« Nous sommes un acteur majeur de la rénovation urbaine »

Philippe De Mester, Directeur Général de l’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) du Rhône, présente la politique de son établissement en matière d’aménagement et de mixité sociale.

L’OPAC du Rhône a une double mission de bailleur et d’aménageur. Comment développe-t- il son action d’aménageur ?

L’aménagement est une activité que nous menons depuis trente ans, et cette activité est assez rare chez les bailleurs sociaux. Nous sommes très attachés à ce métier d’aménageur que nous exerçons toujours en ayant comme objectif le logement. Nous ne réalisons pas de zones d’activités. L’aménagement est complémentaire de notre métier de bailleur possédant et gérant un parc de 43 000 logements dans le département du Rhône. Cette compétence d’aménageur de la ville nous permet de créer des opérations dans lesquelles, en nous inscrivant bien sûr dans les demandes des collectivités, nous pouvons développer la mixité sociale et la multifonctionnalité. Cela nous oblige à penser globalement le logement, et à la manière dont les résidences de l’OPAC vont se positionner.

Nous intervenons pour des opérations de construction, essentiellement dans l’agglomération lyonnaise où la demande de logement croît, mais aussi dans des opérations de réhabilitation ou de rénovation pour des communes urbaines voire dans des communes rurales de l’ouest du département où la demande est moins forte.

Dans quelles opérations l’OPAC est-il engagé ?

Nous sommes un acteur majeur de la rénovation urbaine. Nous intervenons dans sept Grand Projets de Ville dans un cadre supporté par l’Agence Nationale de Rénovation urbaine (ANRU). L’OPAC du Rhône représente ainsi 40% du patrimoine ANRU dans la région lyonnaise. Sur certaines, comme la Norenchal, à Fontaines-sur-Saône, nous sommes complètement chef de file de l’opération, avec un patrimoine qui nous appartenait. Nous avons donc reconstitué ce quartier de A à Z, et tous les bâtiments sont quasiment sortis de terre : ce sera terminé dans un an et demi. Nous sommes très impliqués dans la façon dont ce quartier va renouer avec le centre de Fontaines.

Sur d’autres opérations comme la Duchère, nous sommes également particulièrement impliqués même si nous ne sommes pas l’aménageur. Nous y avons réalisé plusieurs opérations assez emblématiques de ce que peut être l’évolution de la réalisation de nos résidences. On peut trouver dans l’une d’elles, 9 agoras, du logement social en PLAI, du logement en PLS, des logements en accession sociale à la propriété, de l’activité, une brasserie, un étage sur lequel une maison du Rhône est installée, et un autre où l’on trouvera des bureaux, une bibliothèque, le tout dans un même ensemble immobilier.

Mais l’OPAC est également impliqué dans d’autres opérations majeures, comme aux Minguettes, à Bron Parilly ou encore à Vaulx-en-Velin. Comme nous intervenons en zone périurbaine ou rurale, à Brignais, Saint Andéol le Château, Limonest, Cours la Ville, Thizy, ou encore Amplepuis.

Comment intégrez-vous dans vos opérations la mixité sociale, la multifonctionnalité, mais aussi les besoins en termes de mobilité ?

Nous nous posons comme prestataires au service des collectivités. Nous sommes à l’écoute de leurs attentes, tout en étant force de proposition. Jusqu’en 2008, nous avions des demandes directes sans mise en concurrence. Depuis cette date, nous agissons dans un cadre ouvert.

Nous montons nos opérations en tenant compte des objectifs des collectivités en termes d’aménagement, des équilibres en termes d’habitat. Suivant le tissu urbain existant, nous serons amenés à monter des zones de transition entre du pavillonnaire et du collectif, en intégrant la façon dont le quartier est irrigué en termes de modes de déplacement. Les collectivités mettent en bonne place cet aspect, et nous essayons de voir comment nous pouvons nous accrocher à cet élément structurant que peut être un métro ou un tramway, même si ces modes de transports lourds ne sont pas présents partout.

Nous agissons aussi avec un objectif de mixité sociale, en ayant le souci de mêler le locatif social, l’accession sociale, et l’accession libre. Nous prenons aussi en compte des publics particuliers, ici les personnes âgées confrontées à des problèmes de mobilité, là des personnes handicapées, ailleurs des publics de jeunes, d’étudiants.

Comment jugez-vous la politique d’habitat du Grand Lyon?

Le Grand Lyon a engagé depuis plusieurs années une politique volontariste en matière d’habitat, en s’appuyant sur la loi, et en allant même au-delà avec des leviers locaux. Il s’est notamment donné les moyens de sa politique avec la création des Secteurs de Mixité Sociale, les SMS.

La période récente, portée par les effets de la relance décidée après la crise économique de 2008, portée par les effets de la Loi Scellier de défiscalisation pour l’accession privée, a permi de faire que cette politique de SMS ait un véritable impact. Cela a été favorable aux lancements d’opérations qui ont permis de produire de la mixité.

Les relations entre l’OPAC et les maîtres d’ouvrage privés ont donc évolué ?

Oui. Il y a quelques années, le monde de la promotion sociale et celui de la promotion privée se parlaient peu. A l’OPAC du Rhône, nous avons réalisé, sur les deux dernières années, presque la moitié de notre production en Acquisition en Etat Futur d’Achèvement (AEFA) et l’autre moitié en maîtrise d’ouvrage directe. Nos niveaux de production se sont ainsi notablement élevés. Le fait très positif, c’est que ce système installe une diversité puisque l’on va trouver dans le même immeuble du logement social et très social en PLAI et PLUS, du logement intermédiaire en PLS et de l’accession privée. Sur la ZAC de la Buire, nous avons même acheté quelques logements en diffus dans des résidences assez luxueuses. Au début, les promoteurs avaient plutôt tendance à vouloir écouler leurs invendus. Mais aujourd’hui, nous intervenons bien plus en amont dans les projets, si bien qu’une équipe de quatre personnes au sein de l’OPAC est désormais dédiée à ces relations avec la promotion privée. Nous définissons avec les promoteurs les objectifs, les typologies de logement, leurs aménagements, les surfaces, ou encore les équipements…

La signature de la charte autour des secteurs de mixité sociale intervenue en fin d’année dernière est finalement venue entériner des pratiques déjà éprouvées ?

Les bailleurs ont établi, ces dernières années, de nouvelles relations avec les promoteurs. Auparavant, ces deux mondes autrefois se côtoyaient très peu. A travers ces secteurs de mixité sociale, il a fallu que l’on apprenne à échanger, et à concevoir des projets ensemble. Ayant eu deux ans de pratiques intensives sur la mise en place des SMS, il est apparu qu’il était nécessaire de définir des règles du jeu au sein de cette relation triangulaire un peu compliquée entre promoteurs, les bailleurs sociaux et collectivités . Cette charte venait ainsi officialiser des pratiques qui s’étaient mises en place pendant deux ans.

Propos recueillis par Michel Desprost d'Enviscope, et Sylvain D'Huissel, Lyon Pôle Immo

» "Il faut des mécanismes pour lutter contre la spéculation foncière"

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