L’inertie immobilière

Les chiffres de la construction dévoilés récemment sont plutôt prometteurs pour 2016, en France comme à Lyon. Ils découlent pourtant de mesures prises, pour la plupart d'entre elles, au milieu de l'année 2014.

Différents réseaux d’agences, diverses banques, fédérations ont fait part de leurs prévisions, en matière de volumes, mais aussi d’évolution des prix pour l’année 2016 en ce premier trimestre. Ce fut le cas, tour à tour, le cas de Century 21, de la FNAIM, d’Orpi, de la FPI, de Solvimo, de Laforêt, du Crédit Foncier au niveau national, mais aussi de la FPI et de la FNAIM de Lyon. Tous vont, à quelques nuances près, dans le même sens : l’année devrait être encore marquée par des taux bas et la poursuite de la reprise des volumes. En clair, le marché du crédit va encore soutenir le marché immobilier en 2016.

Le discours de fin janvier du président de la Banque Centrale, Mario Draghi, va dans ce sens : ce dernier a maintenu le biais très accommodant de sa politique monétaire et indiqué que cette dernière allait être revue en mars. Les rachats d’actifs pourraient donc s’amplifier, ce qui a déjà, sur les marchés obligataires, pour conséquence de faire pression sur les taux, qui pourraient donc encore reculer.

Le financement aisé, à de bas taux, permettra certes de maintenir les volumes. Mais la stimulation par le crédit porte tout de même, à terme, des interrogations. Qu’observerait on en cas d’arrêt de ce mouvement régulier de baisse des taux ? Sans nul doute, une baisse des volumes. Mais pour l’heure nulle crainte à avoir. La reprise n’est pas suffisamment forte en zone euro pour que Mario Draghi laisse planer un quelconque doute sur le maintien des taux à leurs bas niveaux.

L’investissement immobilier devrait, dans un tel contexte, prolonger son bon trend de l’année 2015. La baisse des taux tend en effet à rendre plus intéressant le rendement délivré par l’immobilier, dans le neuf comme dans l’ancien. Dans une situation d’abondance de liquidité, les investisseurs continueront à prendre comme support l’immobilier, lequel délivre un rendement appréciable au regard d’autres supports d’épargne.

Neuf: des hausses de prix en vue

A Lyon, l’un des problèmes posés par cet appétit sera sans nul doute le manque de produits neufs disponibles. Les mises en chantier n’ayant pas été, en 2015, aussi importantes que les ventes, le stock a eu tendance à se restreindre dangereusement, avec un délai d’écoulement qui est passé en quelques mois de 14 à 9 mois, signe d’une nette tension sur le marché.

L’inévitable conséquence de cette rareté pourrait être, à terme, une pression haussière sur les prix des logements neufs, qui sont, l’an dernier, restés étales. A la lecture du dernier baromètre LPI-Seloger, on se rend compte que cette tension pourrait même être perceptible dans l’ancien: les prix dans ce compartiment ont en effet, selon cet indicateur, nettement progressé, de 3.8% sur 3 mois. La stimulation qu’apporte la réforme du PTZ (qui permet de bénéficier plus facilement de ce dispositif dans l’immobilier ancien), est un élément qui pourrait concourir, à terme, à amplifier une augmentation des prix portée par un financement à bas taux.

Nuançons tout de même en notant que si l’immobilier neuf est favorisé par le dispositif Pinel et le PTZ, l’immobilier ancien ne bénéficie pas de soutiens d’ampleur comparable. Car le PTZ reste conditionné à des travaux, et la fluidité de ce segment de marché demeure de fait conditionnée à une plus forte mobilité résidentielle. La reprise intervenue sur ce segment de marché pourrait donc, selon toute vraisemblance, se prolonger, mais en l’absence de reprise économique sensible, les volumes pourraient bien n’augmenter que très légèrement.

Rebond de la construction

La bonne nouvelle de l’année 2016 sera sans doute le redémarrage de la construction, notamment à Lyon. Car les programmes vendus en cours d’année 2015 vont passer au stade de l’édification, ce qui produit déjà, et va continuer de produire dans les prochains mois, une reprise du secteur. Les dernières statistiques du commissariat général au développement durable montrent en effet une reprise, en données brutes, des mises en chantier et des permis de construire.

Ceci devrait avoir à terme un effet sur le gros œuvre mais aussi, quelques mois plus tard, sur le second œuvre, après des années de disette. On notera toutefois l’inertie qui touche le marché immobilier. La réforme du zonage et du dispositif Pinel ont été annoncées en août 2014, mais elles ne commencent que maintenant à produire des effets. Le temps de l’immobilier est un temps long. Aussi, tant en termes d’urbanisme que de fiscalité, il faut savoir maintenir un cap. C’est ce que doivent toujours garder à l’esprit les acteurs publics.

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