Immobilier: vers une baisse des prix de 10% au premier semestre ?

Le réseau Laforêt a fait part de ses statistiques sur le marché immobilier national hier. Il table sur une forte baisse des prix au premier semestre 2012.

Les réseaux d’agences publient successivement leurs chiffres en ce début d’année. Après Century 21, c’était au tour hier du réseau Laforêt de communiquer ses statistiques au titre de l’année 2011, tant au niveau national qu’en régions.

Premier constat dressé par le réseau, le marché s’est « engourdi » au quatrième trimestre, du fait de la baisse des transactions mesurée sur la période. Pour autant, l’année 2011 n’aura pas été, selon le groupe dirigé par Elix Rizkallah, une année de retournement, mais une année de transition. « L’année 2011 a été marquée par des phases de relance et de stagnation, signifiant probablement un réajustement, un rééquilibrage du marché, impacté par les variations des taux d’emprunts, les fluctuations économiques et les annonces fiscales » note ainsi le groupe Laforêt.

Baisse importante de la demande fin 2011

Le deuxième semestre a ainsi vu une baisse importante de la demande, due, selon le réseau à une tendance toujours haussière des prix. Sur l’année, le repli est toutefois contenu à 1%, un chiffre qui masque des variations très hétérogènes suivant les trimestres. Le nombre de nouveaux acquéreurs potentiels a ainsi nettement diminué au fil des mois, passant de 24 005 contacts au premier trimestre à 17 836 au troisième trimestre.

Face à cette demande, l’offre, elle, se raréfie, et ce en dépit de la réforme sur les plus-values immobilières. Le stock de biens à vendre a en effet baissé de 10%, à 48 999 unités. Cette baisse de l’offre ne se vérifie toutefois pas sur l’ensemble du territoire national : à Paris, elle augmentait de 16%, tandis qu’elle baissait de 10% en régions.

Hausse de 3% des prix

Cette baisse de la demande et de l’offre a abouti à un net repli des transactions. Celles-ci ont ainsi baissé de 6.3%, à 28 200 opérations sur l’année, un phénomène dû, entre autres, aux banques, qui ont durci leurs conditions de prêt, alors même que des facteurs négatifs ont pesé dans le même temps sur le marché (fin du PTZ+, taxation des plus-values…).

Cette baisse des transactions n’a toutefois pas pesé sur les prix. Ceux-ci ont progressé de 3% à 3 113 euros le m² en moyenne. « Après une baisse amorcée au 3ème trimestre, les prix ont repris leur hausse pour finir l’année 2011 à plus de 3 000 euros le m² en moyenne nationale au 4ème trimestre » explique Laforêt. Paradoxalement, les acheteurs ont moins négocié les prix qu’en 2010. « Ceci s’inscrit dans la logique de pénurie de biens laissant le pouvoir au vendeur de maintenir un prix élevé lorsque son bien est sans défaut majeur ». Néanmoins, là aussi, « l’augmentation des négociations s’affirme pleinement sur la fin d’année ». « Nous retrouverons début 2012 un niveau encore plus important » escompte le réseau.

Une baisse des prix de 7% en 2012

Les grandes tendances observées en 2012 pourraient se poursuivre selon le groupe Laforêt, provoquant de facto un affaissement des prix de 7%. Le premier semestre devrait porter l’essentiel de cette baisse, avec un repli potentiel de 10%, avant une stabilisation, voire une timide reprise des prix au deuxième semestre (1% à 3%). «Le premier semestre 2012 sera un marché résolument d’acquéreurs ». Toutefois, de souligner qu’en «l’absence d’indicateurs précis sur le niveau de hausse qui sera appliqué aux taux d’intérêts, les organismes financiers détiennent également une partie de la réponse" sur l’évolution du marché cette année.






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Commentaires

une fois de plus, comme en 2009, ce réseau fait preuve d’honnêteté.Ce qui n’est pas le cas de tous (ex.certains notaires, lesquels ne remplissent pas leur devoir de conseil et pourraient être poursuivis par un acheteur déçu.
seul bémol à cet article, je pense que la baisse sera plus importante, y compris dans les grandes villes (Paris à déjà chuté de presque 10%)

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ah la sémantique immobilière des acteurs du secteur est à archiver dans les moments de baisse :
– année de transition
– atterrissage en douceur
– stagnation
– réajustement
– marché sain
– …

c’est un peu comme certaines personnes qui en 2011 n’osaient dire le gros mot « rigueur » pour la politique qu’ils mettaient en place

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Je confirme la baisse de 10 % indiquée ci-avant par Pierre-Henry (pour des biens SANS défaut à Paris). C’est mon expérience terrain ! Pour les biens avec défauts, la décote qui commence par être acceptée par les vendeurs (en quête d’acheteur depuis plus de 6 mois) atteint 25 % pour l’heure (c’est du vécu pour des appartements que je me proposais -faussement- d’acheter)….

Cela fait 5 ans que le marché immobilier est TOTALEMENT déconnecté de ses fondamentaux, et ce particulièrement pour ce qui concerne le marché parisien. On a beau dire que Paris reste Paris, quand on voit le rendement net procuré par l’investissement locatif, il faut être fou pour vouloir investir, autant placer son argent sur un compte à terme, très mal rémunéré mais qui donne le même rendement…sans se fatiguer (pas de gestion locative à assurer, pas d’impayés, pas de soucis). Quant à acheter sa résidence principale à Paris pour un primo-accédant, il faut être aveugle pour croire qu’on ne va pas y perdre de l’argent…les personnes qui pensent qu’il est normal que le cm² vaille 100 € sont des pigeons mais malheureusement, il y toujours un pigeon qui se lève le matin (dixit un agent immobilier). Cela étant, il commence à y en avoir moins (les agents immos en conviennent d’ailleurs eux-mêmes), les gens se rendent compte qu’un truc ne tourne pas rond. Le retournement du marché a été entamé début 2011 (il ne se voyait pas dans les prix affichés car les vendeurs pensaient toujours être à la tête d’un million d’euros pour un appartement banal de 100 m² situé dans un quartier parisien moyen), elle se poursuit véritablement depuis cet été et ne sera révélée que dans 2 mois (8-9 mois de retard quand ça baisse versus immédiatement quand ça monte), les journaux vont titrer « ça se calme, il y a atterissage en douceur, voire ça baisse par endroit, comment faire des affaires » : eh oui, quand ça monte, il faut se dépêcher d’acheter et quand ça baisse, il faut également en profiter pour faire des affaires avant que ça ne remonte). Décidemment, je me dit parfois que les gens sont un peu crétin car qui peut acheter (en tant que primo-accédant) aujourd’hui à Paris ? A part ceux qui ont un gros héritage, personne. Une personne qui gagne 13 000 € net par mois (convenez que ce n’est pas tout le monde !) et qui n’est pas aidée peut au mieux emprunter 550 000 € sur 20 ans. C’est certes beaucoup mais pour ce prix là, elle se logera dans un appartement parisien (hors 6 et 7ème) d’à peine 50 m² (ne pas oublier les droits de mutation à payer en sus du prix)… J’ai d’ailleurs l’exemple d’un couple quarantenaire qui s’est acheté 50 m² il y a 6 mois dans le 16ème pour ce prix là (ils gagnent 13-14K€ à 2). Cet achat, effectué avec emprunt, est le fruit de leur travail (pas d’aide extérieure), ils ont 2 enfants…..50 m² avec 2 enfants, c’est comme même les « boules », vous en conviendrez. Il y a vraiment un truc qui ne colle pas. La roche Tarpeienne est proche du Capitole. Comment peut-on raisonnablement croire à un atterissage en douceur ? Ce sera un beau crash comme après la crise financière de 1929 où l’immobilier avait connu une bulle immobilière entre 1930 et 1935, laquelle avait fini par éclater. La bulle immobilière de ces dernières années est bien plus importante que celle de 29-35…..Elle va être particulièrement rude pour les primos des années 2010-2011. Enfin, je ne les pleurerai pas, ils ont assumé le choix d’être moutons et de croire que les arbres montaient jusqu’au ciel. Pour info, je suis allée sur le terrain vérifier cette prévision. Sur un appartement situé dans le 8ème arrondissement présenté au prix de 1 390 000 €, ma proposition d’achat de 1 050 000 € que je me proposais (faussement de faire !)aurait été acceptée par le vendeur…..Et ce n’est qu’un début!!! Je vous laisse mesurer l’ampleur de la chute quand tous les gens enlèveront leurs oeillères et calculeront le rendement de l’appartement qu’il achète s’il le mettait en location (calcul simple qui permet de mettre en évidence que le prix au m² parisien devrait se situer entre 5 et 6 K €, pas la peine de sortir de l’ENA). Bon courage à ceux qui sont sur le point d’acheter à Paris au prix moyen officiellement affiché par les sites des notaires et autres !

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