« On est passé d’un quartier dénigré à un quartier à la mode »

Jérôme Humbert est le responsable de l'agence Confluence Immobilier, située rue Denuzière, à la jonction entre l'ancien et le nouveau quartier de Lyon Confluence. Il nous  parle de ce marché atypique, en pleine transformation urbaine.

Quel est votre regard sur le quartier de Confluence?

J’ai vu évoluer le quartier, et je le vois encore évoluer. Il y a énormément de choses positives, même si il y a aussi des choses plus négatives.

Quel potentiel recèle ce quartier à terme ?

Si l’on reste centré sur l’immobilier, le potentiel est énorme. C’est un nouveau centre-ville qui est en train de se construire. C’est la surface habitable de la Presqu’île qui est doublée. L’avantage de ce quartier, c’est qu’il y a toujours eu une mixité, tant architecturale, sociale et ethnique harmonieuse. Je pense que ceci restera vrai dans les années à venir. Il suffit de voir tous les aménagements réalisés ou en cours pour s’en convaincre. Nous avons eu l’arrivée successive du Conseil Régional, du Quartier des Docks, du Pôle de Loisirs et de commerces, de la Banque de France. Nous entrons bientôt dans la Phase 2 de la Confluence, la rénovation de la gare de Perrache est également à venir, tout comme la transformation des prisons par la faculté catholique, et le déclassement de l’autoroute.

Sur ce dernier point, on est sur du plus long terme…

Je pense que celui-ci interviendra dans moins d’une dizaine d’années… Il y a une pression nouvelle au niveau des associations, qui pousse à un tel déclassement. Et puis concrètement, le quartier ne pourra pas être viable et se développer harmonieusement sans cela. Aujourd’hui – et c’est l’un des points négatifs, le quartier est enclavé, avec d’un côté la Saône, de l’autre le Rhône, la voie ferrée qui vient couper la Presqu'île au niveau de Perrache. Aujourd’hui, il n’y a que deux sorties voitures pour ce quartier. L’une au sud, cours Charlemagne et quai Perrache, et l’autre au nord quai Rambaud. Vu que le quartier doit encore doubler en termes de population habitante et travailleuse, si de nouvelles sorties ne sont pas créées quai Perrache, le quartier sera complètement congestionné, ce qui est déjà un peu le cas aujourd’hui. Il y a donc une vraie pression des riverains, mais également une vraie prise de conscience politique. Tous les acteurs actifs du quartier ont alerté la municipalité, depuis longtemps, sur cette question-là. Le déclassement de l’autoroute à moyen terme fait partie des choses très positives qui valoriseront le quartier quand il interviendra.

Il y a déjà eu une pression à la hausse sur les prix ?

Il y a déjà eu un changement radical de vision du quartier. Je travaille depuis quelques années sur le secteur. En 2008-2009, quand vous deviez vendre un appartement dans le quartier, cela restait encore derrière les voutes. Pour un vrai lyonnais, il était impossible de lui vendre un appartement dans le quartier. Ça a beaucoup changé depuis. On est passé d’un quartier dénigré à un quartier à la mode. Ce qui a fait le premier basculement a été le départ des prisons et du marché gare. Avec l’arrivée de la Darse et des premiers immeubles, les gens sont venus se promener en tant que touristes dans le quartier, et l’ont redécouvert. Ils se sont aperçus qu’ils avaient une idée assez fausse du quartier.

Le Centre Commercial a-t-il eu un effet « booster » ?

Il y a eu un fort effet, au départ, sur la fréquentation du quartier, mais ceci ne s’est pas traduit dans les prix. Maintenant, les gens commencent toutefois à s’approprier le centre commercial, et voir quels sont les intérêts d’un tel équipement. L’arrivée du centre commercial n’a toutefois pas véritablement changé les choses. Ça s’est passé beaucoup plus en amont.

Quels sont les prix sur Confluence ?

Tout dépend du secteur. Il y a l’ancien quartier et le nouveau. Sur Sainte Blandine, on était il y a peu entre 3000 et 4000 euros. Pour 4000 euros le mètre carré, vous étiez dans un immeuble récent avec un extérieur et un garage. Un ancien bien rénové pouvait se vendre à 3800 euros du mètre carré. Aujourd’hui, les prix sont redescendus : on va plutôt se reposer sur une fourchette de prix allant de 2600-2700 à 3600-3800 euros le mètre carré. Même sur du récent, il est aujourd’hui assez difficile de dépasser les 3800 euros du mètre carré. Le bâti est très hétéroclite dans le quartier, avec des immeubles des années 30, des immeubles des années 60. Les années 60-70 restent toujours les plus difficiles à vendre, en raison de leur mauvaise réputation due à la mauvaise isolation acoustique, thermique… On va être pour ces produits là sur une fourchette allant de 2500 à 3300 pour un produit avec de belles caractéristiques, comme un étage élevé et une belle vue.

Et sur le nouveau quartier, avez-vous déjà des transactions ?

Oui, il y a eu, dès le départ des transactions. Aujourd’hui, c’est devenu assez disparate. Il y a d’un côté les beaux lots - bien exposés, dernier étage, grande terrasse - où nous ne sommes pas sur des fourchettes, mais sur des biens exceptionnels où l’on pourra atteindre les 6000 euros du mètre carré. Par contre, certaines personnes qui ont acheté un bien entre 4500 et 5000 euros du mètre carré n’arrivent pas à revendre à 4500 euros. Certains appartements sont exposés au nord, peuvent donner sur le stade de foot, ou avoir des vis-à-vis importants, du fait de la proximité de certains immeubles entre eux. On observe donc, sur quelques appartements, des difficultés à la revente, sans plus-value, ou avec une petite perte. Mais globalement, les prix sur Confluence commencent plutôt vers 4500 euros et vont jusqu’à 6000 euros.

Comment voyez-vous évoluer les prix sur ce secteur là ?

Je pense que cela va rester plutôt stable. Après, quel que soit l’emplacement, et quel que soit le quartier, il est toujours difficile de vendre un appartement au premier étage exposé au nord, peu lumineux, et avec du vis-à-vis.

Comment voyez-vous la phase 2?

On a du mal à se projeter. Il y a des prévisions par rapport aux plans des architectes concepteurs. Est-ce que cela va aller aussi vite qu’ils le souhaitent ? Y aura-t-il autant de promoteurs qui souhaiteront venir construire à Confluence ? Ce sont de vraies questions. On peut également avoir des interrogations sur le nombre de mètres carrés destinés au tertiaire, qui semble très important. Mais plus globalement, on voit également des choses positives émerger du projet de la deuxième phase.

Les projets de reconversion des prisons et de la traversée de Perrache sont également plutôt positifs ?

C’est une très bonne chose. Dans le quartier de Sainte Blandine, cela va apporter beaucoup de choses. Déjà le départ des prisons avait un impact positif sur le quartier. Là, l’arrivée d’une faculté, avec 5000 étudiants jeunes dans le quartier, cela ne peut être que positif, notamment en termes de mobilier, de vie de quartier, de commerce, de locations, et de valeurs locatives des biens.

Est-ce que ceci pourrait renchérir le prix des studios ?

Pas tant que cela. Il y avait déjà une pression locative très forte, avec une population importante d’étudiants qui cherchent dans le quartier. Ce sont des biens déjà recherchés, car Confluence est devenu un quartier agréable, doté d’une vie nocturne, avec les Docks, la Sucrière…

Quelle est, pour finir, votre vision de l’activité immobilière ?

On sent un vrai ralentissement. Il y a beaucoup plus de biens qui restent à la vente. Il y a des biens vendables et – soyons un peu jusqu’au boutiste – des biens quasiment invendables, ou alors il faut faire de très importants sacrifices sur le prix. Le quai Perrache est très difficile à vendre, tout comme les parties proches des voies ferrées, ainsi que le quai Rambaud entre les ponts de la voie ferrée et le pont de l’autoroute. En revanche, le côté Saône est toujours mieux valorisé que le côté Rhône, parce que plus calme. Le secteur de Sainte-Blandine, les rues Smith et Delandine, se vendent très bien.






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