Cécile Duflot travaille d’ores et déjà sur la question de l’encadrement des loyers. Avec un vaste chantier en perspective.
L’encadrement des loyers, l’un des projets phare de la campagne électorale de François Hollande, semble bel et bien sur les rails. La toute nouvelle ministre du logement et de l'égalité des territoires, Cécile Duflot, l’a indiqué, à l’occasion de sa première interview accordée à nos confrères du « Journal du Dimanche » : elle travaille d’ores et déjà sur la question et va rencontrer les acteurs du secteur pour discuter de la réalisation de cette mesure, dont le périmètre avait été sciemment circonscrit lors de la campagne électorale aux zones tendues.
Que va-t-il ressortir des entretiens avec les professionnels du logement ? Les représentants des propriétaires vont-ils être consultés ? Surtout la mise en place d’un encadrement des loyers, dit de voisinage, comme l’avait indiqué François Hollande, va-t-il être strict, prendre en compte diverses catégories de biens, l’état de ces derniers ? Un bien immobilier est unique. Les variations de prix à la vente entre deux appartements d’un même immeuble peuvent être importantes, du fait notamment des prestations, de l’état du bien et de son entretien. Il en est de même pour la location : pour établir un loyer, le propriétaire connait souvent intuitivement le loyer de marché de son secteur, qu’il pondère à la hausse ou à la baisse, suivant l’état du bien et ses prestations.
Des différences avec le système allemand
On notera des différences assez importantes entre le système allemand et les propositions de François Hollande, dont certaines vont beaucoup plus loin que son modèle d’Outre-Rhin. Dans certains quartiers – très limités – où les prix n’ont plus rien à voir avec les revenus des habitants du quartier, la nouvelle loi pourrait même aller jusqu’à faire baisser « administrativement » de 20% les loyers. En outre, si les loyers en cours sont indexés à l’IRL, les loyers à la première mise en location et à la relocation ne devraient pas pouvoir être fixés à un niveau plus élevé que ceux des autres biens du même secteur.
Ce système ne serait donc pas la stricte reproduction du système de référentiel allemand, le Mietspiegel, dont les fondements portent d’une part sur la valeur du loyer, et de l’autre sur son évolution. Concernant la valeur, les loyers en Allemagne ne peuvent pas dépasser de 20% le loyer de voisinage. Concernant l’évolution des loyers, leur hausse est strictement réglementée : elle ne peut pas dépasser 20% sur 3 ans pour les baux en cours (à comparer avec l’augmentation de l’IRL en France), mais à la différence notable du système envisagé en France, les augmentations supérieures à 20% restent possibles pour les relocations.
Quel référentiel ?
Si les principes lors de la campagne venaient à être appliqués, le système reposerait sur deux clés de voute : l’IRL, et le référentiel local. Si le premier est bien établi, le second est pour l’heure inexistant – si l’on excepte l’OLAP pour l’agglomération parisienne. A Lyon, aucune base publique ne fournit un niveau de loyer. Le gouvernement pourrait, pour gagner du temps, s’appuyer les chiffres de Clameur, institution privée qui recense près de 43% des baux signés sur le Grand Lyon. Mais ce qui est vrai à Lyon n’est pas vrai sur toutes les agglomérations : sur la côte basque et en PACA, la représentativité de cet observatoire privé est nettement moindre. En outre, la méthode de remontée des données, effectuée par les administrateurs de biens, pourrait être contestée par certaines associations de locataires. Il s’agira donc de voir quelle solution le gouvernement choisit pour établir une donnée susceptible de constituer une base légale pour les éventuels recours des locataires.
On le voit : la mise en place de l’encadrement des loyers pourrait donc être fastidieuse, notamment sur cette question de la construction du référentiel. Elle risque en outre d'être beaucoup plus compliquée qu'une loi Mermaz bis. Par ailleurs, l’absence de possibilité de hausse des loyers à la relocation va rendre leur évolution presque entièrement dépendante des variations de l’IRL… Ce qui n’est pas sans poser certaines questions d’ordre économique : certains propriétaires, au vu de ces nouvelles contraintes, pourraient en effet être peu à même de vouloir effectuer des travaux dans leurs biens. Ce qui est en tout cas, d'ores et déjà acquis, c'est que le travail ne fait que commencer pour la toute nouvelle ministre du logement...
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