Crédit immobilier : l’OAT déjoue les pronostics

On s’attendait à une hausse ininterrompue des taux de crédit immobilier sur l’ensemble de l’année 2011. La baisse des taux de l’OAT vient contredire ce scénario.

C’était LA peur de l’année pour les professionnels de l’immobilier : les taux de crédit immobilier allaient remonter violemment, augurant de mois difficiles en termes d’activité. Car le phénomène est bien connu : la remontée des taux d’intérêts des prêts immobiliers se traduit en général sur le marché immobilier. Mais contre toute attente, les taux n’ont pas remonté en flèche : 60 points de base sur 6 mois, ce qui est assez peu significatif d’un point de vue historique, si on compare ces derniers aux taux de 10% auxquels empruntaient les ménages français dans la deuxième partie des années 70.

Certes, la hausse des taux de crédit au cours du premier trimestre a un impact non négligeable au niveau des volumes de transaction au premier trimestre, période au cours de laquelle se sont concentrées une bonne partie des hausses de taux. Mais, après un tel ajustement, qu’en sera-t-il si l’accalmie observée par les courtiers et les banquiers depuis la mi-mai sur les grilles de crédit immobiliers venait à se concrétiser durant les prochains mois ? Il convient donc de s'interroger sur le principal facteur influant sur les taux, à savoir le rendement de l'OAT 10 ans.

L’OAT donne le la sur les barèmes

Le rendement de l’emprunt d’Etat français, l’OAT 10 ans, explique pour une bonne part les mouvements des barèmes de taux de crédit immobilier des banques. La corrélation est bien connue, et est sans cesse évoquée par les courtiers en prêts immobiliers depuis plusieurs mois pour expliquer toute évolution majeure des taux de crédit immobilier. Le niveau de taux auquel prête une banque aux ménages est ainsi implicitement corrélé au rendement des emprunts d’Etat du pays. Pour la France, le niveau des taux de l’OAT se situe à l’heure actuelle autour des 3.35%.

On peut à ce stade se poser la question : comment va évoluer la situation dans les prochains mois? C’est une question assez pointue à laquelle il est facile de répondre par un pronostic, mais, comme les promesses, il n’engagera que celui qui le tiendra. Beaucoup de courtiers annoncent souvent que les taux de crédit immobiliers seront à tel niveau dans 6 mois, ou, mieux, évolueront dans un couloir de 0.50 point. C’est, dans un sens, parier sur le marché obligataire, ce qui peut paraitre, a priori, téméraire, voire présomptueux, le niveau des taux étant décidé en premier lieu par une multitude d’investisseurs, aux motivations très diverses. Pour schématiser à l’extrême, ces derniers regardent particulièrement, en ce moment:

1°) Le niveau de croissance du pays sous-jacent aux emprunts d’Etat (qui conditionne la capacité de remboursement du pays)

2) Le risque de défaut sur la dette du pays

Pour l’heure, la France et l’Allemagne sont considérées comme des pays solides au sein de la zone euro, à l’inverse des PIGS (Portugal, Irlande, Grèce, Espagne), dont les taux de crédit ont atteint, pour certains, des niveaux stratosphériques (les taux grecs sont actuellement à 15.5%). Mais qu’en serait-il si le regard des investisseurs sur la France, et sur sa capacité à rembourser, changeait ? Les taux partiraient assurément à la hausse. C’est ce qui s’est passé au Portugal et en Irlande. Dans les deux cas, les marchés immobiliers des pays ont dévissé.

A l’inverse, si notre pays réussit à maintenir sa croissance, et que la situation des pays périphériques s’aggrave, la dette française continue sans peine à trouver acquéreur, et les taux repartent à la baisse (ces derniers évoluant à l’inverse de la demande en obligations d’Etat). Or c’est précisément ce qui se passe en ce moment.

L'immobilier, un marché contra-cyclique

C’est en ce sens que l’on peut dire que l’évolution du marché immobilier est contra-cyclique. Lorsque la croissance françaises repartira sur un rythme élevé au regard de ses performances historiques, les investisseurs se délesteront des obligations d’Etat pour revenir sur les marchés d’actions. Or pour l’heure, si la croissance française ne redémarre que doucement, elle s’avère tout de même supérieure aux pays fragiles de la zone euro. Les investisseurs continuent donc à miser sur les valeurs refuges que constituent l’OAT et les Bunds (les obligations allemandes), tout en se méfiant des marchés d’actions.

Ceci ne changera qu’en cas de réapparition d’une croissance substantiellement soutenue en France et en Allemagne. Dès que celle-ci repartira, la BCE remontera ses taux directeurs, pour éviter un retour de l’inflation. Une telle décision aura de facto un impact sur les taux longs, et favorisera en cela les actifs risqués, comme la Bourse : il en est ainsi à chaque cycle économique. Ce sera sans doute le moment de vérité pour le marché immobilier.

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