Prêt immobilier: quelles sont les conditions des banques ?

Le banques prennent en compte de nombreux facteurs pour accorder un prêt. Petit récapitulatif.

Lors de l’examen d’un dossier, la banque examinera plusieurs éléments de nature à déterminer la solvabilité de l’acquéreur, les garanties qu’il apporte et sa capacité de remboursement. Elle va notamment faire une recherche sur le profil de ce dernier, et de ses antécédents.

I) la demande de garanties

Les banques pour limiter le risque qu’elles prennent en accordant un prêt prennent des garanties: le nantissement, le gage, l'hypothèque ou le privilège.  C'est ce qu'on appelle des suretés réelles, qui s'opposent aux suretés personnelles.

-Le nantissement : cet acte permet au créancier de donner un bien meuble incorporel en garantie de sa créance. La banque pourra, en cas de défaut du débiteur faire procéder à la vente de son bien, pour se payer sur le produit de la vente. Les biens en questions peuvent être des titres, des contrats d’assurance vie, ou même un fonds de commerce.

-Le gage : Le gage est la même chose que le nantissement, sauf qu’il s’agit ici d’un bien meuble corporel.

-L’hypothèque : elle permet à un débiteur d’accorder à un créancier un droit sur un immeuble. Le propriétaire n’en est toutefois pas privé. Cette garantie est inscrite au bureau de conservation des hypothèques jusqu’à la fin du prêt.

-Le privilège : selon l’article 2324 du Code Civil, c’est « un droit que la qualité de la créance donne à un créancier d'être préféré aux autres créanciers, même hypothécaires ».Ainsi le créancier dispose de garanties sur le patrimoine de l’emprunteur. Pour un crédit immobilier on parle de privilège de préteur de deniers. Il bénéficie au banquier qui finance l'acquisition d'un immeuble. Celui-ci est en général moins onéreux que l’hypothèque, pour les les prêts dépassant les 76.225 euros, du fait de l’absence de les frais de publicité foncière (0,615% du montant emprunté).

Il existe également des suretés personnelles, qui sera de caution, en cas de défaillance de l'acquéreur. Cette caution est peut prendre deux forme:
-La caution simple: la caution n’est pas tenue au possible remboursement de la totalité de la dette.
-La caution solidaire: l’établissement de crédit peut poursuivre indifféremment la caution ou l’emprunteur pour la totalité de la dette.

LIRE AUSSI: Suretés réelles et suretés personnelles

II) Les taux

Un établissement de crédit est libre dans sa politique de crédit : il peut fixer les taux qu’il désire pour un dossier de prêt immobilier, tant que celui-ci ne dépasse pas le taux d’usure. Les taux pratiqués par les établissements sont donnés chaque mois par les courtiers en crédit immobiliers, qui  communiquent souvent sur le sujet.

Les taux sont en général fonction de plusieurs facteurs, suivant si l’on emprunte à taux fixe, ou à taux variable.

1) Les prêts à taux fixes

Ceux-ci sont fonction des taux de l’OAT, qui varient en fonction de plusieurs facteurs :

-Le niveau de croissance du pays sous-jacent aux emprunts d’Etat (qui conditionne la capacité de remboursement du pays)

-Le risque de défaut sur la dette du pays

Les taux de l’OAT sont des taux qui influencent directement la politique de crédit des banques. Lorsque les taux de l’OAT remontent, il y a de fortes chances de voir les établissements les mieux placés sur le marché du crédit immobilier remonter leurs barèmes (Les taux ont ainsi, par exemple, légèrement augmenté début 2011, mais pas autant que certains acteurs économiques l'anticipaient).

2) Les prêts à taux variables

Ceux-ci sont basés sur l’Euribor. C’est un taux interbancaire, c'est-à-dire un taux auquel les banques entre elles. Il est calculé chaque jour et est en fait une moyenne des taux prêteurs de 57 établissements bancaires les plus actifs de la zone Euro communiqués sur 13 échéances. La banque se base sur ce taux et prend une marge suivant la prise de risque qu’elle prend sur le dossier : on a donc, par exemple, des taux Euribor +0.5%.

Ces prêts peuvent être cappés, c'est-à-dire qu’en cas de forte hausse des taux Euribor, les taux en questions seront plafonnés.

III)  L’apport personnel

L’apport personnel est l’un des éléments qui va permettre d’obtenir de bonnes conditions de prêt et donc un bon taux. C’est la résultante d’économies, ou du déblocage d’un produit d’épargne ou d’une participation entreprise. D’autres prêts aidés peuvent être considérés comme des apports :

C’est le cas du prêt 1% logement, du PEL, du PTZ+ et autres… Un apport élévé, de l’ordre de 30%, permet d’obtenir de bonnes conditions de taux.

IV) 30% des revenus, une barre à ne pas (trop...) dépasser

La mensualité totale ne devra pas dépasser une certaine part de revenus, faute de quoi la banque sera rétive à prêter. La barre des 30% des revenus est ainsi souvent une barre à ne pas dépasser pour les banques. Reste que dans certains cas, la banque peut accorder le prêt à un dossier au dessus de cette limite si il présente les garanties suffisantes.

V) La durée d’emprunt

Pour faire baisser la mensualité d’emprunt et ainsi passer sous cette barre des 30% des revenus, on peut faire évoluer la durée du prêt. Plus la durée du prêt sera longue, moins la somme à rembourser chaque mois sera importante. En revanche le coût total de l’emprunt sera plus élevé. Les banques appliquent en effet des taux d’intérêt plus élevés aux prêts à 30 ans qu’aux taux à 10 ans, elles-mêmes prenant un risque sur une plus longue période. Un emprunt sur 10 ans coute ainsi souvent deux fois moins cher qu’un prêt à 20 ans (sur le seul point de vue des intérêts versés à la banque).

VI) Les autres élements

Les banques, dans leur décision d'accorder un prêt, observent parfois, à l'aide de vos relevés de compte, le train de vie, et les habitudes de l'emprunteur. Pour seul exemple, un candidat à l'emprunt économe est plus apprécié qu'un dépensier. Le patrimoine immobilier ou encore les revenus que celui-ci va générer à la location seront également observés. Le lieu de l'acquisition peut également être un critère pour les banques (les biens des grandes métropoles sont plus appréciés que ceux des petites localités).

VII) Consultations de fichiers auprès de la Banque de France

Les banques consultent, auprès de la Banque de France un certain nombre de fichiers, pour voir si l’emprunteur est à risque : le Fichier central des chèques et le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP). Si le candidat à l’emprunt est fiché dans un de ces deux fichiers, il y a de fortes chances que le dossier de celui-ci soit refusé par la banque.

Qu’est-ce que le FICP ?

C’est un fichier qui recense les incidents de paiements relatifs aux crédits non professionnels. Un particulier peut être inscrit par celui-ci en cas de saisie de commission de surendettement ou en cas de retard dans le remboursement d’un crédit.

Qu’est-ce que Le Fichier Central des chèques ?

Le fichier recense toutes les personnes faisant l’objet d’interdiction d’émettre des chèques ou de retrait des cartes bancaires du fait d’usages abusifs.

Tweet

See more

Si vous avez apprécié cet article, s'il vous plait, prenez le temps de laisser un commentaire ou de souscrire au flux afin de recevoir les futurs articles directement dans votre lecteur de flux.

Lyon : les droits de stationnement pour déménagement changent

Il fallait compter 52 euros pour réserver un emplacement de stationnement pendant trois jours à l’occasion d’un stationnement. Les tarifs vont être changés.

La construction en bois local : des réunions d’information

6 réunions d’informations vont avoir lieu d’ici le 10 juillet prochain dans tous les départements de Rhône-Alpes sur cette thématique.

Mise à jour de l’indice BT01 – janvier 2014

Celui-ci mesure l’évolution du coût des facteurs de production dans le bâtiment. L’indice, utilisé dans l’indexation de contrats, s’établit à 883,5 pour le mois de janvier 2014.

Séminaire de l’ICH les 17 et 18 avril

Ce séminaire portera sur diverses thématiques, telles que la copropriété et l’administration des immeubles, le droit des rapports locatifs, l’immobilier d’entreprise, la responsabilité des constructeurs, les contrats de vente d’immeubles, ou encore la loi Hoguet.

Le projet de loi Hamon adopté à l’Assemblée

Le texte, qui permet des actions de groupe et l’instauration d’un délai d’un an pendant lequel il pourront renégocier l’assurance de prêt, a été adopté dans la nuit.

Le projet de loi Hamon devant l’Assemblée Nationale

Le projet de loi Hamon prévoit de rendre plus facile le changement d’assurance auto ou habitation. Il devrait également faciliter la concurrence dans le domaine de l’assurance emprunteur.

Assurance emprunteur : les courtiers en crédit immobilier satisfaits

Le délai d’un an annoncé par Benoit Hamon pour changer d’assurance emprunteur a satisfait les courtiers en crédit meilleurtaux.com et Empruntis.

Assurance Emprunteur : un an pour en changer après la contraction du prêt

La loi examinée aujourd’hui devrait désormais permettre aux emprunteurs de renégocier leur assurance après la contraction de leur crédit immobilier avec leur établissement bancaire.

Assurance habitation : des hausses marquées en 2014

Selon les Echos, qui a compilé les chiffres des prévisions d’évolution des primes d’assurances pour l’an prochain, la hausse des primes d’habitation devrait être comprise entre 2,5 % et 5 %.

Les plafonds de la prime immobilière 3A du Grand Lyon

Commune Plafond Albigny-sur-Saône 2 900 Bron 2 800 Cailloux-sur-Fontaines 2 900 Caluire-et-Cuire 3 600 Champagne-au-Mont-d’Or 3 200 Charbonnières-les-Bains 3 200 Charly 2 800 Chassieu 3 000 Collonges-au-Mont-d’Or 3 000 Corbas 3 000 Couzon-au-Mont-d’Or 3 000 Craponne 2 800 Curis-au-Mont-d’Or 2 900 Dardilly 3 600 Décines-Charpieu 2 800 Ecully 3 600 Feyzin 2 800 Fleurieu-sur-Saône 2 […]

Prime immobilière du Grand Lyon : comment en bénéficier ?

La prime de 3000 à 4000 euros du Grand Lyon sera versée directement au notaire, après déclaration du promoteur.

Nouveau point haut pour l’ILC

Si le rythme de sa progression ralentit, l’indice des loyers commerciaux a atteint un nouveau plus haut, à 108.17 points.

Hausse modérée de l’indice du coût de la construction

L’indice du coût de la construction (ICC) a, au troisième trimestre, augmenté de 1.48% sur un an en France, selon l’INSEE. Un rythme nettement inférieur à celui du deuxième trimestre.

L’assurance habitation va augmenter en 2013

Selon une étude des Echos, l’Assurance permettant de se protéger contre les vols, les dégats des eaux, ou les incendies va progresser de 1.9% à 7% l’an prochain.

A quoi sert une expertise immobilière ?

Jean Marc Chavent est expert immobilier à Lyon chez JMC Expertises. Il nous explique quel est le rôle d’un expert dans l’évaluation d’un bien.