Immobilier à Lyon : les prévisions de Laforêt quartier par quartier

Les prix ont augmenté de 7% à Lyon selon le réseau Laforêt. Si l’offre a augmenté de manière marquée, la demande, elle, a eu tendance à diminuer.

Les prix ont progressé de 7% l’an dernier à Lyon, selon le réseau d’agences immobilières Laforêt, qui présentait en fin de semaine dernière à Paris l’ensemble de ses statistiques pour l’année 2011. Le prix du mètre carré atteint désormais 3 277 euros en moyenne, selon le réseau dont le maillage couvre quasiment tous les arrondissements de Lyon. Cette progression est désormais un peu supérieure à celle enregistrée en Rhône-Alpes (+6.22%), où les prix atteignent désormais en moyenne 2 580 euros.

La demande sur Lyon a baissé de 5% sur l’année 2011, selon le réseau, alors même que l’offre progresse de 14%. Du fait de prix toujours à la hausse, un certain ralentissement s’est opéré sur le marché, la psychologie des vendeurs faisant toujours preuve d’inertie: le nombre de transactions a ainsi baissé de 6% sur l’année.  Les délais de vente restent malgré tout à la baisse (16 jours à 52 jours), et l’écart de prix entre mise en vente et transactions reste faible, avec une décote de 3.37% (-0.39 pts). Toutefois, ces évolutions constatées ne s’avèrent pas homogènes dans tous les arrondissements de la ville.

Les investisseurs toujours présents en Presqu’île

La demande est restée « très soutenue » en Presqu’île durant l’année 2011, un marché atypique où les investisseurs restent très présents (70% des transactions). Sur ce quartier, Gilles Vaudois, qui dresse le panorama de la tendance sur les différents quartiers de Lyon, note que « la raréfaction des biens a entraîné des ventes sans ou avec faible négociation sur les prix ». « Malgré une rentabilité locative faible, compte-tenu du prix élevé d’acquisition, les investisseurs préfèrent emprunter même s’ils disposent du cash disponible » indique-t-il. Le réseau prévoit néanmoins une stagnation des prix dans ce quartier, même si, selon lui, au sud la gare de Perrache, le quartier pourrait profiter de l’aménagement de l’ancienne prison remplacée par la Faculté Catholique, et de l’aménagement de la place des Archives.

Lyon 3 : réajustement des prix

Sur le troisième arrondissement, le réseau d’agences note qu’un réajustement des prix de vente s’est produit dans la partie est de la Part-Dieu de l’ordre de 5% à 10%, notamment pour les appartements les années 80. Ceci a permis de « remettre les prix en rapport avec la capacité d’achat des cadres moyens qui habitent majoritairement dans ce quartier résidentiel ». Toutefois, dans le quartier Préfecture, les biens de qualité continuent à se vendre sans négociation, ce qui n’est pas le cas pour les produits avec travaux, pour lesquels les délais s’allongent.

Sur Montchat, les prix n’ont, pas connu d’évolution, même si le marché reste dynamique. Dans ce quartier composé pour moitié d’investisseurs, « les primo-accédants, eux, se sont positionnés sur le 3ème Montchat/Villeurbanne, où à proximité du 7ème arrondissement – Guillotière dont les prix dans l’ancien sont restés compétitifs » note le réseau. Sur le premier semestre, le quartier pourrait pâtir, selon Laforêt, « d’un niveau de prix trop élevé sur le quartier Préfecture et d’un ralentissement des mutations professionnelles ».

Lyon 4 : stagnation en vue

La Croix-Rousse a continué à voir ses prix augmenter de 4 à 5%, sur les beaux appartements du plateau, où les immeubles de caractère ou récents restent rares et prisés. Mais Laforêt note malgré tout un ralentissement sur les appartements des années 70, qui voient leur prix stagner. « Les appartements à proximité de Caluire, avec balcon, et dans les immeubles des années 90 continuent légèrement d’augmenter » note le réseau, qui table néanmoins sur une stagnation des prix, due à une rareté du nombre d’acquéreurs. « Les prix devraient donc stagner, voire baisser si les vendeurs sont dans l’urgence » note Laforêt, qui pense que seuls les biens récents fonctionnels et avec garage peuvent espérer une légère augmentation de leurs prix de vente.

Lyon 5 : contraction de l’offre et de la demande

Le secteur a, selon Laforêt connu une nette baisse de l’offre et la demande sur les derniers mois, qui s’est pour l’heure traduite par une stabilisation des prix et des transactions depuis 6 mois. Sur la fin de l’année, les primo-accédants ont été nombreux à vouloir profiter du PTZ+ dans l’ancien, avant la fin du dispositif pour ce segment. Pour le premier semestre 2012, le réseau prévoit que les mises en ventes resteront rares, tant via les agences qu’entre particuliers.

Lyon 6 : effet valeur refuge

L’arrondissement a vu une fin d’année très active, du fait de la réforme des plus-values immobilières. Le 6ème est en effet très prisé des investisseurs, qui ont jeté leur dévolu sur la pierre suite à la débâcle boursière de l’été. Parallèlement, la réforme des plus-values a incité nombre d’acteurs à vendre leurs biens d’investissement. Le réseau constate une augmentation des mises en ventes sur le quartier, « dont il est difficile de connaitre le pourcentage qui sera mis effectivement à la vente. « L’inquiétude gagne les vendeurs alors que le quartier reste une valeur sûre… » note ainsi Gilles Vaudois. Il table ainsi sur un renforcement « de l’écart de prix en fonction de la nature des biens et de l’emplacement ». Premier quartier qui devrait pâtir de cet état de fait : Bellecombe, avec des biens qui pourraient ne pas trouver preneur s’ils ne sont pas mis sur le marché à un prix attractif.

Lyon 7 : les primo-accédants en pointe

Le quartier a continué de bénéficier en 2011 d’une demande assez forte sur le quartier de Gerland, note le réseau. La clientèle, qui provient de Lyon et de sa proche banlieue, est essentiellement composée de primo-accédants, les investisseurs ayant décidé de vendre consécutivement à la réforme ne représentant que 10% des mises en vente. Sur 2012, le réseau prévoit que le secteur restera très sensible à l’évolution des taux d’intérêt. Le secteur de Gerland va bénéficier, selon Laforêt, d’une mise en marché d’une centaine d’appartements dans le neuf et de la prolongation de la ligne de métro sur Oullins.

Lyon 8 : retour au calme

Les prix se sont calmés en 2011 sur l’arrondissement, où le quartier de Monplaisir continue de tirer le marché. Les prix stagnent, notamment sur les villas à proximité des hôpitaux. Là aussi, le ralentissement pourrait se faire nettement sentir dans le secteur au premier semestre 2012: « Nous assistons dès à présent à une baisse du nombre d’estimations qui laisse présager un ralentissement très net du marché pour le premier semestre 2012 »

Lyon 9 : pas de baisse de prix

Vaise n’a pas connu de baisse de prix en 2011, même si le réseau fait le constat d’une augmentation des demandes d’estimations sans réel projet de vente. Du côté des secteurs les plus prisés, le quartier de l‘Industrie va être dynamisé par la livraison de programmes neufs, note le réseau. « L’amélioration qualitative des biens récents conduit le secteur de Vaise à recevoir des acquéreurs bénéficiant de budgets plus conséquents » selon Laforêt.

» Une baisse des prix de 7% pour 2012, selon Laforêt

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