Saint Fons: la négociation plus âpre entre acheteurs et vendeurs

Pour Pierre Penot, conseiller en immobilier à Century 21 Saint-Fons, le début de l'année 2012 pourrait être marquée par une baisse des prix de l'immobilier. Dans cette ville de la première couronne de Lyon, les T3 sont proposés à la vente entre 120.000 et 130.000 euros.

Avez-vous ressenti l’effet de la suppression du Prêt à Taux Zéro (PTZ) dans l’ancien ?

Pour l’instant on n’a pas encore assez de recul, puisque c’est tout frais. On a encore sorti des dossiers de prêt à taux zéro au 15 décembre. C’était vraiment la dernière limite. Mais on risque d’avoir des répercussions sur le premier semestre 2012 au niveau des primo-accédants.

Cela pourrait se traduire par une baisse des prix. Aujourd’hui, tout le monde parle de cela. Mais, la mesure est encore trop récente pour que l’on puisse réellement en ressentir encore les effets. On s’attend à des effets sur le 1er semestre.

La réforme de la taxation des plus-values sur les résidences secondaires a-t-elle impacté votre activité ?

Oui indéniablement. Au niveau des prix, on constate une baisse de 7 à 10% en moyenne sur les prix de mise en vente au deuxième semestre 2011, par rapport au premier semestre. Il y avait une stabilisation au début 2011 et là c’est clairement la baisse.

Parallèlement la négociation est plus âpre entre les acheteurs et les vendeurs. Les acquéreurs font des offres bien plus basses. Jusqu’ici, la marge de négociation était de 10% maximum pour l’acheteur. Aujourd’hui, il n’est pas rare que l’on présente une offre nette vendeur de plus de 10%. Pour un appartement à 100.000 euros, jusqu’à 90.000 euros on prenait la proposition. Aujourd’hui, on se donne une tolérance un peu plus basse: à 80.000-85.000 euros, on peut prendre la proposition pour la soumettre au propriétaire et après c’est la négociation qui démarre.

Au niveau des volumes, on a constaté une nette envolée en dernier trimestre, particulièrement marquée sur le mois de décembre. Traditionnellement, le mois de décembre est relativement calme en termes d’activité, avec les fêtes. La suppression de la plus-value sur les résidences secondaires ne nous a pas fait exploser le chiffre, mais elle nous a permis de faire quelques ventes en plus. Cette année, nous avons quasiment doublé notre objectif de chiffre d'affaires sur décembre.

Quel est la physionomie de Saint Fons?

Globalement il y a trois pôles d’attractions principaux à Saint Fons. Le centre ville, qui est prisé pour la proximité de ses commerces, des écoles, et des transports. Il est constitué essentiellement d’appartements et de maisons de ville, des maisons mitoyennes avec peu de terrain. On trouve ensuite le plateau de la Clochette. Les prix sont un peu moins élevés. C’est un quartier pavillonnaire. On y trouve essentiellement des maisons avec du terrain.

Il y a enfin le quartier de Gravalons. Il n’y a quasiment que des maisons. Les maisons se vendent plus cher qu’aux Clochettes. Ce sont des villas individuelles bâties sur des beaux terrains. C’est un secteur calme, mais un peu plus retranché des transports et des commerces.

A combien se vendent les biens à Saint Fons ?

Le cœur de cible, c'est-à-dire ce qui se vend le plus, ce sont les appartements de type 3. La surface en moyenne pour ce type de bien va de 55m2 à 65m2. Ils sont très demandés, par les jeunes couples, primo-accédants avec un enfant à venir.

Dans l’ancien, ils sont proposés à la vente dans une fourchette de 120.000 à 130.000 euros, frais d’agences incluses. Mais ce sont les prix affichés. Il y a généralement une négociation dessus. Pour les grandes surfaces, c’est plus compliqué, un peu plus rare.

Pour les maisons, dans le quartier des clochettes, les prix de vente oscillent autour de 220.000-230.000 euros en moyenne, pour une surface de 100 m2, pour un type 5, avec séjour, cuisine en bas et chambres à l’étage. A Gravalons, étant donné qu’on a un peu plus de terrain, cela peut monter un peu plus haut, autour de 250.000-260.000 euros.

Qu’avez-vous vendu récemment ?

Dans l’ancien, j’ai vendu un type 2 en rez-de-jardin, 59m2, avec un grand séjour, et un jardin de 40m2 au prix de 133.000 euros. C’était une construction de 2006. Toujours dans l’ancien, on a vendu un T3 de 55m2 à 119.000 euros. Dans la copropriété de Château Picard, on a vendu un T3, de 58m2 environ, au prix de 125.000 euros.

Pour les biens plus grands, T4, T5, cela dépend vraiment du quartier. A Saint Fons centre, on a vendu un bien à 155.000 euros. Mais cela dépend de l’état général, des prestations.

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