Comment le « Lugdunum » a réussi sa mue

L’ancien palace, réaménagé en bureaux depuis 1983, abrite désormais la DREAL et offre encore 5300 m2 de surfaces disponibles, à proximité immédiate de la Part Dieu.

Le « Lugdunum » fait peau neuve. Désormais partiellement occupé par la DREAL, suite à l’une des opérations les plus importantes du marché de l’immobilier de bureaux lyonnais en 2010, le bâtiment a récemment subi une profonde réhabilitation, une opération rendue possible par un investissement d’ampleur de la part de son nouveau propriétaire Sogelym Dixence.

L’ancien Hôtel Lugdunum, qui avait ouvert ses portes dans l’immédiat après-guerre, en 1921, occupait alors un emplacement de choix, face à la gare des Brotteaux, l’une de celles de la très fréquentée ligne ferroviaire dite « PLM ». Mais suite au déclassement de la gare au début des années 80, l’ancien palace devait trouver une autre fonction. Il est alors reconverti en immeuble de bureaux, et accueille tour à tour les services d'EDF, de GDF et de la SNCF. Alors que la compagnie nationale quitte ses bureaux en 2010 pour la tour Oxygène, le promoteur de cette dernière, Sogelym-Dixence, rachète l’immeuble, et consent à un investissement de 65 millions d’euros pour réhabiliter l’ancien palace, situé à seulement 5 minutes à pied du centre directionnel de la Part Dieu.

Flexibilité d’aménagement

Le résultat est là : après la réhabilitation de l’immeuble, dont une partie - 14.794 m2 - a d’ores et déjà été investie par la DREAL (qui y a regroupé tous ses services), l’immeuble marie assez subtilement le lustre extérieur de l’ancien hôtel avec toutes les fonctionnalités qu’un utilisateur est en droit d’attendre d’un immeuble refait à neuf. Surtout, il offre une palette de solutions à même de satisfaire les utilisateurs: free cooling, gestion technique centralisée du bâtiment, patio intérieur, terrasses privatives avec espaces végétalisés, multiples possibilités d’aménagement… « L’idée, c’était de recréer une flexibilité d’aménagement dans un bâtiment existant » explique Stéphane Jullien (notre photo), responsable de l’équipe Bureaux de Jones Lang LaSalle et en charge de la commercialisation de l’immeuble pour le compte de Sogelym Dixence.

Agrandir le plan

Si à l’extérieur, l’intégrité architecturale de l’immeuble a été respectée, « toute la structure technique du bâtiment a été reprise de A jusqu’à Z » note Stéphane Jullien. « Il y a avait deux choix, explique-t-il: soit on restait sur une réhabilitation simple, soit on tapait un grand coup, en changeant toutes les vitreries, en mettant des stores intégrés et en plaçant un nouveau système de climatisation totalement rénové, à même de répondre aux demandes des utilisateurs, qui peuvent en outre maitriser au mieux leur consommation. Le résultat est très parlant».

Pour Marc Dubiez, de Sogelym Dixence, « l’objectif était de faire un immeuble modèle qui correspond aux standards dont ont besoin les entreprises en termes d’installations techniques, d’isolation, de traitement acoustique et thermique, tout en préservant l’architecture du bâtiment ». L’immeuble s’inscrit d’ailleurs dans une démarche de HQE Rénovation, précise à ce sujet le directeur délégué de la Sogelym. Le promoteur a toutefois été confronté à certains écueils durant les travaux: la rénovation d’un bâtiment emblématique tel que celui-ci a ainsi donné lieu à des débats avec les Bâtiments de France sur la nature des aménagements à effectuer, l’immeuble se trouvant en effet dans le périmètre immédiat de la gare de Brotteaux, immeuble classé. Aussi, quand le promoteur a voulu changer l’ensemble des huisseries, il a dû composer avec des contraintes d’ordre historique, y compris sur la présence de stores extérieurs. « Il se trouve que ce bâtiment-là avait des stores en toile en 1925 », explique Marc Dubiez. Ce sont des photos d’époque qui ont ainsi permis d’autoriser la pose de tels équipements.

Des valeurs locatives compétitives

Le prix du loyer reste, lui, raisonnable pour un secteur attenant à la Part Dieu: 225 euros le mètre carré par an, avec des charges de 35 euros et une fiscalité limitée à 12 euros du mètre carré. Selon Stéphane Jullien, les visites se passent bien. « Nous avons eu beaucoup de visites avant travaux, mais également après travaux. Les gens sont vraiment agréablement surpris par le niveau de rénovation souhaité par le promoteur » indique-t-il. La présence du parking qui se construit à proximité immédiate de l’immeuble est un vrai plus pour la commercialisation, note Stéphane Jullien, celui-ci permettant une meilleure desserte de l’immeuble, lequel est déjà bien pourvu en la matière, avec le métro Brotteaux, et la présence du pôle multimodal de la Part-Dieu à 500 mètres.

L’offre locative pourrait de facto attirer tous types d’utilisateurs, les lots ayant été calibrés et aménagés en conséquence. Les grands utilisateurs semblent d’ores et déjà intéressés, selon Stéphane Jullien. Il faut dire qu’avec plusieurs lots de taille importante, dont l’un pouvant aller jusqu’à 2741 m2 sur un seul étage, l’immeuble parait tout à fait apte à accueillir ce type de locataire.

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