« Un ralentissement naturel » sur les biens d’investissement
Pour Thilbault Di Palma, Président du Groupement des Agences Orpi de Lyon et de sa région, et gérant d’Orpi Part-Dieu Immobilier Conseil, le marché lyonnais pourrait être influencé en 2012 par la politique des banques en matière de financement.
Comment percevez-vous l’activité de la fin d’année 2011 sur le Grand Lyon ? Percevez-vous les effets des récentes réformes fiscales ?
Il y a eu un effet de levier sur tous les biens d’investissement. Beaucoup de vendeurs ayant eu connaissance de l’information sur la réforme de la taxation des plus-values au 31 janvier ont compris qu’ils avaient deux mois pour vendre leurs biens d’investissement. On a donc eu beaucoup plus de biens d’investisseurs à vendre. Ceux-ci se sont d’ailleurs vendus assez vite, du fait qu’il y ait assez peu de biens d’investissement sur Lyon, et qu’il y a toujours des investisseurs pour les acheter.
Donc il n’y pas eu de baisse de prix consécutive à cette mesure?
Clairement, Non. Cela a au contraire plutôt dynamisé le nombre de transactions sur le marché des biens d’investissement du type studio, T1 ou T2. Maintenant, la question demeure sur ce qui va se passer désormais pour les vendeurs, qui savent désormais que la fiscalité évolue plutôt sur quelques années… Sur la mise en vente de biens d’investissement, il y aura sans doute un ralentissement naturel du fait que les gens qui ont des biens depuis moins de 30 ans n’auront pas vraiment intérêt à mettre en vente leurs biens.
On peut de plus penser que l’élection présidentielle va alimenter cet attentisme…
Je ne suis pas un vieil agent immobilier, mais lorsqu’on discute avec des agents immobiliers qui pratiquent le métier depuis 20 ou 30 ans, tous disent que c’est une équation qui se vérifie systématiquement : l’année et les mois avant les élections sont réputés compliqués du fait de l’attentisme des vendeurs et des acquéreurs. On attend de voir ce qui va se passer. Nous savons que cela aura une influence, même si pour l’heure, nous ne l’avons pas trop senti, du fait justement des conséquences des récentes réformes.
Redoutez-vous l’année 2012 ?
Nous sommes surtout inquiets quant aux capacités de prêt des banquiers, dont on sent aujourd’hui qu’elles sont limitées pour les primo-accédants. On commence à avoir des dossiers où quelques primo-accédants sont découragés pour avoir fait le tour des banques. Dans certains cas, ils ont reçu des fins de non-recevoir sur leur financement. On constate par ailleurs une hausse des taux, or nous sommes très tenus par ce qui se passe en macroéconomie, où les voyants ne sont pas spécialement au vert. On sait qu’aujourd’hui, un primo-accédant qui n’a pas d’apport, ça va être compliqué pour lui. Nous ressentons un peu moins cette situation sur Lyon intra-muros. On s’est rendu compte en 2008 que, malgré une énorme crise financière, les centre villes constituaient des valeurs sures : il n’y a pas eu, à ce moment-là, de baisse de la demande. On a, de ce fait très peu de primo-accédants type, à savoir un jeune couple de 25 ans, qui travaille depuis deux ans… Nous avons surtout des secondo-accédants et beaucoup de couples trentenaires, qui ont un apport, et qui ont attendu un peu. Le marché lyonnais est soutenu par ce type d’accédants, qui estiment que ce n’est pas une mauvaise chose d’investir dans la pierre à Lyon.
Finalement, la fin du PTZ+ aura surtout un impact sur la périphérie de Lyon…
Je pense. Lyon intra-muros fait figure de marché de report. On est donc beaucoup moins sensible aux leviers fiscaux. Le PTZ+ concernait surtout les primo-accédants. Or on constate qu’ils sont déjà moins présents sur Lyon même : ils peuvent de plus en plus difficilement s’offrir un appartement en plein centre. Mais il est vrai qu’on sent, lorsque l’on discute avec les agences situées dans la toute première couronne lyonnaise, que la demande est moins soutenue.
Est-ce que vous pensez que la demande, sur le marché de la location, va être plus soutenue ?
Les gens ont toujours besoin de se loger. C’est un besoin absolu, qui est influencé par des changements de vie, tels que des mutations professionnelles, des mariages, des naissances, des ruptures, des décès ou encore des changements de villes pour les étudiants… Tous ces phénomènes ont un impact sur le marché immobilier. On est tenté de penser que ce qui ne se fera pas en transactions à destination des primo-accédants se fera en location. Ce qui est clair, c’est que le marché de la location est assez stable. Le délai moyen pour louer un bien est assez faible : pour tout bien que l’on a à louer, on est plutôt en situation de hiérarchiser le rythme d’arrivée des dossiers de locataires.
Plus spécifiquement, le marché de Lyon 3 est assez central, et prisé des étudiants…
Prisé des étudiants, mais aussi des cadres moyens, voire supérieurs. Ces derniers y voient un quartier en bonne transformation, et qui offre l’aspect pratique d’être le point central de tous les transports de Lyon, avec la gare, le tramway, les bus, et la liaison avec l’aéroport. On voit des clients que l’on pensait uniquement intéressés par le sixième arrondissement, la Croix Rousse, ou la Presqu’ile, et qui viennent dans le troisième, parce qu’ils vont pouvoir gagner 20 m2 ou avoir un dernier étage avec terrasse, qu’ils ne pourraient pas s’offrir sur les quartiers plus prisés…
Est-ce que l’on constate, sur Part Dieu est, une baisse de la demande?
On ne sent pas de baisse de la demande. En revanche, la voie ferrée constitue une frontière immobilière naturelle, qui n’est toutefois pas perçue comme telle par les nouveaux arrivants sur Lyon. Ces derniers ne voient pas de frontière : la gare est tout aussi proche, le centre commercial aussi. Mais beaucoup de lyonnais historiques, quand ils viennent nous voir, ne veulent pas entendre parler de ce quartier, estimant qu’au-delà delà de la voie ferrée, ce n’est plus Lyon. Néanmoins, ce phénomène-là tend néanmoins à s’atténuer au fil du temps. Le quartier est en effet en pleine évolution : il y a eu beaucoup d’immeubles de bureaux qui sont venus s’installer, la rue de la Villette a été entièrement repensée, le tramway traverse le quartier… Ceux qui cherchent du relativement récent trouvent à meilleur compte.
Montchat, de l’autre côté de l’arrondissement, est également très prisé…
C’est un marché dans le marché. C’est un croisement de huit rues dans un sens, avec huit rues dans l’autre, et certains clients ne veulent entendre parler que de ce quartier-là. Il y a des pro-Montchat, comme vous avez des pro-Monplaisir ou des pro-Croix Rousse, et ce sont eux qui font monter les prix. Ils aiment cette vie de quartier, et la façon dont il est organisé. Vous avez une association de commerçants extrêmement dynamique, avec beaucoup d’animations.
C’est, de plus, un des seuls marchés de maisons de Lyon…
Oui. C’est un des derniers endroits où vous avez de grandes maisons bourgeoises dans Lyon, avec un accès rapide au périphérique, et au tramway. A chaque fois que nous avons une maison à vendre à Montchat, elle se vend toujours très vite et très cher.
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