Bon cru 2011 pour le marché de l’immobilier de bureaux à Lyon

Les transactions ont bondi de 18% en 2011 sur Lyon, une année également marquée par une stabilité des valeurs locatives.

« L’année 2011 a été une année d’exception pour le tertiaire lyonnais au vu du contexte économique ». Le constat provient de Thomas Durand, de DTZ, qui était chargé, lors de la présentation des résultats de l’année 2011 de l’immobilier d’entreprise lyonnais organisée par la FNAIM Entreprises, de commenter les chiffres en matière de bureaux.

La demande placée en bureaux (notre graphique) a, en effet, fait un nouveau bond en avant en 2011, à 259 500 m2, contre 219 500 l’an dernier, soit 18% de plus qu’en 2010. « C’est la deuxième meilleure année depuis 10 ans » constate ainsi Thomas Durand, qui explique cette performance par une forte demande des grandes transactions supérieures à 1000 m2, qui constituent à elles-seules 60% du marché. « Elles sont au nombre de 50 cette année, contre 43 en 2010 et 30 en 2009 » remarque-t-il.

L’Ouest Lyonnais en forte croissance

D’un point de vue géographique, on assiste à la même répartition des transactions sur l’agglomération qu’en 2009. Un quart de la demande placée est ainsi réalisée sur le centre d’affaires de la Part-Dieu, qui reste de loin le secteur le plus prisé, avec 22% de la demande placée. La FNAIM Entreprises observe toutefois une augmentation significative dans l’Ouest Lyonnais : 10.000 m2 dans le neuf avaient été placé en 2010.

Ils sont 35.000 m2 dans le neuf en 2011. Des transactions significatives ont ainsi eu lieu dans ce secteur : le groupe SEB a ainsi pris 11.500 m2, dont 4000 en immeuble récent et 7500 m2 en construction. D’autres transactions d’ampleur, comme Sopra (8000 m2)et Manitowac (7000 m2) ont également eu lieu sur ce secteur.

Lyon, champion d’Europe

Le marché lyonnais a la plus forte progression de la demande placée par rapport aux autres villes de France et d’Europe, avec une progression de 18% sur l’année 2011, contre une hausse de 14% sur Paris et des baisses de 27% à Marseille, de 30% à Lille, et même de 48% à Manchester. « Laissons-les à leurs performances footballistiques » a plaisanté Olivier Durand.

L’offre en baisse

L’offre disponible a tendance à se contracter, à 355.000 m2 contre 382.0000 m2 en 2010, un phénomène qu’Olivier Durand explique à la fois par l’accélération de la libération de grandes surfaces sur des immeubles vieillissants, par la livraison d’immeubles neufs, ainsi que par la construction d’immeubles en gris (c’est-à-dire précommercialisés) , et par conséquent non consommateurs du stock existant. Ainsi, malgré la dynamique du marché lyonnais, le stock n’a que peu reculé : -27.000 m2. « Les entreprises rationalisent leurs espaces, regroupent leurs différents sites ou déménagent tout simplement, ce qui ne contribue pas à diminuer le stock» explique Thomas Durand. Toutefois, un secteur échappe à ce phénomène : la Part-Dieu, avec une baisse du stock de 20.000 m2 sur l’année.

Stabilité des valeurs locatives

Le Green à Lyon Part-Dieu a été pris à bail par l'Agence Régionale de la Santé

Le Green a été pris à bail par l'Agence Régionale de la Santé

Concernant les valeurs locatives, elles sont globalement stables. Du fait d’une consommation neuve plus importante à l’extérieur de Lyon, la valeur moyenne du neuf, sur l’ensemble du marché, a toutefois légèrement diminué. Les locations de bureaux ont en outre été légèrement plus importantes en 2011 que lors des années précédentes. La location constitue ainsi 82% des transactions, contre 18% pour les ventes. Les loyers prime sur la Part Dieu pour des immeubles de moins de 28 m2 à haute performance énergétique atteignent ainsi les 250 euros du mètre carré. Pour les Immeubles de Grande Hauteur (IGH), ils culminent à 285 euros du mètre carré, comme par exemple à la Tour Oxygène.

Huit transactions ont été conclues sur des surfaces de plus de 7000 m2. C’est le cas d’EDF pour le Velum à la Part Dieu (15.217 m2), La Banque Postale à Gerland (Opération Ambre et Opale, 12 419 m2), l’ARS à la Part Dieu, Sopra Groupe et Seb à la Techlid, Technip au Carré de Soie, Euronews à Confluence, ou encore Manitowoc à la Techlid.

Perspectives 2012

Concernant les perspectives 2012, la FNAIM entreprises s’attend à une légère baisse des grandes transactions de plus de 5000 m2, « au vu des excellents résultats de 2011 sur ce créneau de surfaces ». Elle table en revanche sur une demande exprimée toujours présente de 0 à 5000 m2. De la même façon, les valeurs faciales devraient conserver leur niveau en 2012 et même augmenter à partir de 2013. L’année 2012 devrait en outre voir la livraison des premiers immeubles BBC sur Gerland, Vaise et Confluence.

 






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