«Nous vendons et livrons entre 400 et 500 logements par an sur le Grand Lyon»

 Jean-Xavier Bonnet, directeur régional de Bouwfonds Marignan, nous présente l’activité de son groupe dans la région lyonnaise.

Quelle est la plus importante opération résidentielle menée actuellement par Bouwfonds Marignan dans la région lyonnaise?

Nous construisons actuellement 700 logements sur l’ancien site des usines Tase, dans le secteur du Carré de soie, et près de 10.000m² en immobilier d’entreprise. C’est une opération d’aménagement pour laquelle nous avons monté le projet et le plan de composition urbaine. Nous l’aménageons en lien avec le Grand Lyon et la mairie de Vaulx-en-Velin. C’est un parc habité, un ensemble d’immeubles qui s’inscrit au milieu d’espaces, dont une trame viaire et une esplanade au milieu du site.

Nous avons conservé pour le réhabiliter une partie remarquable du bâtiment, classé aux monuments historiques. Nous transformons cette ancienne usine en un immeuble de bureaux, que l’on a loué à la société Technip. A côté de cette ancienne usine, nous allons réaliser encore deux immeubles de bureaux. Le reste du site sera consacré à l’accession à la propriété. Dans la partie résidentielle, nous réalisons également, sur cette opération, 20% de logements sociaux.

Quelles sont les autres opérations en cours sur l’agglomération lyonnaise ?

Nous avons en tout une dizaine de programmes qui sont en cours de commercialisation sur l’agglomération lyonnaise, notamment un programme de 90 logements sur le huitième arrondissement, « Carré d’As », dans le secteur du Bachut, en face de la maison de la Danse. Nous opérons également dans le septième arrondissement de Lyon, sur le dernier terrain de la ZAC du Bon Lait. Cette opération, qui est en cours de commercialisation, est l’un des deux programmes passifs sur Lyon avec celui réalisé sur Confluence. Dans ce dernier quartier, nous avons déjà réalisé près de 300 logements dans un ensemble de 12 immeubles situés le long de la Darse, face au Pôle de loisirs et de commerces.

Nous sommes également présents dans le neuvième arrondissement, sur le projet Marietton-Diebold, avec un immeuble de 45 logements et une résidence étudiante, en co-promotion avec Nohao, de 180 logements. Nous sommes également implantés dans l’est, sur Décines, sur un terrain à la fois proche du centre et du Bassin du Grand Large, dans une opération de 70 logements, ainsi que dans le centre-ville de Meyzieu, dans un secteur proche de l’arrêt du tramway, avec une opération de 77 logements. Nous réalisons également deux opérations sur Caluire, l’une Avenue Général de Gaulle, et l’autre rue Pasteur. Enfin, dans l’ouest lyonnais, nous avons également une opération à Marcy l’Etoile, à côté de l’église, et une opération à la limite de Tassin et de Charbonnières dont la commercialisation va débuter en septembre.

Meyzieu, Décines, Vaulx-en-Velin : beaucoup d’opérations sont centrées à l’est…

On ne peut pas dire ça. Nous vendons et livrons entre 400 et 500 logements par an sur le Grand Lyon. Nous sommes un promoteur généraliste, présent sur toute la gamme de produits. Nous adaptons notre positionnement marché par rapport à la commune sur laquelle nous intervenons. Nous faisons ainsi de la primo-accession sur un certain nombre de sites, et de la secondo et de la tertio-accession sur d’autres sites plus urbains, et plus de centre-ville.

Allez-vous être présents sur la deuxième phase de la Confluence ?

Nous avons candidaté sur la Confluence, et nous allons continuer à candidater...

Est-ce une zone propice à l’expérimentation de nouvelles techniques, notamment en termes d’économies d’énergie ?

C’est même demandé par l’aménageur ! Nous avons des lieux d’expérimentation de nouveaux types d’immobiliers. Confluence en fait partie, mais pas seulement. Nous commençons par expérimenter, avec des opérations sur lesquelles nous pourrons, par la suite, nous appuyer. Nous avons comme actionnaire principal Rabobank, qui est un groupe qui dispose des moyens financiers pour appréhender des opérations significatives. Notre actionnaire s’est engagé dans une démarche de RSE (NDLR : Responsabilité sociale et environnementale) depuis 1973, et il impose celle-ci aux sociétés dans lesquelles il est actionnaire. Nous sommes très engagés dans cette démarche, tant en interne, au niveau du personnel, qu’à l’extérieur du groupe avec nos fournisseurs et prestataires.

Comment cela se traduit-il dans les faits ?

Concrètement, nous essayons toujours d’être au moins en avance d’une Réglementation thermique dans nos projets. Nous avons ainsi été le premier promoteur en France à obtenir la certification HQE NF logements. Nous avons été les premiers, il y a un an, à livrer l’un des tout premiers immeubles BBC. Sur Confluence, nous travaillons désormais sur des immeubles passifs. Nous l’expérimentons pour voir si cela fonctionne, et quels en sont les coûts… Ce à quoi il faut être attentif, c’est que les économies d’énergies réalisées, qui sont, elles, certaines, ne soient pas absorbées par les frais de maintenance. C’est l’un des risques lorsque l’on multiplie les équipements. Il faut donc garder beaucoup de bon sens et un certain équilibre entre les technologies. Nous veillons à ce que nos immeubles soient agréables d’utilisation, bien ventilés, et bien ensoleillés. Sur ce dernier point, nous demandons par exemple à nos concepteurs de voir quel sera l’ensoleillement à plusieurs époques de l’année.

Ce travail sur l’ensoleillement est-il engagé dès la prospection ?

Bien sûr, dans la mesure du possible. Par la suite, nous essayons d’orienter le plan masse de l’immeuble pour qu’il récupère le maximum d’ensoleillement.

Vous avez récemment lancé, avec Nohao, le projet Marietton Diebold, dans le neuvième arrondissement. Vous avez inauguré à cette occasion le premier PUP du Grand Lyon…

Le projet Marietton-Diebold est le premier sur Lyon, et doit être le 8ème projet en France. C’est une forme de convention qui permet la prise en charge d’équipements publics par les promoteurs privés.

N’y a-t-il pas un risque, avec ces PUP, de faire financer aux promoteurs une part toujours plus importante d’équipements publics ?

Non, je ne pense pas, car dans le même temps, l’opération en PUP est exonérée de taxe d’aménagement. Le PUP permet surtout d’éviter le recours au mécanisme des ZAC, qui est beaucoup plus lourd et peu adapté à des opérations plus légères. Il y a trois ans de cela, lorsque les PUP n’existaient pas, nous aurions été obligés, pour un projet comme celui de Marietton, de passer par une ZAC. Là, le PUP signé est assez simple. Il y a des PUP plus complexes, qui prévoient le financement d’équipements scolaires, etc.... C’est une forme de convention qui permet de rendre plus simple et plus pratique des formes de cofinancements nécessaires aux quartiers.

Sur le marché, quel est votre ressenti actuel ?

Le marché a bien sûr ralenti, même si, sur le Grand Lyon, ce phénomène est moins perceptible que dans d’autres villes françaises. Dans l’agglomération, sur les six premiers mois de l’année, la demande en accession est restée à peu près similaire à celle de l’an dernier. La chute se situe presque exclusivement sur les ventes à investisseurs, avec une baisse de 40% à 50%. Ceci est lié au rabot fiscal sur le Scellier.

Comment expliquer la relative bonne tenue de Lyon dans ce contexte ?

Le marché lyonnais se tient bien dans la mesure où il y a toujours eu, dans l’agglomération, un pourcentage d’offre à accédant proche de 50%. Ceci est dû au fait que l’évolution démographique et la croissance du PIB reste positive. De notre côté, nous avons de très fortes capacités à nous adapter à la demande, qui résiste. Si certains secteurs sont peut-être un peu plus offreurs, il n’y a pas de constitution de stock: nous sommes, au niveau de la promotion privée, à neuf mois de stock sur le Grand Lyon : on peut même dire que le marché est presque toujours un peu tendu. Pour notre part, si la demande baisse, nous nous adaptons en reportant des lancements commerciaux. Nous sommes montés sur certaines années, à 6000 logements, construits sur le Grand Lyon. Aujourd’hui, si on continue comme cela, on sera plutôt sur un trend de 4500 logements. Les 1500 logements qui nous manquent, ce sont les investisseurs. Sur le Scellier, il y a peut-être eu des abus, mais il a permis d’offrir une offre locative intermédiaire, qui faisait jusqu’ici défaut.

Certains observateurs disent pourtant que 4500 logements produits par la promotion privée est la norme pour la promotion privée lyonnaise.

Je pense que l’on peut être plus ambitieux, ne serait-ce parce que le besoin en logement est très fort. On est trop cher par rapport à ce que peuvent payer les clients. Il y une double conjonction : sur les normes et le foncier. Dans la construction, en 10 ans, les prix de construction ont été augmentés par deux. Ceci parce que tous les équipements techniques, thermiques, ainsi que toutes les matières premières ont augmenté, notamment du fait du passage au BBC.

Dans cette augmentation, la hausse du foncier a-t-elle été supérieure à celle observée dans les autres secteurs ?

Oui. Et c’est très directement lié à la capacité des collectivités à mettre du foncier public sur le marché. Le prix du foncier fixé par la collectivité est très important. Si la collectivité vend, par exemple, une charge foncière à 600 euros sur une zone d’aménagement, le promoteur sera moins à même d’accepter de payer 750 euros sur un terrain situé à proximité.

Le Grand Lyon a récemment entamé une réflexion sur le logement abordable. Quel est l’état de vos réflexions sur le sujet ?

Nous fabriquons déjà du logement abordable. Sur Confluence, nous avons réalisé une opération, où une trentaine de logements ont été vendus à moins de 3000 euros le mètre carré avec les contraintes liées à ce type de logement, comme les conditions de revenus, et l’impossibilité de revendre dans les 8 ans. Nous avons également produit sur Vaulx-en-Velin du logement neuf à moins de 2500 euros le mètre carré, en secteur de TVA à 7%. Après, il est certain que l’on ne pourra pas faire du logement abordable partout : c’est une péréquation assez difficile à réaliser.

Si les programmes intègrent 20% de logements sociaux, plus une part de logements intermédiaires, le risque n’est-il pas de voir le coût pour les logements acquis en accession libre sur le même programme se renchérir ?

Exactement. C’est la raison pour laquelle la péréquation foncière doit être adaptée.

Pour finir, quel est, selon vous, l’avantage concurrentiel clé de Bouwfonds Marignan aujourd’hui ?

Notre principal atout est notre capacité à respecter nos engagements, du fait notamment de notre actionnariat. Nous sommes très attentifs à la réalisation des promesses que nous faisons à nos clients. Nous appelons nos clients dans les 6 mois qui ont suivi la remise des clés, pour leur demander s’ils ont été satisfaits de Bouwfonds Marignan. Ce retour client est très important pour nous, et s’inscrit dans la démarche globale de notre actionnaire, qu’il impose à toutes les sociétés. Ceci nous permet de rectifier le tir quand nous n’avons pas été bons sur quelque chose. L’autre grande force, c’est que nous avons toujours majoritairement destiné nos opérations à l’accession. Les investisseurs viennent s’agréger par la suite. Nous ne vendons jamais nos programmes à 100% à des investisseurs. Les accédants ont une connaissance remarquable du marché. Ils ont une parfaite connaissance des opérations qui leur sont proposées, des prix au mètre carré dans le secteur : ils comparent les programmes. L’autre avantage, c’est qu’un immeuble qui a une proportion d’accédants importante verra sa copropriété mieux vivre dans le temps, les résidents étant souvent biens plus engagés que les investisseurs. Nous sommes très attentifs à ce que les copropriétés vivent bien dans le temps.

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