Une hausse des prix immobiliers en ralentissement selon LPI-Seloger

LPI Seloger a fait état mercredi de son analyse de fin d’année sur le marché immobilier.

LPI a communiqué mercredi quelques données de bilan sur l’année en cours concernant les prix immobiliers. A fin octobre, les prix des logements anciens observés lors de la signature des compromis de vente augmentaient de 4.4 % en rythme annuel. LPI-Seloger note qu’après avoir connu une accélération régulière depuis la fin du printemps 2015, « le rythme de la hausse s’est stabilisé au cours de l’été », aussi bien pour les appartements que pour les maisons. Le prix immobilier en France est en moyenne, en 2017, de 3.500€/m².

LPI Seloger note que la pression de la demande s’est en effet relâchée, du fait d’une solvabilité de la demande altérée dans de nombreuses villes par une hausse trop rapide des prix. Or depuis plusieurs mois, cette hausse ne peut être compensée par une baisse des taux de crédit. La hausse reste vive dans quelques métropoles, comme Bordeaux ou Le Mans, où la hausse reste supérieure à 10% sur un an, mais aussi sur Brest, Lyon et Paris où les prix dépassent 7% sur un an.

Rythme de hausse ralenti

L’observatoire fait état d’un rythme de hausse ralenti dans la plupart des autres grandes villes, « parfois assez rapidement ». Les prix reculent même dans un quart des grandes villes, comme Orléans ou Rouen, et avec des baisses de plus de 3 % sur un an à Limoges et à Perpignan.

Selon LPI Seloger, « le ralentissement de la hausse des prix devrait se confirmer d’ici la fin de l’année ». Après une quasi-stagnation en 2015 (hausse de 0.3%), et une hausse affirmée en 2016 (progression de 2.9%), « l’année 2017 devrait se terminer sur une progression des prix de l’ordre de 4.2 à 4.3 % sur un an », table LPI Seloger. En 2018, le ralentissement devrait, selon se poursuivre et les inégalités déjà constatées entre les villes devraient se renforcer.

Inégalités territoriales

Selon Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université Paris-Ouest et porte-parole du baromètre LPI-SeLoger, « certaines villes connaissent déjà un renforcement de la tendance baissière des prix. Que ce soit en termes de prix immobiliers mais aussi d'activité : Limoges, Perpignan, Le Havre, Nîmes... Derrière la hausse globale qu'ont connue les prix en 2017, on a donc vu resurgir des spécificités territoriales très marquées.

Alors qu'en 2016, la hausse des prix immobiliers était quasi générale, à fin 2017, les prix ont poursuivi leur augmentation dans les villes où l'activité immobilière progressait et ailleurs ils ont baissé, là où l'activité, au contraire, reculait. C'est le cas des régions comme l'Auvergne ou encore la Champagne-Ardenne, par exemple. Le fait que ces territoires n'aient pas bénéficié d'une amélioration de leurs réseaux de transport, contrairement à la Bretagne ou à la Gironde, n'est probablement pas étranger à la dépression qui les touche ».

Selon lui, « tout cela ne signifie pas pour autant qu'une crise immobilière nous attend... Cela signifie simplement que la période de haute activité et de croissance soutenue est terminée. Elle est derrière nous. Et en 2018, l'activité immobilière va progressivement s'effriter, s'étioler. La baisse ne sera ni spectaculaire ni brutale. Mais l'activité du marché se dégradera tout au long de l’année, de quelques points chaque trimestre ».

En 2018, une année de haute activité sans tension

Pour Michel Mouillart, 2017 a été une année « véritablement hors-norme, caractérisée par un marché immobilier en très haute tension ». Selon lui, « 2018 sera une année de haute activité mais sans tension. Voilà tout ».

Il souligne que le mouvement de hausse des prix immobiliers ralentit même dans les métropoles dynamiques, même sur Bordeaux et Paris. A Lyon le ralentissement « se confirme sur Lyon et presque partout ». Les prix immobiliers ne vont pas forcément baisser mais les marges de progression s’avèrent très limitées. « Dans les grandes métropoles, les niveaux des prix tels qu'ils sont pratiqués actuellement, si on les rapporte aux revenus des ménages qui achètent des logements, n'ont jamais été aussi élevés. Ils dépassent de 10 % ceux que l'on connaissait en 2007 alors que tout le monde disait que les prix étaient déjà ‘trop élevés’ et que ‘jamais ça ne tiendrait’... en conséquence de quoi, le marché s'est bloqué. Or un marché immobilier qui se bloque, bien qu'il ne s'effondre pas, ne progresse pas non plus, voire, il se dégrade doucement... Sur les territoires les plus convoités (Paris, Bordeaux, Lyon, Strasbourg...), les prix vont continuer de progresser, bien sûr, mais les hausses de prix ne seront pas aussi rapides que celles auxquelles on avait assisté au cours de l'année 2017 », affirme-t-il.

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