«Une véritable victoire pour l’UNPI, une victoire pour les propriétaires»

Sylvain Grataloup est le président de l’UNPI. Nous commentons avec lui la récente annulation de l’arrêté de l’encadrement des loyers pour 2023. Nous évoquons également les résultats 2025 de l’observatoire des taxes foncières réalisé par l’Union des propriétaires dévoilés ce mercredi.

LYON PÔLE IMMO - Quelle est l’évolution, en cette année 2025, des taxes foncières. Quels sont les éléments remarquables par rapport aux autres éditions ?

SYLVAIN GRATALOUP - Ce qu'on constate cette année, mais on devait s'y attendre, c'est que les maires sont très cyniques, puisqu'ils n'ont pas augmenté la taxe foncière. On a une augmentation de la base locative de 1,7%, qui concerne tous les Français, tous les propriétaires. Mais les communes n’ont augmenté leur taux sur le territoire français en moyenne que de 0,04%. Autant dire que les maires se sont abstenus de toute augmentation. Et ce constat, on le retrouve également si on fait un retour en arrière il y a 6 ans, puis il y a 12 ans. A chaque fois qu'il y a une échéance électorale l'année suivante, le taux de la taxe foncière ou de l'augmentation de la taxe foncière est toujours inférieur à la précédente et à celle qui suit.

Nous avons donc une augmentation qui est faible par rapport aux années précédentes. Néanmoins, si on rajoute les années précédentes, en 4 ans, on a l'équivalent de 15 points d'augmentation de la taxe foncière, ce qui est énorme rien que sur la base locative. Donc, quoi qu'il en soit, on a une augmentation. Concernant Lyon, entre 2014 et 2024, la taxe foncière a augmenté de 43%. Mais le taux de la Ville, hors base locative, a quand même augmenté entre 2014 et 2019, et entre 2019 et 2024.

Il n'y a pas de changement de tendance entre les deux municipalités... Il y a eu une augmentation tant pour la municipalité précédente que pour cette municipalité-là...

Il y a eu une augmentation, oui. Alors, en revanche, le taux de la taxe des ordures ménagères, qui a été voté par la Métropole, a diminué en 10 ans. Ça veut dire que si on observe la hausse de la taxe foncière avec la taxe des ordures ménagères, entre 2014 et 2024, on tombe à 34% puisqu'il y a une diminution de la taxe des ordures ménagères. Par ailleurs, je crois que sur la dernière année, entre 2024 et 2025, la taxe foncière a augmenté un peu plus à Lyon. Je crois que c'est 2,1%, et un peu plus qu'ailleurs dans les 200 grandes villes, où la moyenne est de 1,7%. Et tout simplement, pour Lyon, en tout cas, parce qu'il y a un relèvement de la taxe GEMAPI.

Voilà pour ce qui concerne les tendances lyonnaises. Il n’y a rien de significatif, si ce n'est une poursuite de l'augmentation, mais on constate un ralentissement assez marqué à l’approche des élections municipales. On verra en 2026 avec la base locative que l’on saura dans quelques semaines, puisque l'indice IPCH sort en novembre de l'année qui précède. On peut ainsi calculer la base locative qui sera appliquée en 2026. Après, concernant les taux des communes, on les connaîtra uniquement au moment de l'arrivée des avis d'imposition.

Ce que je constate, c'est qu'en réalité la taxe foncière n'est plus aujourd'hui cet outil laissé à la disposition des collectivités. Avec la taxe d'habitation, c'est-à-dire le pack rentrée scolaire avec ce qu'on appelle les impôts locaux, la taxe foncière devient d'abord un élément de stratégie politique pour les maires, pour les collectivités, puisqu'on le voit bien, l'augmentation n'existe pas ou est faible l'année des élections. Mais c’est surtout un élément stratégique pour les accédants, parce qu'aujourd'hui, si la taxe foncière n'était autrefois qu'un élément d'information, elle devient aujourd'hui un élément d'arbitrage. Quand on passe de 1.200€ à 3.000€, si on divise le tout par 12, cela fait entre 100€ et 250€ de charge mensuelle que portent les familles. Elle est de plus en plus lourde. Donc, effectivement, aujourd'hui, c'est un élément qui entre en considération parmi l'ensemble des critères qui permet d'arbitrer quant à l'acquisition d'un bien. Ça, c'est en tout cas un phénomène qui est assez nouveau. On a jamais autant parlé de la taxe foncière que ces dernières années, compte tenu de son explosion.

On regarde aujourd’hui effectivement la mensualité, mais également davantage tout ce qui est afférent, et notamment les charges supplémentaires comme la taxe foncière. Quand avez-vous perçu cette plus grande attention des ménages quant au montant de la taxe foncière ?

Ça s'est accentué avec l'augmentation des taux d'intérêt. Les primo-accédants doivent aujourd'hui non seulement payer l'argent plus cher qu’ils ne la payaient et ils doivent en plus, en termes de fonctionnement, davantage investir à la fois dans la taxe foncière, mais également dans les dépenses énergétiques puisque l'électricité a explosé, ainsi que les autres énergies. Non seulement l'immobilier a explosé quant au prix d'acquisition, mais il n'est plus soutenu par les banques avec des taux intéressants. Et même en étant propriétaire, en faisant l'effort d'accéder à la propriété, les frais de fonctionnement grèvent considérablement le budget des familles. Donc, c'est effectivement un vrai problème. Malgré tout, on peut encore être la source, parce que les collectivités ont besoin de fonds pour pouvoir financer les équipements collectifs et les services publics. Et le seul moyen pour eux d'agir, et d'utiliser le levier de la taxe foncière pour récupérer des fonds, pensant que les propriétaires ont la possibilité de payer. Alors ils le payent, bien sûr, ils ne sont pas malheureux. Il n'empêche qu'aujourd'hui, on a des familles qui se paupérisent, puisque la population est relativement âgée. La population propriétaire, elle fait l'acquisition d'un bien dans le but de pouvoir produire des revenus fonciers venant compléter une retraite qui pouvait ne pas être importante. Non seulement la retraite n'est toujours pas très élevée, mais surtout, on a des charges qui explosent et qui diminuent la rentabilité d'une façon très significative

Les collectivités qui aujourd'hui influent sur le taux de la taxe foncière n'ont finalement plus que cet outil depuis la fin de la taxe d'habitation, pour avoir des ressources locales...

Bien sûr. Elles n'ont que ça. On peut éventuellement rajouter la CFE et toutes ces petites choses qui concernent les entreprises. L'année prochaine, je vais donc demander à ce qu'on travaille déjà sur des recoupements, notamment les villes qui augmentent la taxe foncière en fonction de l'activité économique de la ville, parce qu'il peut y avoir aussi des compensations. C'est-à-dire que si on a une activité économique importante, on a des ressources sur les collectivités sans pour autant que ça vienne toucher les propriétaires. Il y a ce type de recoupement qui peut être intéressant à observer…

2025 est donc finalement une année de respiration, avant 2026 et les élections municipales. Souvent, certaines communes, après les élections, influent sur le taux pour financer leurs projets, leurs équipements futurs. Est-ce l’une de vos craintes que 2026 soit une année de hausse bien plus importante que 2025 ?

Alors on peut le penser. Après, il faut savoir que ces taux communaux sont adoptés dans le cadre de délibérations municipales qui, en général, ont lieu au printemps. Donc, il faut voir si ces délibérations seront antérieures ou non aux élections. Les élections sont début mars et il se peut qu'il y ait des collectivités qui aient déjà délibéré et d'autres qui n'aient pas encore délibéré. Le positionnement, là, ici, on ne peut pas l'avoir. En général, les maires candidats à leur propre succession vont poursuivre la même logique, à savoir ne pas augmenter le taux communal avant les élections. S'ils ne sont pas candidats à leur propre succession, c'est certain qu'ils n'auront plus rien à faire, et ils feront tout pour pouvoir récupérer des fonds qui viendront équilibrer leur budget et rendre des finances correctes.

En termes de taxe foncière, existe-t-il des disparités régionales importantes, notamment en Auvergne-en-Alpes, entre certaines communes ?

On peut voir que Grenoble augmente bien plus. Elle fait partie des villes les plus peuplées qui ont une augmentation des taxes foncières bien plus importante qu'à Lyon. Grenoble est à de plus de 30%, quand Lyon est à 17%. En tout cas, il y a une augmentation extrêmement importante à Grenoble. Maintenant, pour quelles raisons ? Il peut y avoir aussi des fléchages indirects établis par les maires qui veulent accomplir tels ou tels travaux et qui en profitent pour augmenter la taxe foncière, comme si c'était un fléchage lié à des travaux. On retrouve donc un peu ce phénomène-là, c'est que la taxe foncière, ce n'est pas uniquement les frais de fonctionnement, mais ce sont aussi des actions très ciblées, ce qui peut expliquer parfois une augmentation significative une année, et moins importante l'année suivante

Au niveau national, retrouve-t-on aussi ces disparités ?

C'est pareil, il y a des disparités qui sont du même ordre. C'est difficile d'en connaître la cause parce que, notamment quand je parle de villes les plus peuplées, il faut savoir quel est le nombre d'habitants et, parmi les habitants, quels sont ceux qui sont propriétaires ou pas. Mais ça, on n'arrive pas à avoir les chiffres pour connaître le taux de propriété privée par rapport aux autres. Et justement, on peut penser que moins il y a de propriétaires, plus il y aura une augmentation des taxes foncières, puisque c’est le levier. A l'inverse, lorsqu’il y a beaucoup de propriétaires, peut-être que le taux restera ce qu'il est.

Concernant l'encadrement des loyers sur Lyon, où en est-on précisément ?

Le tribunal administratif a rendu sa décision. Il a confirmé les conclusions de la rapporteure publique, à savoir que l'arrêté est annulé. C'est une véritable victoire pour l'UNPI, une victoire pour les propriétaires, puisque le seul motif du tribunal administratif, c'est que le quadrillage n'a pas été fait de façon rigoureuse par la Métropole, et ne permet pas d'assurer une sécurité juridique et qu’elle est contraire aux principes constitutionnels d'accessibilité et d'intelligibilité à la loi. L'arrêté est donc annulé. En tout cas celui de 2023. Celui de 2024 est en cours de procédure. On va donc demander une accélération du calendrier pour qu'on ait une décision qui puisse être prise en connaissance de la décision d'aujourd'hui. C'est la première chose. On va donc demander une accélération de l'audiencement et on attend l'arrêté 2025, qui ne devrait pas tarder à sortir - en général, c'est au mois d'octobre/début novembre - pour connaître quel sera le prix au m², tout en précisant quand même qu'immédiatement, l’UNPI contestera cet arrêté, parce que, sur le principe, nous sommes totalement opposés. Non seulement parce que politiquement ça aboutit à des effets inverses à ceux que l'on peut attendre dans le cadre de l'encadrement des loyers, et parce que, techniquement, il repose sur des aberrations et des stupidités, et qu'il y a lieu de supprimer purement et simplement cet encadrement des loyers. Il faut revenir à une loi de marché où il y a un équilibre entre l'offre et la demande, tout simplement. La suppression de l'arrêté va aussi impliquer, derrière, qu'il y ait des permis de construire qui soient délivrés pour procéder aux constructions. Donc, tout est un peu lié. Là, pour l'instant, on n'est pas en mesure de voir quel va être l'impact, si ce n'est le succès. L'autorité judiciaire jusqu'à présent écartée de toute discussion a donné son avis et, effectivement, cela aboutit à ce que le président de la Métropole revoit sa copie. Alors, la Métropole a été condamnée à 1.500€ de frais administratifs. C’est intéressant aussi, parce que ça signifie que la Métropole a peut-être agi de manière un peu inconsidérée, et que l'encadrement des loyers ne va pas tant de soi que ça.

Aujourd'hui, pour le propriétaire moyen, qu'est-ce que ça change, cet arrêté 2023 qui a été retoqué ?

Pour le propriétaire, pas tant de choses que ça. En termes d'application des effets de la nullité, là, on est dans une usine à gaz qui est énorme, parce que ça signifie qu'il faut déterminer quels sont les loyers et les baux qui ont été signés à compter de ce nouvel arrêté. Il s’agirait ensuite de voir, puisqu'il y a une unité, à quel prix de marché on revient. Et le prix marché, il est fixé librement, à la rencontre entre l'offre et la demande. Et c'est sur la base de ce prix marché classique que l'on pourra envisager une indemnisation ou non du propriétaire. Mais en tout cas, on revient au droit commun, puisque le jugement ne fait absolument pas référence à cela.

En substance, il y a finalement peu d'impact. Si ce n'est que, du coup, vous poursuivez sur les années 2024 à 2025. Vous allez donc continuer au titre de ces deux années une action juridique contre cet arrêté d'encadrement, mais si ça n'a pas d'effet, quel est l'objectif de l'UNPI à travers cette action ?

L'objectif est clair, c'est que l’encadrement des loyers ne soit pas reconduit en 2026. C'est un mécanisme qui était expérimental, et on fait tout pour qu'il ne soit pas reconduit en montrant les conséquences négatives de celui-ci. A la fois dans sa conception, puisque c'est un mécanisme qui est truffé d'erreurs ou en tout cas de choses incohérentes, et puis également d'un point de vue politique et de politique de l'habitat. Dans les villes où le loyer était encadré, il n'y a pas eu davantage de facilité pour les candidats à la location de trouver un logement. Donc, la réalité est très simple, ce n'est pas le loyer et son augmentation non exponentielle et qui, en général, suit l'IRL, qui est en cause. C'est plutôt l'absence de logements construits, parce qu'à un moment donné, on ne peut plus loger personne. Ou bien on construit en périphérie mais ça va être une atteinte au ZAN et puis également au confort du locataire, ou alors on procède à des surélévations d'immeubles. Là, peut-être peut-on envisager, en levant un certain nombre de blocages et de leviers, arriver à trouver une solution qui soit pérenne, stable et puis dynamique.

Donc l'encadrement va rester en 2026, sachant qu’il va y avoir cette année-là des élections municipales. L'occasion peut-être pour vous de remettre sur le tapis cet encadrement…

Bien sûr. Nous sommes en attente de décisions parisiennes qui sont devant le Conseil d'État. On devrait avoir des résultats un jour ou l’autre, car c’est relativement long pour savoir quelle est la position du Conseil d’Etat sur tel ou tel argument qu'on a pu avancer.

Et d'un point de vue politique, avez-vous prévu des rencontres avec les différents candidats, notamment à la Métropole et à la Ville de Lyon ?

Bien sûr, on va attendre que les programmes sortent pour savoir quel est le positionnement des deux ou trois candidats annoncés, quelle est la place qu'ils accordent au logement, et quels sont les axes de réforme qu'ils peuvent proposer, et puis discuter dans le cadre d'un débat contradictoire pour les inviter à peut-être mieux considérer la propriété privée, ce que ne fait absolument pas l'actuel maire de Lyon, qui s'en moque, et encore plus la Métropole à travers Renaud Payre.

Tweet

Si vous avez apprécié cet article, s'il vous plait, prenez le temps de laisser un commentaire ou de souscrire au flux afin de recevoir les futurs articles directement dans votre lecteur de flux.

Le tribunal administratif annule l’arrêté de l’encadrement des loyers

Le tribunal administratif de Lyon a annulé l’arrêté préfectoral relatif à l’encadrement des loyers. Un nouvel arrêté sera pris début novembre.

La pérennisation de l’encadrement des loyers préconisée par un rapport

Cette préconisation est contenue dans un rapport parlementaire d’évaluation de l’encadrement des loyers.

Saint-Priest parmi les villes où investir, en prenant en compte le DPE

C’est le constat dressé par Maslow.immo, qui a récemment publié un classement inédit des territoires où la croissance s’accompagne ou non d’un parc réellement performant.

Partenariat entre l’UNIS et Économie d’Énergie

Les deux organismes ont signé un partenariat pour accélérer la rénovation énergétique des copropriétés.

Bien’ici décrit une forte tension locative

La plateforme a décrit un marché locatif marqué par une offre au plancher, une demande en hausse, et des loyers en hausse.

Suisse : baisse du taux de vacance des logements

Le taux de logements vacants est tombé à 1% en 2025.

Hausse de 6,7% du loyer en colocation sur un an

Selon LocService.fr, le loyer moyen charges comprises pour une chambre en colocation en France ressort à 508€ en 2025, contre 476€ au même moment l’an dernier.

Saint-Genis-Laval : vers une rénovation de la résidence autonomie «Le Colombier»

CDC Habitat Auvergne-Rhône Alpes et la ville de Saint-Genis-Laval se sont engagées dans une rénovation de la résidence autonomie «Le Colombier».

Une convention de partenariat élargie entre Soliha et la Métropole de Lyon

A l’occasion des 20 ans de leur partenariat, celui-ci a été confirmé avec la signature d’une nouvelle convention.

La cohabitation solidaire encouragée par la Métropole de Lyon

La collectivité encourage ce type d’habitat afin de favoriser l’accès au logement et lutter contre l’isolement des seniors.

Le portefeuille de Victor Investissements compte désormais 800 appartements

L’acteur de l’investissement locatif clé en main poursuit sa croissance dans l’immobilier résidentiel locatif. Une partie de son portefeuille est situé à Saint-Étienne.

Les 5 propositions du rapport Daubresse / Cosson

Le député Mickaël Cosson et le sénateur Marc-Philippe Daubresse ont remis ce lundi à Valérie Létard le rapport sur la création du statut du bailleur privé.

De nouvelles mesures pour le logement à Lyon

Trois grandes mesures ont été votées lors du conseil municipal du 26 juin en faveur de l’accès au logement.

Renouvellement de partenariat entre Action Logement et associations de locataires

Un partenariat avait été conclu en novembre 2022 dans un contexte de hausse des coûts de l’énergie. Il est renouvelé avec pour objectif de poursuivre et développer les actions en faveur de la maîtrise des charges locatives et du pouvoir d’achat.

Encadrement des loyers : la Métropole veut améliorer le dispositif

La collectivité a indiqué poursuivre son action afin d’améliorer et pérenniser l’encadrement des loyers.