Vers une accalmie du marché immobilier résidentiel

Xerfi a publié jeudi une note sur le marché de l'habitat. Il prévoit une baisse des ventes dans les deux prochaines années.

Xerfi a publié jeudi une note sur le marché immobilier résidentiel. Il a d’abord fait un bilan sur l’année 2017, une année record dans l’ancien avec près de 1 million de logements vendus (+14,5%) et des prix en hausse de 3,7% au niveau national. Certains métropoles enregistrent des flambées à l’instar de Bordeaux, (+10%), Paris (+7,4%) et Lyon (+6,9%).

“Les moteurs de l’immobilier sont toujours les mêmes entre des conditions de financement exceptionnelles et l’importance des aides à la pierre pour l’accession à la propriété ou l’investissement, comme par exemple le PTZ+ et le dispositif Pinel. Le retour de la confiance des ménages a fait le reste.”, note Xerfi.

Mais la note fait ensuite le point sur les changements de l’année 2018. Selon le cabinet, “le vent pourrait bien tourner”, même si “aucune rupture majeure de tendance n’est à prévoir en 2018”. Xerfi anticipe en effet une légère hausse des taux d’intérêt des crédits à l’habitat. Il ne faut pas s’attendre, selon Xerfi, à un assouplissement des conditions d’octroi des crédits de la part des banques. “Cela ne permettra donc pas de re-solvabiliser la demande. Compte tenu du niveau plancher des taux d’intérêt, il y a fort à parier qu’ils se stabiliseront ou remonteront. D’ailleurs, les flux de crédits nouveaux commencent déjà à ralentir. Bref, le marché de l’immobilier se dirige vers un atterrissage en douceur”.

Ralentissement

Xerfi prévoit un ralentissement des des ventes dans l’ancien, qui pourraient ainsi être en repli de 1,6%. Le nombre de ventes pourrait être supérieur aux 900 000 unités. De fait, la hausse des prix devrait elle aussi ralentir, à +3%. Mais le cabinet prévoit surtout un changement en 2019 avec une baisse des transactions de 1,9% et des prix en progression de seulement 1,7% au niveau national, selon les calculs des experts. “Les pouvoirs publics souhaitent en effet réorienter l’épargne des Français vers l’économie réelle”, note le cabinet, avec, comme figure de proue, la mise en place de l’impôt sur la fortune immobilière, et un moindre soutien aux bailleurs sociaux. “Il souhaite aussi construire davantage et moins cher, en privilégiant les simplifications administratives au détriment des aides financières directes”, ajoute-t-il.

Xerfi prévoit également une réforme du dispositif du PTZ, qui doit être évalué dans le courant de l’année. Selon les experts, “il ne devrait selon toute vraisemblance pas rester en l’état, compte tenu de son coût”. Par ailleurs, ils préviennent les professionnels sur le Pinel, en indiquant que si celui-ci est censé rester en vigueur jusqu’en 2021, ceux-ci “seraient inspirés de limiter leur dépendance à ce dispositif qui soutient artificiellement leur activité”.

Le cabinet d'analyses prévoit par ailleurs un plafonnemet des mises en chantier : “le segment du neuf sera lui aussi affecté. Après un bond de 15,6% en 2017 et une hausse limitée à 1% en 2018, les mises en chantier reculeront de 2,3% en 2019, selon les prévisions des experts de Xerfi. Les ventes de logements des promoteurs accuseront d’ailleurs le coup (-2,7% en 2019 après +2% en 2018 et +1,5% en 2017)”.

Des prix en hausse à court terme, selon Meilleursagents.com

La hausse des prix semble, à court terme, toujours la règle. Selon le baromètre national de MeilleursAgents.com, les prix ont été en hausse dans de nombreuses grandes villes de France, avec une augmentation de 0.6% à Paris, de 0.4% à Marseille, de 0.2% à Lyon, de 1% à Strasbourg, et de 0.7% à Montpellier. En revanche, on note une stabilisation des prix à Bordeaux (0%), et même unt baisse de 0.1% à Toulouse (-0.1%).

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Sylvain d'Huissel

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