Le marché immobilier ancien de Lyon en 2012
La fin du PTZ+ et la réforme des plus-values immobilières pourraient avoir une incidence sur le marché de l’ancien. A Lyon, les agents immobiliers prévoient des conditions de marché plus difficiles, notamment sur le segment des résidences secondaires.
Un premier trimestre mitigé
Century 21 et la FNAIM ont fait état de leurs chiffres sur le premier trimestre. Ces derniers ont fait état, dans les deux cas d’une baisse des transactions, et d’un arrêt net de la dynamique haussière des prix. Century 21 a ainsi annoncé une baisse de 11.4% des ventes dans son réseau entre le premier trimestre 2011 et le premier trimestre 2012, et une baisse des prix de 2.6%. La FNAIM a quant à elle fait état d’un repli des prix de 0.6% sur le premier trimestre, et ne prévoit pas de rebond sur l’année 2012. Le réseau d’agences et la fédération s’accordent pour dire que la baisse des prix devrait être limitée sur l’ensemble de l’année. Century s’attend ainsi à un maintien des prix, et la FNAIM table sur une évolution des prix allant de 0% à -5%.
| Année | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 |
|---|---|---|---|---|---|
| Évolution des Prix | -3.7% | -5.2% | +2% | +7.3% | -5% (p) |
Source: FNAIM
Mais d’autres institutions se montrent beaucoup plus pessimistes sur l’Etat du marché immobilier en France. Pour le Crédit Agricole, le marché immobilier français reste surévalué de 25%, et s’attend à une baisse des prix de 7% dès cette année. L’agence Standard and Poor’s s’attend quant à elle à une baisse des prix de l’immobilier de 15% d’ici à la fin 2013, du fait notamment de la dégradation des capacités d’emprunt des ménages français.
Vers une baisse des ventes en 2012
| Prévisions | Prix | Transactions |
|---|---|---|
| FNAIM | de 0% à -5% | -15% |
| Century 21 | maintien des prix (+2% à +3% début 2011) | -10% à 15% |
| Laforêt | -7% | -10% |
| Guy Hoquet | stabilité | -15% |
| Crédit Agricole | -7% (-5% en début d’année) | -10% |
| Crédit Foncier | -5% à -10% | 660.000 ventes |
| Notaires | dynamisme à Paris et agglomérations, baisse en Province | 700.000-740.000 ventes |
| Orpi | Pas de baisse à Paris, contraction de certains marchés | -10% à -15% |
Pour Maître Pierre Bazaille, président de l’institut notarial de l’immobilier, on pourrait assister durant l’année 2012 à une contraction du marché de l’immobilier au niveau national. Dans sa dernière note de conjonctures, les notaires parlent même d’un tournant pour le marché immobilier, après plus de 10 années de forte hausse. Pour les grandes agglomérations, telles que Lyon, les prix devraient toutefois se maintenir selon Pierre Bazaille. Pour lui, les marchés centraux, tel que Tête d’Or/Saxe, Bourse, Presqu’Ile, Croix-Rousse Centre, les prix devraient se tenir l’an prochain, comme ils se sont maintenus l’an dernier.
Cette analyse est partagée par les agents immobiliers. Si en 2011, les transactions ont atteint un niveau record, avec 858.000 unités, poussant les prix à des plus hauts, l’année 2012 pourrait se traduire par moins de transactions au niveau général. Le réseau d’agences immobilières a ainsi indiqué que les prix de l’immobilier avaient progressé de 6% en 2011 au niveau national, et de 6.5% à Lyon, alors même que la FNAIM a, pour sa part, vu les prix progresser de 7.3% en France et de plus de 11% à Lyon sur l’année écoulée.
» Début 2011: Le Crédit Agricole prévoit une baisse de 5% des prix.
» Début 2011: le Crédit Foncier baisse des prix de 5 à 10% et 660.000 ventes.
Guy Hoquet table sur 600.000 ventes
Pour sa part, le réseau Guy Hoquet, qui table sur une très nette contraction du marché immobilier en 2012, table sur un chiffre de 600.000 ventes sur l’année. Pour l’heure, si les prix étaient toujours en hausse de 4.5% sur un an à la fin du troisième trimestre, le réseau dirigé par Frédéric Monssu (notre photo) constate toutefois d’importantes disparités en termes de marchés. Le sixième arrondissement est toujours en pénurie d’offre, le septième a fait face à un afflux de bien d’investissement du fait de la réforme des plus-values, alors que d’autres secteurs sont plus touchés par la baisse de la demande.
Lyon: un marché « compliqué » en 2012 ?
Au niveau national, le réseau Century 21 prévoit une baisse des transactions pour 2012, mais table toujours sur une hausse des prix, de l’ordre de 2% à 3%. Au niveau local, certains agents immobiliers franchisés se montrent toutefois plus prudents.
C’est le cas de Denis Eyraud (notre photo), qui pense que l’année 2012 sera compliquée. Pierre Penot, conseiller en immobilier à Saint Fons, observe pour sa part que les négociations sont plus serrées lors de la transaction. « La négociation est plus âpre entre les acheteurs et les vendeurs. Les acquéreurs font des offres bien plus basses. Jusqu’ici, la marge de négociation était de 10% maximum pour l’acheteur. Aujourd’hui, il n’est pas rare que l’on présente une offre nette vendeur de plus de 10% » explique-t-il.
La fin de plusieurs dispositifs
La fin de plusieurs dispositifs d’incitation et de nombreux changements fiscaux expliquent également le fait que les premières tendances pour l’année 2012 semblent être bien plus négatives que celles de l’année 2011. Le PTZ+, notamment, a été recentré sur les achats dans le neuf. Seuls les achats de logements neufs et les achats de logements anciens effectués auprès de bailleurs sociaux restent encore concernés par le dispositif. En outre, la réforme des plus-values immobilières alourdit nettement la fiscalité sur les résidences secondaires: en février prochain, les plus-values réalisées à l’occasion d’une vente de résidence secondaire seront taxées jusqu’à la trentième année suivant leur acquisition, contre 15 ans auparavant (Voir le nouveau barème des plus-values immobilières). Pour Thilbault Di Palma (notre photo), Président du Groupement des Agences Orpi de Lyon et de sa région, et gérant d’Orpi Part-Dieu Immobilier Conseil, le marché lyonnais sera nécessairement influencé par la politique des banques en matière de crédit immobilier.
En outre, il table sur un ralentissement mécanique des ventes de biens d’investissement après la réforme sur les plus-values immobilières. Pour sa part, Pierre Alain Degert, directeur de l’agence Orpi du Moulin à Vent, pense que le besoin de se loger, lui, existera toujours. « Il y a toujours une demande récurrente de la part des gens, qui ont besoin de se loger, soit en louant, soit en achetant », explique-t-il. « Dans l’ancien, je pense que nous arriverons toujours à vendre des biens, car les prix peuvent toujours baisser » pense-t-il. Au niveau national, Orpi table néanmoins sur une baisse des transactions de 10% à 15%.
Laforêt: Gilles Vaudois table sur un ralentissement
Pour le directeur de quatre agences Laforêt sur le Grand Lyon, la baisse du nombre d’acquéreurs perçue en fin d’année va se répercuter sur les prix. Pour lui, « le nombre d’acquéreurs est en chute alors que, jusqu’ici, nous avions un nombre d’acquéreurs qui était assez soutenu » explique-t-il. Malgré tout, l’année 2011 s’est soldée, selon Laforêt, par une hausse de 7% des prix. Gilles Vaudois pense toutefois que cette correction pourrait être salutaire et permettre un juste rééquilibrage des prix sur certains secteurs (voir les prévisions de Laforêt quartier par quartier). Au niveau national le réseau Laforêt table sur une baisse de 10% des prix sur le premier semestre, et sur un repli de 3% en 2012.
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