Loi ELAN : construire plus, plus vite et partout
TRIBUNE - Didier Kling est le président de la Chambre nationale des conseils experts en immobilier patrimonial (CNCEIP).
Le projet de loi ELAN (Evolution du logement, de l'aménagement et du numérique), à l'initiative du Gouvernement, actuellement débattu à l'Assemblée Nationale poursuit trois objectifs : construire du logement et promouvoir la mixité des fonctions urbaines, contractualiser les opérations d'aménagement entre acteurs publics et privés, revitaliser les centres-villes.
Classe d'actifs plébiscitée par les Français, il s'avère toutefois que notre pays ne dispose assez de logements neufs pour répondre à la demande. Ainsi et pour y remédier, il faudrait en construire 500 000 par an, pendant 10 ans.
Bien entendu, les mises en chantier ont connu un accroissement notable de 15,7% l'an passé, mais le rebond est loin de satisfaire aux nécessités. Depuis l'automne dernier, les promoteurs estiment que le marché est en train de repartir à la baisse après avoir atteint son plus haut niveau sur les 10 dernières années. Pourquoi ce retard ? En 30 ans, notre démographie s'est accrue de 57 à 67 millions d'habitants mais les réglementations, les procédures administratives, les recours en justice se sont multipliés, complexifiant la construction. Sans compter la hausse des prix du foncier à bâtir.
Quel est le constat ? En région parisienne, un ménage francilien sur dix a changé de logement, à Paris ou dans un département de petite couronne. Toutefois, changer de logement en Île-de-France s'avère en fait plus difficile qu'en province. En effet, la relative faiblesse du niveau de la construction durant la période 2006-2013 et le coût du logement freinent les mobilités résidentielles des ménages franciliens. En province, la région Centre qui gagnerait 8 350 ménages chaque année d'ici 2020, si les tendances récentes se prolongeaient aurait besoin de 9 600 logements par an. En Rhône-Alpes, PACA, Nord-Pas-de-Calais, Languedoc-Roussillon, Midi-Pyrénées, on constate aussi une pénurie.
Il est donc temps de créer un « choc de l'offre », tout en assouplissant les règles, pour construire plus et plus vite, en Île de France mais aussi en Régions.
Pour augmenter les mises en chantier, il est nécessaire d'accélérer les procédures des permis de conduire et de lutter contre les recours abusifs ; 300.000 constructions étant aujourd'hui bloquées en France, pour ces motifs. Mais aussi de libéraliser le foncier public, en appliquant une décote pouvant aller jusqu'à 100 % lors de la cession de terrains destinée à du logement intermédiaire ou à des activités d'intérêt économique majeur.
Par ailleurs, un choc de l'offre n'ira pas sans un choc de simplification. A l'exception des normes de sécurité, il doit être donné un coup d'arrêt à la normalisation excessive durant le quinquennat, voire à l'assouplir les réglementations existantes. Notamment, la faculté pour les collectivités compétentes d'instaurer une concertation publique préalable au dépôt de permis de construire de certains projets qu'elles définissent, compte tenu des distorsions générées entre territoires, du double emploi avec le processus de concertation sur le PLU et de l'alourdissement de l'instruction de l'autorisation.
De plus, pour libérer et offrir de nouvelles opportunités, un partenariat public-privé doit responsabiliser les acteurs sur les objectifs à atteindre, pour construire et rénover plus de bâtiments.
Enfin, faciliter la transformation des bureaux vides en logements qui représentent à ce jour 500 000 m², tout en prévoyant un bonus de constructibilité de 30% au lieu de 10%.
Ces pistes législatives pourraient alors diminuer considérablement les tensions sur le marché de l'immobilier accentuées depuis la crise de construction en 2011.
L'auteur de cette tribune, Didier Kling, est le président de la CNCEIP, unique organisation professionnelle représentative de la chaîne des métiers de l'investissement immobilier patrimonial, née de la convergence de deux syndicats professionnels (CNCEF et UPMIP) et de professionnels.
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