Pourquoi recourir à un expert pour évaluer la valeur de sa maison ?

On n’a pas toujours le réflexe de faire appel à un expert immobilier, lorsqu’on fait face à des problématiques de valorisation immobilière. Pourtant, son avis économique peut être utile, pour éviter un redressement fiscal, vendre ou acheter un bien, ou désamorcer un conflit dans le cadre d’un divorce ou d’une succession. Pourquoi recourir à un expert immobilier ? Réponse de Philippe LAMY, président de LAMY Expertise, spécialiste de la valorisation de biens immobiliers depuis 1982.

Un expert immobilier peut-il aider à fixer un prix de vente ?

Fixer le prix de vente de son bien immobilier n’est pas chose aisée. Tout propriétaire souhaite le vendre au prix le plus fort, alors, qu’à l’inverse, un acheteur souhaite l’acquérir au prix le plus bas possible. Une maison en vente à un prix trop élevé, au regard des prix du marché immobilier, c’est prendre le risque d’attendre des mois, voire des années avant de trouver preneur. A contrario, si le prix de vente est trop bas, l’acquéreur potentiel peut penser qu’elle est défectueuse. Ce qui amène souvent au même résultat. Cela peut aussi avoir l’effet inverse : un prix trop bas, c’est aussi le risque de brader son bien, et donc de perdre de l’argent ! Pour mettre toutes les chances de son côté, il est conseillé de faire intervenir un expert immobilier, pour qu’il évalue la valeur réelle du bien immobilier. L’expert immobilier prend en compte, dans l’estimation de la valeur, des critères comme l’état technique du bien, son environnement, sa surface, etc.

Quel est le rôle de l’expert lors de l’achat d’un bien immobilier ?

L’expert peut donner un avis technique, ou économique sur l’achat immobilier envisagé. Les désordres, comme les fissures ou l’humidité, sont-ils dangereux pour la pérennité du bien ? Y-a-t-il des vices cachés ou des malfaçons ? Le prix de vente correspond-t-il au marché immobilier actuel ? Est-ce une bonne affaire ? Il rassure le particulier sur l’état technique de la maison, de l’appartement, et indique sa valeur réelle. Il permet ainsi de sécuriser l’investissement, et d’avoir toutes les cartes en mains pour prendre la bonne décision. Il peut également aider le particulier à établir une offre d’achat. L’offre d’achat immobilière est souvent prise à la légère. Et pourtant, il faut savoir qu’elle engage l’acheteur à acquérir le bien immobilier !

En quoi recourir à un expert est-il utile, dans le cadre d’une succession ?

Dans le cadre d’une succession, il faut déclarer l’ensemble des biens meubles et immeubles du défunt. La déclaration de succession comprend ainsi la valeur vénale, c’est-à-dire la valeur réelle, des biens immobiliers, au jour de la transmission. Pour un partage équitable entre les cohéritiers, et éviter tout redressement fiscal, il est utile de faire appel à un expert immobilier. Celui-ci a les compétences pour estimer la valeur du patrimoine immobilier. Neutre et indépendant, il peut également faire office de médiateur, en cas de litiges entre les différents héritiers. Son rapport d’expertise est reconnu auprès de tiers, comme un notaire ou une banque, par exemple.

Et dans le cadre d’un divorce ?

Le partage du patrimoine immobilier acquis en commun est souvent source de tensions, entre des époux qui divorcent. Surtout lorsqu’il est question de versement de soulte ! L’un désire que la valeur de la maison soit la moins élevée possible, pour acheter la part à un prix compétitif. L’autre, a contrario, souhaite que la valeur soit la plus élevée possible, pour que la soulte versée soit à un montant honorable. Les enjeux financiers étant importants, il est souvent indispensable que la valorisation des biens soit réalisée par un expert neutre et indépendant, afin que son avis économique ne soit pas sujet à contestation.

Est-il nécessaire de faire appel à un expert immobilier dans un contexte fiscal tel que l’ISF ?

Tout particulier assujetti à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) doit déclarer, à l’administration fiscale, la valeur réelle de ses biens immobiliers. Difficile d’évaluer, seul, la valeur de son patrimoine ! Pour éviter tout risque de redressement fiscal, le contribuable peut faire appel à un expert immobilier indépendant. Son avis de valeur, consigné dans un rapport d’expertise, est reconnu par l’administration fiscale. Il prend en compte, non seulement les critères quantitatifs (comparaison avec des biens immobiliers similaires), mais aussi qualitatifs (état technique du bien, environnement, localisation, etc.). Ce qui n’est pas le cas de Patrim Usagers, le service d’estimation de biens immobiliers, proposé par l’administration fiscale. Il ne prend pas en compte les caractéristiques propres du bien, critère pourtant essentiel dans la valorisation d’un bien immobilier.






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