conditionne la capacité de remboursement du pays)
-Le risque de défaut sur la dette du pays
Les taux de l’OAT sont des taux qui influencent directement la politique de crédit des banques. Lorsque les taux de l’OAT remontent, il y a de fortes chances de voir les établissements les mieux placés sur le marché du crédit immobilier remonter leurs barèmes (Les taux ont ainsi, par exemple, légèrement augmenté début 2011, mais pas autant que certains acteurs économiques l'anticipaient).
2) Les prêts à taux variables
Ceux-ci sont basés sur l’Euribor. C’est un taux interbancaire, c'est-à-dire un taux auquel les banques entre elles. Il est calculé chaque jour et est en fait une moyenne des taux prêteurs de 57 établissements bancaires les plus actifs de la zone Euro communiqués sur 13 échéances. La banque se base sur ce taux et prend une marge suivant la prise de risque qu’elle prend sur le dossier : on a donc, par exemple, des taux Euribor +0.5%.
Ces prêts peuvent être cappés, c'est-à-dire qu’en cas de forte hausse des taux Euribor, les taux en questions seront plafonnés.
III) L’apport personnel
L’apport personnel est l’un des éléments qui va permettre d’obtenir de bonnes conditions de prêt et donc un bon taux. C’est la résultante d’économies, ou du déblocage d’un produit d’épargne ou d’une participation entreprise. D’autres prêts aidés peuvent être considérés comme des apports :
C’est le cas du prêt 1% logement, du PEL, du PTZ+ et autres… Un apport élévé, de l’ordre de 30%, permet d’obtenir de bonnes conditions de taux.
IV) 30% des revenus, une barre à ne pas (trop...) dépasser
La mensualité totale ne devra pas dépasser une certaine part de revenus, faute de quoi la banque sera rétive à prêter. La barre des 30% des revenus est ainsi souvent une barre à ne pas dépasser pour les banques. Reste que dans certains cas, la banque peut accorder le prêt à un dossier au dessus de cette limite si il présente les garanties suffisantes.
V) La durée d’emprunt
Pour faire baisser la mensualité d’emprunt et ainsi passer sous cette barre des 30% des revenus, on peut faire évoluer la durée du prêt. Plus la durée du prêt sera longue, moins la somme à rembourser chaque mois sera importante. En revanche le coût total de l’emprunt sera plus élevé. Les banques appliquent en effet des taux d’intérêt plus élevés aux prêts à 30 ans qu’aux taux à 10 ans, elles-mêmes prenant un risque sur une plus longue période. Un emprunt sur 10 ans coute ainsi souvent deux fois moins cher qu’un prêt à 20 ans (sur le seul point de vue des intérêts versés à la banque).
VI) Les autres élements
Les banques, dans leur décision d'accorder un prêt, observent parfois, à l'aide de vos relevés de compte, le train de vie, et les habitudes de l'emprunteur. Pour seul exemple, un candidat à l'emprunt économe est plus apprécié qu'un dépensier. Le patrimoine immobilier ou encore les revenus que celui-ci va générer à la location seront également observés. Le lieu de l'acquisition peut également être un critère pour les banques (les biens des grandes métropoles sont plus appréciés que ceux des petites localités).
VII) Consultations de fichiers auprès de la Banque de France
Les banques consultent, auprès de la Banque de France un certain nombre de fichiers, pour voir si l’emprunteur est à risque : le Fichier central des chèques et le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP). Si le candidat à l’emprunt est fiché dans un de ces deux fichiers, il y a de fortes chances que le dossier de celui-ci soit refusé par la banque.
Qu’est-ce que le FICP ?
C’est un fichier qui recense les incidents de paiements relatifs aux crédits non professionnels. Un particulier peut être inscrit par celui-ci en cas de saisie de commission de surendettement ou en cas de retard dans le remboursement d’un crédit.
Qu’est-ce que Le Fichier Central des chèques ?
Le fichier recense toutes les personnes faisant l’objet d’interdiction d’émettre des chèques ou de retrait des cartes bancaires du fait d’usages abusifs.
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