Vers une fusion entre Société de la Tour Eiffel et Affine

Le groupe détiendra un portefeuille immobilier de plus d'1,7 milliards d’euros et disposera de positions géographiques renforcées dans le Grand Paris comme dans les métropoles régionales.

Les foncières Affine et Société de la Tour Eiffel (STE) ont ce vendredi annoncé leur projet de fusion. Leurs Conseils d'administration ont en effet approuvé le projet d'une opération de fusion. La capitalisation boursière de l’ensemble approcherait les 750 millions d’euros, avec un flottant qui représenterait environ 100 millions d’euros et 14% du capital de STE après fusion.

Le Groupe SMA, qui est l’actionnaire de contrôle de STE, détiendrait après la fusion 51% du capital et des droits de vote. Pour sa part, Holdaffine cèderait dès que possible après fusion sa participation de 7% du capital de STE.

Les Conseils d'administration respectifs de la Société de la Tour Eiffel (« STE ») et d'Affine R.E. (« Affine ») ont approuvé le projet d'une opération de fusion. Celle-ci sera subordonnée à la décision de l'AMF constatant qu'il n'y a pas lieu au dépôt d'une offre publique de retrait sur les actions Affine ainsi qu'aux votes des Conseils d'administration et Assemblées générales des deux sociétés approuvant le traité de fusion. Ce rapprochement permettrait de créer, après la décision de l’AMF, une foncière cotée sur Euronext Paris, bénéficiant du statut SIIC et dont le patrimoine atteindrait plus de 1,7 milliards d’euros.

Fusion-absorption d'Affine par STE

La fusion envisagée « prendrait la forme d'une fusion-absorption d'Affine par STE sur la base d'une parité d'échange d'une action nouvelle STE pour trois actions Affine. La parité proposée résulte d'une analyse multicritère conduite avec les banques conseil et sera soumise aux commissaires à la fusion », indiquent les deux groupes dans un communiqué.

Une assemblée générale extraordinaire des actionnaires de chacune des deux sociétés se tiendra, pour se prononcer sur le projet final en décembre 2018.

A l’issue de la fusion, le groupe fusionné disposerait d'un portefeuille de 163 actifs pour une valeur d'expertise hors droits au 30/06/2018 de 1.74 milliards d’euros. 75% du portefeuille serait situé dans le Grand Paris , les autres actifs étant situés en régions, dont 16% dans les grandes métropoles régionales bénéficiant d'une bonne desserte nationale et internationale, et d'une forte dynamique démographique et économique. C’est le cas de Bordeaux, Nantes, Lille, Marseille, Toulouse et bien sûr Lyon, où Affine était présente.

Revenu locatif annuel porté à 100 millions d’euros

Le revenu locatif annuel porté à plus de 100 millions d’euros permettrait d'accroître les opérations de redéveloppement ou de valorisation des réserves foncières. « Ces opérations créatrices de valeur permettraient aussi d'augmenter les performances et la durabilité du portefeuille. STE poursuivra la politique d'Affine visant à un recentrage sur les actifs stratégiques ; elle procédera donc à l'évaluation du portefeuille d'actifs après la fusion pour établir ses arbitrages », indique le communiqué.

Le ratio d'endettement LTV (Loan to Value) de STE serait de 46% avec une dette d'une maturité moyenne de 6,3 années et d'un coût spot de 2,1%.

Maryse Aulagnon, présidente et fondatrice d'Affine, a déclaré : « Affine a mené à bien la plus grande partie de son programme de simplification et de repositionnement comme foncière de bureaux spécialisée sur Paris Métropole et les métropoles régionales les plus dynamiques. Le rapprochement avec STE permettra aux équipes et aux actionnaires d'Affine de poursuivre le projet avec des synergies nouvelles et une meilleure visibilité ». Elle indique par ailleurs que « Holdaffine, actionnaire de référence d'Affine depuis 1998, considère être allée au terme de son rôle d'accompagnement d'Affine avec l'accomplissement de la stratégie de simplification lancée il y a 5 ans, dont la dernière étape est la cession de Banimmo ; Holdaffine a donc l'intention de céder sa participation dans STE, qui s'établirait à environ 7% du capital, dès que possible à l'issue de la fusion. La cession se ferait auprès d'un cercle restreint d'investisseurs par cession de blocs de gré à gré et hors marché afin de ne pas peser sur le cours de bourse de STE. Holdaffine a déjà reçu des manifestations d'intérêt couvrant une partie importante de cette participation, ce qui prouve également la pertinence et le potentiel du projet de fusion».

Hubert Rodarie, président de STE, a ajouté : « la fusion avec Affine devrait permettre à STE de renforcer son modèle de SIIC foncière d'accumulation, propriétaire et développeur d'immobilier tertiaire, pour accompagner ses clients locataires au sein de pôles ou de parcs localisés dans le Grand Paris et les territoires les plus dynamiques en régions. Cette opération permettrait à STE de prendre de l'avance sur sa stratégie de croissance et de conforter son dividende qui reposera sur un patrimoine élargi. »

Côté conseils, STE a comme conseil financier exclusif Rothschild & Cie et comme conseil juridique le cabinet Paul Hastings. Affine a, pour sa part, BNP Paribas comme conseil financier exclusif et le cabinet Davis Polk & Wardwell comme conseil juridique.

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